Daniel Felix Ferber

No documento "Prospecto Definitivo - 6ª Emissão de Cotas", no site https://www.guardian-asset.com, a partir da página 10, eles listam os imóveis que pretendem adquirir. Desta forma, o fundo terá maior diversificação de imóveis, maior renda com aluguéis, mas também dividirá os rendimentos em mais 50 milhões de cotas. Vejo como um bom sinal que o fundo esteja aumentando e diversificando. Mas chama atenção que, apesar do número grande de imóveis, a maioria são lojas de varejo e estão alugados para os mesmos inquilinos, sendo Grupo Pão de Açuçar e Grupo Mateus os principais. Se houver uma redução da atividade de varejo, ou um destes grupos mudar suas atividades, o fundo sofrerá um solavanco.

Olá! Nas minhas pesquisas também estou considerando algumas informações para estimar a liquidez. Na minha opinião, liquidez é um fator importante, mesmo que seja para um investimento longo prazo. Faria sentido meu raciocínio? Por exemplo, penso que podemos avaliar a liquidez sob 3 aspectos 1) Quantidade de cotas emitidas 2) Quantidade de cotistas 3) Quantidade de cotas negociadas na média por mês (ou valor médio negociado por mês) 4) VP do fundo. Mesmo que muitas cotas tenham sido emitidas, se elas estiverem na mão de poucos cotistas, não haverá liquides. E se o VP for baixo, talvez seja difícil comprar ou depois vender as cotas.

@Edison Paulini Obrigado pelos esclarecimentos. Sim, entendi que temos dois fatores: a vacância e o cenário econômico, esse último afeta também os demais fundos concorrentes, então não poderia ser o principal motivo nesse caso. E o BRCR11 vem desvalorizando sistematicamente faz mais de 5 anos, começando a desvalorização já antes do atual cenário de juros altos. Em outro canal eu li que esse fundo está muito alavancado e endividado. O que também serve como bandeira vermelha. Confesso que não identifiquei isso no material que li e essa questão não foi mencionada no curso. Comecei a entender que este fundo está provendo uma remuneração que é aprox. metade do rendimentos de outros fundos ou investimentos. Então suponho parcela significativa dos investidores acabaram vendendo suas cotas, mesmo que com prejuízo, e o fundo ficou com esse desconto de aprox 50%. O mercado acabou ajustando e precificando a cota para 'reestabelecer' o DY. Faz sentido este raciocínio? Entendo que se comprar agora as cotas pela metade do preço, isto permitiria um preço médio excelente e usufruir desse DY "bom", mas que seria "bom" somente para que comprou a cota com esse desconto. Só ficaria com esse receio: um fundo seria sustentável a longo prazo com cotas valendo metade ou menos do seu preço patrimonial? Minha intuição diz que isso não parece razoável. Talvez fundo melhore recompensando quem arriscar agora, ou o funde afunde de vez...

Olá! Comecei a estudar FII seguindo os conceitos das aulas do módulo 4. Logo logo tropecei no BRCR11. Chamou minha atenção que está cada vez mais descontado (PVP < 0,5). Não consegui compreender em quais dos fundamentos ele está falhando e gostaria de ouvir a opinião da comunidade para contrapor minhas hipóteses. Entendo que o fundo tenha um histórico bom, pagando consistentemente ~R$0,50 por cota. São vários imóveis para vários inquilinos. A maioria dos contratos são de longo prazo. Os inquilinos são relevantes. Os imóveis são torres de escritório grande maioria AAA de áreas nobres do RJ e de SP. Eu acredito que poderíamos considerar o BTG um bom gestor e a taxa de administração é baixa. Mas chama atenção a vacância de 15%. Entendo que o fundo esteja com dificuldades devido ao trabalho híbrido de muitas empresas. E uma liquides mais baixa. Apesar disso, o DY entre os melhores DY de fundos com características similares. Mas como o fundo está com queda continua do valor da cota há 5 anos, muitas pessoas falando que 'é um FII arriscado', não consegui compreender exatamente em qual critério o BRCR11 estaria falhando para estar desvalorizando tanto. O que será que deixei escapar nessa análise? Abraços!

