Rafael Do Nascimento

Bom dia, gente! tudo bem? Dúvida rápida: lembro que o Raul falou sobre isso em alguma aula e até numa live, mas confesso que não achei e é por isso que estou recorrendo a vocês. Na ISA a gente vê a taxa e a rentabilidade. Nos casos de pós fixado, entendo que existe uma projeção com base na expectativa, mas não entendo como uma taxa fixa pode ter rentabilidade ao ano maior que ela. Exemplo: Obs: o título acima é um LCA

acabei de clicar e aconteceu comigo também. como o Adriano disse, deve ser alguma instabilidade. Vamos ver amanha!

maravilha demais! depois dou uma olhada com calma. eu colocava p/vp tb, mas acabei tirando por entender que isso é muito mutável e, além disso, não necessariamente quer dizer que um ativo é mais arriscado ou nao. preferi seguir avaliando isso fora do diagrama mesmo

vacância é um dos meus critérios. não coloquei aí no post pq só coloquei os 2 critérios que eu gostaria de conseguir avaliar melhor, mas tenho certa dificuldade. nesse caso, que eu lembre, XPLG tá top mas entendi o que vc falou sobre oportunidade, e tenho olhar pra isso sim. mas no caso do diagrama, como é pra uma gestão de risco, entao eu coloco que uma vacancia baixa é sempre bom. mas a cada a porte as oportunidades têm que ser avaliadas msm

nesse caso específico da XPLG eu até avaliei. como Via, Amer e Leroy somam 30%+ da ocupação, considerei que não são bons. Mas em lajes corporativas, por exemplo, essa análise fica muito mais difícil! até pq muitos inquilinos não são conhecidos e a quantidade é muito maior pra analisar. Daí a conclusão que cheguei foi a que o Adriano trouxe pra gente: melhor então analisar a inadimplência.

Pois é. Eu estava justamente refletindo sobre se fazia sentido de fato eu manter principalmente o critério de estado dos ativos, mas resolvi postar aqui antes de tomar uma decisão. Muito obrigado pela resposta! Me ajudou na reflexão!! =D

Olha, cara. Passei pelo mesmo que vc há pouco tempo. Uma coisa que ajuda muito na sua decisão é ir no Investidor 10, colocar a ENBR e ver as relacionadas. No meu caso, fiz um filtro ali mesmo comparando os números entre elas, separei algumas e fui olhar essas escolhidas um pouco mais a fundo. A final ficou entre NEOENERGIA e CPFL Energia. Apesar de ter gostado mto das duas, acabei ficando com CPFL, mas confesso que nem lembro qual foi o critério de desempate. Infelizmente!

Galera, Queria compartilhar uma coisa em relação a avaliação de FIIs de tijolo pra pegar insight de vcs. Aos poucos estou colocando FIIs de tijolo no Diagrama. Não sei quanto a vcs, mas, no meu caso, demoro bastante pra inserir cada um. Tem 2 critérios em específico que coloquei e que, apesar de gostar deles, tenho encontrado muita dificuldade em obter as respostas. Abaixo, além de citar os critérios em questão, deixo como tento avaliar: Os imóveis são novos e/ou de baixa manutenção? Aqui eu busco informações sobre despesas no resultado financeiro, mas não fica especificado onde são os gastos. Isso acaba dificultando o entendimento nesse sentido. Tirando isso, eu dou um olhômetro mesmo. Quando é shopping ou laje corporativa eu pego umas fotos e tal, mas quando é logística, por exemplo, fica bem difícil avaliar mesmo dessa forma. Os inquilinos são bons/confiáveis? Nesse caso aqui é complicado tb pq são muitos inquilinos e, dependendo do setor, fica ainda mais difícil. Vou pegar um caso de XPLG que até "consegui" avaliar. Peguei o gráfico de pizza e vi que 3 empresas que estão meio capengas ( VIA, Americanas e Leroy) somavam mais de 30% dos inquilinos. Com isso, dei nota negativa nesse critério. Alguém vê alguma maneira de ser mais assertivo na avaliação desses critérios?

