Tiago Aparecido De Araujo

Fala, pessoal, tudo bem? Outro dia procurando aqui na Comunidade sobre leilão judicial de imóveis, me deparei com uma pergunta do colega @Robson Martins Bezerra sobre o assunto, o que me inspirou um estudo sobre o tema e gostaria de compartilhar aqui para ver se mais alguém pensa como eu. Sou servidor do Tribunal de Justiça de São Paulo há 10 anos e já me deparei diversas vezes com leilões judiciais ao longo dos anos. Sempre tive curiosidade sobre o tema, porém nunca me aprofundei em um estudo detalhado como estou fazendo agora. Primeiramente, cabe a informação de que servidores do Judiciário podem arrematar bens de leilão judicial, desde que não seja nas comarcas onde atuem. Assim, pode-se ver que há possibilidade de participação em qualquer outra cidade do país que não seja sua cidade de lotação. Em relação ao leilão, normalmente é realizada a penhora de bens para pagamento de dívidas, os quais são encaminhados para leilão após a fase de impugnação à penhora. O leilão normalmente é dividido em duas hastas: a 1ª é realizada pelo valor de avaliação do bem; sendo negativa a primeira, a segunda hasta normalmente é iniciada pelo valor de 60% de avaliação do imóvel. O mais comum é o juiz nomear empresas de grande porte para realização do leilão, sendo que estes têm alcance nacional, através dos sites da leiloeira. O que é preciso ficar atento na hora de analisar a condição do leilão? Primeiro, é necessário ler o edital do leilão para ver se há encargos que recaem sobre o bem: condomínio, IPTU, dívidas trabalhistas, etc. A seguir, é preciso identificar sobre quem recai a responsabilidade pelo pagamento (normalmente é do arrematante). A obrigação sobre o imóvel é propter rem, ou seja, que o próprio bem responde pela dívida. Assim, o atual proprietário responde pelas dívidas assim que adquire o imóvel, salvo se no leilão conste que o arrematante está isento do pagamento. Neste caso, o valor pago pela arrematação será usado para pagamento da dívida, porém, é difícil de acontecer. A comissão do leiloeiro normalmente é de 5% e é descontada do valor da arrematação, não ficando a cargo do arrematante pagar essa comissão. Outro ponto importante é ver se o imóvel está ocupado. É obrigatória a informação no edital. Estando ocupado, pode o arrematante ingressar com ação própria para tomar posse do bem. É uma ação simples, porém tem muitos encargos (custas processuais, honorários advocatícios), além do desgaste da situação, muitas vezes precisando de força policial para desocupação. Não há problema legal, porém pode abalar o emocional de muita gente realizar o despejo de uma família. Normalmente, os devedores que ocupam o imóvel o perderam por dívidas e não têm para onde ir, causando situações embaraçosas para quem arrematou o imóvel. Para quem não se importa é só ver os meios legais e está tudo bem. Já ouvi dizer sobre pessoas especializadas em arrematar imóveis ocupados, sendo que já possuem advogado especializado para ingressar com ação judicial para reaver o bem. Também tem a questão da impossibilidade de realizar visitas. Poucas vezes vi leilões onde era possível entrar no imóvel para averiguação. Nesse caso, uma opção é ir até o local do imóvel e conhecer as redondezas, falar com vizinhos, porteiros, zeladores, imobiliárias ou corretores de imóveis para obter informação sobre a localização e o imóvel. Recomento que quem se interessar por um imóvel tente obter as informações durante a primeira hasta, que normalmente dura 20 dias. Assim que ela terminar você já terá condições de saber se o imóvel é interessante e assim que começar a segunda hasta já pode dar seu lance. Falar com vizinhos é imprescindível. Trabalho na cidade de Cerquilho, interior de São Paulo. Teve um edital de um imóvel em zona rural que parecia ser muito bom, arrematado por valor abaixo da avaliação. Parecia o cenário perfeito até que a arrematante, que era de uma cidade vizinha, descobriu o antigo proprietário matou a mãe de forma violenta e a enterrou no pomar e que no fundo do imóvel passa um rio que inunda em época de chuvas e invade a propriedade. A arrematante tentou desfazer o negócio, por falta dessas informações no leilão, porém a juíza negou. Se ela fosse até o local e perguntasse para os vizinhos, provavelmente teria pelo menos alguma informação a respeito. Ser diligente é imprescindível. Uma informação importante. Uma vez vi um leilão onde ninguém deu um lance oficial, mesmo na avaliação de 60%. Porém, um interessado, por conta própria, entrou em contato com a leiloeira e informou que ofereceria 50% sobre o valor do bem. A leiloeira informou ao juiz que ouviu as partes. O credor concordou com a venda abaixo do valor mínimo, pois era suficiente para saldar a dívida, e o devedor ficou em silêncio. O juiz, neste caso, deferiu a arrematação por