Notei que minha intuição sempre me mandou seguir os ensinamentos desta aula. Mas está bastante complicado tratar este assunto na família. Minha esposa: "Não sabemos o amanhã, podemos morrer qualquer qualquer hora, precisamos viver o agora." (e nem somo velhos para ficar pensando tão negativamente no amanhã...) Mas... e se não morrermos amanhã? E se der tempo de se aposentar? Qual será o patrimônio que nos garantirá uma renda ou até independência financeira? Vamos mesmo querer viver de previdência social? Se um de nós ficar desempregado, vai querer precisar aceitar qualquer trabalho por não ter uma reserva para se dar o luxo de escolher uma vaga melhor? Esses ensinamentos são maravilhosos. Pois a verdadeira liberdade é ter o privilégio da escolha.

Eu estava pensando justamente a mesma coisa esta semana. Descobri que tem até FIIs de papel específicos para CRIs pré, pós ou inflação. Para todos os gostos. Fiquei pensando: quando os clientes decidem sair, o administrador do FII não seria obrigado a vender os papeis num momento potencialmente desfavorável? Não seria a mesma questão que o Raul critica nos fundos tradicionais? Se minha compreensão das aulas estiver correta, eu arriscaria afirmar que o momento seria para comprar os FIIs de tijolo, uma vez que estão descontados na média. E até nesse caso, notei que os FIIs mais robustos (mais imóveis, mais clientes, mais diversificados, menos vacância) sofreram menos variação de PVP que os mais frágeis. O que sugere que o desconto atual está concentrado mais naqueles que tem mais risco.

Notei que essa 'blindagem patrimonial' se tornou uma oferta comum nos bancos que oferecem assessoria de investimentos. Uma palavra bonita para vender um pacote que combina VGBL e seguros variados. No meu momento mais ingênuo entrei numa dessas. Mas logo percebi que não fazia sentido para mim. E para sair tive que superar um assédio forte dos assessores pois eu estaria tomando a 'pior decisão da minha vida'...

Num almoço com o pessoal do trabalho, surgiu uma conversa sobre economia e investimentos. Pessoal notou que estava bem informado e entendendo bem a conversa. Um perguntou e comentei timidamente que havia feito "um curso", diferente desses cursos de investimento por ai, que havia chamado minha atenção pelos motivos X, Y e Z. Comentei o nome da AUVP. Ninguém reconheceu e não insisti. Fiquei como sendo o cara esquisito do grupo, kkk. Ainda não comentei na família. Vocês já mencionaram isso para outros? Como foi a experiência?

Eu brinquei muito. E sei que meus pais investiram uma boa grana nesse lazer. Na minha época ainda era o Lego raiz. Hoje fico desapontado pois os sets são de poucas peças específicas, e ou são tema de filme, ou tema de jogo de computador. Ou seja, o Lego de hoje é praticamente um Playmobil.

Primeiro, muito agradecido ao Lucas que resumiu todas estas informações. Mas confesso que tem uma coisa que muito me preocupa na AUVP: na minha opinião, falta transparência e comunicação. Tem muitas coisas (normalmente boas) que eu "pesco" na comunidade, nas lives e nos vídeos do youtube ou no soco matinal. Falta uma comunicação formal e oficial da AUVP sobre como funcionam seus serviços. Por exemplo: não encontrei uma explicação sobre este benefício de AUVP para sempre gratuito para 'clientes' com investimento acima de 50k no AUVP investimentos. Outra exemplo: não soube da votação sobre fee based. Descobri que isso mudou numa outra live do Raul. Penso que nisso o empreendimento do Raul precisaria melhorar. Estas questões poderiam estar anunciadas nos avisos da comunidade. E em alguma página da AUVP.

Olá! Obrigado pelas respostas. Mas gostaria de confirmar: 1) Minhas contas estão corretas? 2) No caso do CDB especificamente, se eu pegar um no mercado secundário para 'poucos' dias (menos de 1 ano ou até menos de 1 mês), eu acabaria pagando IR e IOF, quase que comento toda rentabilidade. Pois no mercado secundário estão muitos CDBs com rentabilidade bem maior que dos atuais, mesmo com IR maior, parece que ainda compensa para uma jogada de curto prazo. Parece que compensa muito pois eles somem super rápido. Mas queria entender melhor as contas para justificar que eles são tão vantajosos para serem tão cobiçados. Abraços.