eles alugam máquinas de cartão, o sistema e tem royalties. nao lembro se tem taxa em cima da venda, mas acredito que sim, dps procuro nas anotações

fabianooooow!! essa oferta serve pra mim tb? 🙏

Opa, Marcelo!! Pois é, precisa dessa margem. A pergunta que você fez no final foi justamente o que conversei com meu amigo: Pra ter esse tipo de suporte, será que não vale a pena fazermos por conta própria? O que a franquia oferece é: Suporte em todas as etapas de prospecção com o condomínio Treinamentos Adequação ao espaço (pessoa arquiteta) Material de marketing Consultoria de negócios para acompanhamento da franquia Produtos já certos da loja Estudo e definição de preço (geralmente o preço é comparável à mercado pequeno de bairro) Contatos com fornecedores (repare que é só o fornecimento dos contatos e não a negociação) Suporte jurídico Sistema com área administrativa para acompanhar movimentações, quantidades, etc Que eu lembre é isso. Desses pontos, aqui estão os ponderamentos, que fazem eco ao que vc perguntou: eles fazem a prospecção, mas não a negóciação. por isso dão treinamentos arquitetura está incluida no preço, mas me pergunto se nao daria pra pegar algo por fora. isso pode dar algum trabalho. não acredito que material de marketing pra mercado autonomo em prédio seja algo difícil e caro de fazer. acredito que dê pra terceirizar isso tranquilamente Consultoria é algo que pode ser interessante, mas não tenho ideia da qualidade desse serviço. estou assumindo que é bom, então é algo pra se levar em consideração Definição de preço com base em mercado é só ir no mercado e fazer uma média, mas definir os produtos a serem vendidos seria um trabalho Fazendo um link com o bullet acima, buscar os fornecedores pra cada produto definido também imagino que seria um trabalho grande. além disso os fornecedores têm convênio com a franquia, entao os preços saem mais em conta. com isso fica mais fácil de alcançar o lucro que vc comentou. Suporte jurídico seria bom mesmo pq certamente eles têm expertise Sistema eu vi que da pra contratar por fora. Inclusive com totens de compra, cameras e todo ferramental necessário pra montagem do mercado. É isso. A msg ficou grande, mas acho que da pra te dar uma visão. Como disse na msg anterior, vou ter outra reunião com outra marca. Vai ser bom pra comparar a diferença de suporte, caso exista. Sobre a minha cidade.. Sou carioca, mas sou um feliz morador de Curitiba há uns 2 anos e meio ☺️ E vc?

olha isso é bem pessoal. tentando pensar do lado dele (pq o seu vc já compartilhou e acho que faz total sentido, inclusive), pode ter sido só um susto mesmo. nao sei a condição de vcs, mas o curso, apesar de super se pagar, em valor tangível não é barato pra maioria das pessoas, sabe? e tem o agravante dele desconfiar. arrisco dizer que é até natural ele ficar chateado se vcs costumam compartilhar tudo e se ele NÃO acredita nesse tipo de conteúdo. mas, se for só esse o caso, é algo que vai passar de forma tão natural quanto chegou. Além disso, o curso VAI se pagar MESMO. é comum ter esse preconceito pq, de fato, existem mtos charlatões. mas convence ele de participar que tenho certeza de que vai ser bom pra vcs. E se não for bom, o que acho impossível, lembre-se de que vcs sempre podem pedir o dinheiro de volta. Mesmo depois do término do curso. Inclusive isso pode ser um argumento pra amenizar a situação. Só não deixa isso ser base pra vcs não fazerem o melhor proveito do material que, repito: é bom demais e acredito que vá fazer toda diferença na vida de vcs!

@Marcelo Ribeiro cara vou ressuscitar esse tópico aqui pq tenho pensado na possibilidade de criar outras fontes de renda e franquia é uma das coisas que estou pensando. A franquia que eu estava vendo nao tem a ver com chocolate (quer dizer.. tem, indiretamente). é uma franquia de mercado autonomo. mas pro assunto franquia, acho que conseguimos nos ajudar com trocas de informação. Fiz uma rodada de conversa com uma marca. Devo fazer uma rodada com outra franquia e comparar. Por enquanto ainda é too much info pra mim, mas tem que analisar várias coisas. como alguem falou aqui, vale levar em consideração tb o esforço que vc precisa aplicar, o suporte que a franquia te da, contatos com fornecedores, controle de estoque, suporte de implantação, etc, etc. Sendo um pouco mais objetivo com números, segundo o histórico de lojas abertas dessa primeira marca: investimento inicial: ~50k receita: ~20k lucro: ~6k Dito isso, a loja, caso performasse na média, se pagaria em 9 meses. e isso, particularmente é bem interessante se a gente for comprar com P/Ls de ações, por exemplo. a nível de esforço (acabei nao entrando no mérito de explicar mto aqui pq a msg ficaria maior do que já está), me fez pensar se não valeria abrir um negócio só meu. mesmo que fosse de mercado autonomo mesmo. mas uma coisa é certa: entre não abrir e abrir, parece valer bem mais a pena abrir. mesmo com os royalties, outros custos e até falta de suporte em algumas coisas que seria bem importantes (ex: interface com fornecedores) vale ressaltar tb que comecei a pensar em empreender há muito pouco tempo, entao é tudo novo pra mim. sinta-se a vontade pra corrigir ou dar sua opinião em qualquer coisa. pra mim vai ser de enorme valia!