valor a menor. Foi uma grande sacada do arrematante e resolveu a questão judicial da dívida. Foi bom para todos, menos para o devedor. Normalmente os devedores desaparecem ao longo dos processos, o que acaba sendo uma grande oportunidade, pois se eles impugnarem os valores de avaliação pode ser que o leilão seja suspenso. Cabe também outro ponto importante: consultar a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula é o principal documento do bem, onde constam todos os proprietários, se o imóvel possui dívidas, se o imóvel possuis servidões (isto é muito importante saber, pois o imóvel pode conter servidões públicas ou particulares que impedem o proprietário de construir, plantar, etc, o que desvaloriza o bem - já soube de uma pessoa que comprou um imóvel onde passava uma adutora de água no meio do terreno e perdeu muito dinheiro), se o imóvel possui área de preservação, ou outras restrições legais. Hoje em dia é possível obter uma certidão de matrícula online, mediante pagamento. O valor da certidão não é barata, mas fica muito mais em conta do que fazer um mal negócio. Como exposto acima, comprar um imóvel de leilão não é um negócio muito simples. Além da parte legal, que é bem complexa, também tem que se ver a parte imobiliária. São várias nuances importantes que podem fazer do negócio uma grande oportunidade ou uma bomba. Exemplos de situações práticas: sou de Porto Feliz, também no interior de São Paulo. A cidade está em grande expansão nos últimos anos, decorrente do boom imobiliário e industrial que atingiu o interior do estado. Há no município um condomínio de luxo com imóveis a partir de 500 mil reais e metragens de 800 metros e 1000 metros. Dia desses vi o leilão de um imóvel nesse condomínio por 60% do valor de mercado. Não sei a condição das dívidas do imóvel, porém eu sei que há fila de interessados para comprar terrenos nesse condomínio e que anunciando o bem com certeza seria vendido rapidamente pelo valor de avaliação ou até acima, pois há ágio na aquisição de terrenos no lugar. Na mesma cidade há um bairro popular de periferia. Uma pessoa comprou uma casa por 80 mil reais, deu uma ajeitada na pintura e nas portas e locou por R$ 800,00 por mês. Não é o melhor cenário, mas foi uma boa oportunidade. Também já vi propriedades rurais com nascentes, o que sempre têm valor de mercado elevado, apesar de custarem mais caro. Assim, cheguei a algumas conclusões: dependendo da situação do imóvel, é interessante sua aquisição por valor abaixo da avaliação para crescimento do patrimônio. Comprar e vender rápido seria muito bom, pois daria para tirar um lucro interessante. O mais importante é um imóvel que tenha mercado e que possa ser vendido rapidamente. Nesses casos, os imóveis mais simples e em bairros populares são mais fáceis de vender, pois tem mais chances das pessoas conseguirem pagar ou obter uma linha de financiamento. Também acredito que lotes nas cidades sejam interessantes, pois as pessoas sempre têm o sonho de construir a própria casa. Já em relação a glebas grandes, fica mais difícil a negociação rápida, pois limita a possibilidade de venda para menos pessoas. Lembrando que sempre comprar imóveis desocupados e sem dívidas. Também entendo que o melhor negócio é sempre à vista, não compensado pagar parceladamente, pois incide juros e correção monetária. Assim, vale o ensinamento do @Raul Sena na última aula sobre imóveis, de que somente vale a pena para quem tem patrimônio acima de milhão. Já para quem pensa em construir um patrimônio arrematando imóveis para locação, também acho um meio interessante. Considerando que a média do aluguel é de 0,5% sobre o valor do imóvel, se o bem for arrematado por 60% do valor de mercado, essa porcentagem sobe para 0,83% na locação. Cabe uma ressalva de que esse tipo de negócio não é para todo mundo. Eu sempre me interessei pelo assunto e sou um estudante de direito que gosta de investimentos Assim, acredito que boas oportunidades sempre vêm com grandes riscos. Sou de uma família onde a propriedade e posse de bens sempre foi valorizada. Dentro das aulas da AUV foram apresentadas formas de construir patrimônio, sendo que a aquisição de imóveis era uma delas. Nessa situação específica do leilão judicial, para quem já passou da fase inicial de aumentar seu patrimônio e pode pensar em jogadas mais arrojadas, os bons imóveis podem ser uma forma de aumentar seu patrimônio e construir uma reserva de valor. Tudo o que expus aqui é um estudo sobre o tema, não é uma verdade nem uma indicação de negócio. Eu mesmo só estudei sobre isso até agora, não adquiri nada de leilão até o momento. Espero criar um tema para debates e uma base para quem quer começar a estudar sobre o assunto. Por favor, fiquem à vontade para corrigir eventual erro nas informações ou acrescentar outros pontos. Obrigado.