Olá! Estou nos primeiros passos e olhei as opções de renda fixa do BTG. Notei que existem opções do mercado secundário, com prazos muito próximos e rendimentos bem acima das opções de longo prazo (3 a 10 anos). Essas opções com vencimentos próximos valem a pena mesmo assim? Pelo que entendi com o conhecimento atual, em 2 exemplos (sem entrar no mérito do risco das instituições): 1) Menos de 1 mês. Banco Rodobens (S) 5 dias 14,20% a.a. Entendo que haverá tributação de 22,5% + IOF 83%. Fazendo uma conta no papel de pão, 14,2%aa é 0,0364%dia, 5 dias dariam 0,182%. Tirando tributação sobrariam 0,023% de rendimento. Mesmo assim isso vale a pena? Minhas contas estão corretas 2) Menos de 1 ano. Banco Master (S) 138 dias IPCA + 9,10% a.a. Pelo ipca de hoje, seria 13,7%aa, 0,0352%dia, 4,85%. Tirando IR ficaria 3,76%. Essas opções se esgotaram muito rápido, então presumo que tenham sido opções muito interessantes... Como vocês avaliam isto? Grato e abraços!

As opções são: - Alugar tradicionalmente, de pessoa física para pessoa física. - Alugar por uma imobiliária - Fazer aribnb, fazendo a gestão sozinho - Fazer aribnb, delegando para uma empresa de gestão de imóveis airbnb. Minhas considerações: - Para airbnb, vc precisa prover certos serviços, como faxina, roupa de cama, pequenos reparos. Alguém precisará entregar a chave e fazer uma verificação antes e depois da locação. Ou você mora perto do apto para fazer tudo isso pessoalmente, ou delega para uma pessoa de confiança, ou entrega para uma empresa de gestão de airbnb. - Precisa investir em reforma, móveis estilosos, uma decoração básica para poder concorrer numa faixa mais rentável. Já no aluguel tradicional, você pode entregar o apto 'pelado' que o inquilino providencia móveis, faxina, reparos e a pintura. Você poderá delegar essa reforma para uma empresa especializada em airbnb. Mas é caro e acaba aumentando o tempo para recuperar o investimento. - Precisará investir mais dinheiro e tempo caso queira se tornar superhost, para poder usufruir de inquilinos melhores. - No airbnb vc pode usufruir do próprio imóvel enquanto não estiver alugado para temporada. - Supostamente, gera-se mais renda com alugueis curtos de de 4x por 1 semana do que 1x por 3 anos, uma vez que o aluguel por dia é mais alto que no aluguel tradicional. Mas acaba-se trabalhando bem mais por isso, senão vem o prejuízo da vacância. Airbnb pode ser sazonal. Precisa anunciar, responder perguntas dos interessados, fazer as avaliações, fazer a burocracia, gerenciar a agenda, etc... Já no aluguel tradicional, uma vez alugado, dá para ficar tranquilo por um tempo. - Entendo que airbnb 'rende' mais que aluguel, mas tb exige muito mais trabalho. É como se fosse um segundo emprego. Ou então vc delega e perde boa parte dessa vantagem em renda. - Supostamente, a mordida de imposto através de airbnb fica menor que a mordida do aluguel tradicional. No final, preferi alugar da forma tradicional, pois - Não tinha o tempo para fazer todos os procedimentos e morava longe. - Se delegasse para uma empresa administrar o airbnb, eles ficariam com uma comissão tão grande que sobraria pouco para mim.

Olá! Passei por situação semelhante. Ainda mais que o ciso havia formado um cisto gande no maxilar. Então esse "buraco" foi realmente grande. Tive que fazer essa lavagem do buraco com seringa. O dentista fez primeiro e depois repeti em casa. Algo surreal para se fazer no espelho. Até que um dia nunca mais consegui alcançar tal buraco e ai ele havia cicatrizado.

Muitos serviços só podem ser contratados se o nomes estiver 'limpo'. Por exemplo, uma locadora de carros poderá negar o aluguel de um carro, mesmo que você queira pagar adiantado e a vista. Outros produtos poderão exigir um cartão de crédito para serem comprados. Ou pelo menos uma conta em banco para fazer pix numa compra online. Sem contar que muitas empresas verificam seu nome e muitas oportunidades poderão se perder, como um emprego melhor que poderia turbinar a construção do patrimônio. Se seu nome estiver com restrições, talvez não consiga vender um apartamento ou outro bem para alavancar um investimento, pois o comprador ficará desconfiado. Talvez não consiga empreender pq o sócio poderá não fechar parceria com alguém sem crédito. E mesmo que você adie o pagamento da dúvida para ela caducar ou para negociar uma condição favorável (como só pagar 10%), dizem que os bancos e as empresas tem um cadastro paralelo das pessoas que 'levaram a melhor', e elas farão de tudo para dificultar sua vida se você estiver nesta lista.