isso! e complementando o que nosso amigo Adriano já te respondeu de forma super clara: é por isso que analisar o momento também é mto legal. nesse exemplo da Selic, se olharmos sob a perspectiva econômica, temos tendencia de queda, o que poderia ser um fator de decisão pra vc entrar já esperando uma possível marcação a mercado pra retirada antes do vencimento. Lembrando que na pior das hipóteses vc deixa vencer, pois já garantiu uma boa rentabilidade. Da mesma forma, se a Selic tivesse baixa e com tendencia de subida, vc poderia pegar, por exemplo, um CDB maior que a selic (120%, por exemplo) pq vc sabe que logo logo esses 120% vao incidir sobre uma taxa que tende a ser bem maior (o que seria o contrafluxo).

isso! no meu caso esse risco foi menor pelo fato da empresa ser de um amigo de infancia que tem outros projetos que eu inclusive visitei! dito isso, certamente é algo pra ter mais cautela antes de tomar esse tipo de decisão

fala, meu amigo. tudo bem? cara, talvez sua pergunta tenha sito direcionado apenas às pessoas que têm os 2 como investimento, mas resolvi responder mesmo assim pq eu tava com essa dúvida há pouco tempo. comprei um imóvel, na planta, com um preço bem bacana. peguei ele como investimento mesmo, pensando em alugar. depois de um tempo e algum estudo, fui entendendo que a rentabilidade nao compensaria. as desvantagens do imóvel em relação aos FIIs seriam: menor rentabilidade impostos risco de troca de inquilino (nesse caso o primeiro aluguel da nova pessoa que alugasse iria pra imobiliária) risco de inadimplência manutenção além disso, olhando pra minha carteira, o valor do imóvel seria responsável por boa parcela do patrimônio investido, o que não faria mto sentido pra mim. com isso, decidi vender mesmo e: ou investir tudo ou investir parte e pegar a outra pra tentar empreender, que é algo que tenho pensado muito em fazer.. espero ter ajudado, querido! grande abraço!

Fala, meu querido! tudo bem? sobre a dúvida 1, a segunda parte, a da SELIC, tá certinha. vc faz um préfixado quando a taxa tá alta pra travar essa rentabilidade. Ao longo do tempo, a EXPECTATIVA é que a selic caia, afetando a taxa em cima do seu título. Se a taxa diminui, o preço do seu título tem que subir, pra que no fim, aplicando anualmente a nova taxa (que está menor) dê 1k. na primeira parte, a do IPCA, o que vc tá falando aí na real seria o contrafluxo. nesse caso vc mantém o título a longo prazo pq a rentabilidade tende a ficar mto alta. entao no exemplo que vc mandou, vamos supor que o IPCA tá 3%. nesse caso vc pegou uma rentabilidade de 23% (20 + 3) a longo prazo. a tendencia é que esse IPCA suba, certo? entao vai chegar um momento que o IPCA vai chegar, por exemplo a 10%. daí vc vai estar rentabilizando 30% (20 + 10). isso aí é o contrafluxo e não marcação a mercado. sobre a dúvida 2, lembra que o título sempre vale 1k no final. daí vc pegou um título pra uns 4 anos. se um belo dia vc entrar lá antes disso e ver que o título já está próximo do valor final (1k), daí vc pode fazer o resgate. ele pode chegar próximo em pouco tempo. depende da taxa. só lembra que vc paga IR, entao vc tem que calcular quando vc pagaria pra ver se vale a pena. quanto mais cedo vc tira, mais taxa vc paga.

já deu bom!

simples e assertivo! 🤣

UHUUUUUULLLL!! deve ter sido mto maneiro, gente! bom demais ver as fotos! mandem mais!

que fodaaaaaaa!!! 😍❤️

uhuuuuul! muito foda, gente!! manda mais!! =D

arrasaram demais, galera!! 👏👏👏👏👏

iiiihhh vou até evitar a guerra 🤣

seja bem vindo, conterraneo! certamente vc vai curtir demais!! =D