Vinicius Catozzi Romero

Bom dia @Carlos Ghandy, dando meu pitaco aqui...

No papel tudo é lindo, fácil e muito tentador... afinal o que pode dar de errado e podemos lucrar muito, não?! 

Porém, ter o GERIC não é a garantia do Crédito na mão... e aliás, a Caixa exige que o negócio seja muito bem estruturado e viabilizado para que haja o 'empréstimo'. E digo nisso não somente a parte de construção, mas também a parte comercial do negócio. Não sei se já trabalharam com este tipo de financiamento de 'apoio a a construção', mas de forma breve vou resumir.

O primeiro passo é a obtenção do GERIC, que mostra que a saúde financeira da empresa e a capacidade de pagar essa dívida, por sinal, estão muito boas. Porém, para obtenção do crédito é preciso aprovar o projeto junto a superintendência e passar por todos os trâmites (jurídico, obras, vendas, ...).
Para esta aprovação, além da análise dos custos, cronograma, evolução de obras, ..., há também a parte comercial - plano de vendas, velocidade de vendas, avaliação dos preços, ..., e um está atrelado ao outro.

O melhor cenário para este tipo de financiamento a construção é a aprovação do projeto logo em seus primeiros momentos (projeto na planta) e um volume de vendas compatível com a velocidade de obra, desta forma, não será necessário 'tomar' este crédito e os juros serão amortizados por parte pelos clientes... Agora, se a obra avançar demais e o montante captado das vendas não for suficiente, a Caixa 'banca' esta diferença emprestando ao incorporador. E o contrário também se aplica, se o volume de vendas for muito maior em relação a velocidade das obras, há de se atentar ao cronograma, evitando que o custo da construção exploda e você não tenha capacidade de corrigir a rota com os reajustes em estoque.

Lembrando que para este tipo de financiamento, a Caixa toma como garantia o empreendimento e hipoteca as unidades, ou seja, no fim as unidades de estoque ou não financiadas ficam atreladas a eventual dívida contraída pela incorporadora.

Então requer um estudo minucioso do projeto, do produto, da sua viabilidade, do mercado como um todo, dos JUROS ofertados... Uma análise crítica, pois construir um sobrado, tecnicamente da o mesmo trabalho de um prédio, mas o volume, principalmente das contas, é infinatamente maior... E em um prédio, vendeu 01 unidade, no fim, entrega-se tudo.

Do mais, desejo sucesso!