Vender o Apto para Viver de Aluguel: compensa mesmo?

[Marcia Kazue Miyamoto Morizono]

O valor nominal do meu apartamento é de R$450.000,00, comprado em 2004. Usando a calculadora de correção pela inflação o valor dele seria R$1.126.038,38, conforme anexo.
Quando vendemos um imóvel há o imposto de 15\% sobre o lucro imobiliário. Alguém sabe dizer se podemos declarar o imóvel no IRPF corrigido pela inflação para não ter o efeito desse imposto super avaliado porque daria um lucro acima da realidade? Imagina pagar R$100K de imposto na venda por um lucro que na realidade é só correção de inflação?

Sempre tive medo dessa estratégia de vender oapto e viver de aluguel mas fazendo essa conta, se eu conseguisse vender por hipoteticamente por R$1.126K, considerando uma taxa de 0,8\% am, teria uma renda em teoria de aproximadamente R$9K. No cenário de hoje vale à pena. O tema que tenho medo é no longo prazo essa taxa se manter e a variação no preço dos aluguéis subir mais que os rendimentos.
Quais os riscos dessa estratégia? Quando NÃO vale à pena?
Agradeço os comentários.
Obrigada!

[William Redig]

Oi Marcia Kazue Miyamoto Morizono,
Recentemente eu estava fazendo as contas comparativas de quanto rende um imóvel alugado vs. fundos imobiliários. Nos FIIs, tem a "desvantagem" das variações de preços das cotas nas bolsas (que também pode ser uma vantagem na hora dos aportes, comprando valor maior por preço menor), mas o rendimento de um mix bem feito de fundos é superior ao que se consegue com o aluguel. Entre as vantagens: O valor dos imóveis compensa a inflação; os rendimentos dos FIIs são isentos de IR; se precisar de uma parte do dinheiro, você pode vender parte do seu patrimônio com uma liquidez bem melhor que a do imóvel físico; não tem os aborrecimentos com inquilinos, vacância, não tem que se preocupar com a manutenção dos imóveis. Nos FIIs, a gente paga imposto sobre a valorização das cotas, no caso de venda das mesmas mas, se a meta for de investir para usufruir dos rendimentos, só vejo vantagens, principalmente quando o assunto for rendimento. É claro que tem que fazer um mix de ramos de atividades para conseguir atravessar as diversas crises que nós, brasileiros, já estamos acostumados.

[Ilana Wirz Vieira]

Bom dia Marcia Kazue Miyamoto Morizono Se entendi certo, você mora nesse imóvel e quer vende-lo para morar de aluguel e ter a diferença do valor como renda? Referente ao valor dele, sim é possível aumentar o valor venal do imóvel, mas o valor do iptu aumenta junto. Normalmente o valor venal e o valor de mercado não são compatíveis. E não sei se, somente usar uma calculadora de reajuste é a melhor forma de conseguir esse valor. O ideal é que vc procure apartamentos compatíveis ao seu, na mesma região onde mora, e de preferencia se vc conseguir, no prédio onde mora, o valor da ultima venda, isso sim vai ter dar uma ideia de quanto está valendo seu imóvel. Podemos pedir qualquer valor em um imóvel, mas nem sempre aparece um comprador, A principio a mudança de imóvel para fundo é interessante principalmente se você já tiver conhecimento sobre os fundos imobiliários. Caso não tenha antes de vender estude e comece a investir com pouco dinheiro, pra ver se é o que imagina, inclusive pq vender o apto demora um pouco. Espero ter ajudado

[Judson Benévolo Xavier Junior]

Oi Marcia, imóvel tem baixa liquidez e seu valor é quanto alguém está disposto a pagar por ele. Não é o seu caso, mas há um simulador na web que te ajuda a decidir se vale a pena alugar ou financiar um imóvel, talvez te ajude. Segue o link https://mepoupe.com/simuladores-online-de-investimentos/simulador-alugar-ou-financiar/. Outra coisa que você pode fazer é alugar seu apartamento atual para um inquilino e alugar outro imóvel para você morar com menor despesa (é preciso somar aluguel, condomínio, IPTU, eventuais gastos de manutenção, IRPF, etc), investir a diferença e permanecer com seu imóvel gerando renda passiva.

[Marcia Kazue Miyamoto Morizono]

Obrigada pela ajuda pessoal!
Alguém teria a informação se:: O IPTU é calculado considerando o valor que declaramos no IRPF ou a prefeitura assume um valor quando do registro do imóvel pela construtora? Como funciona o calculo do lucro imobiliário para pagamento de imposto? Quem faz isso na venda? Algum outro cuidado seria necessário para não perder dinheiro na transação? Nunca vendi um imóvel, não tenho ideia de como isso funciona …
Bom feriado a tod@s!!

[Ilana Wirz Vieira]

Marcia Kazue Miyamoto Morizono
Pelo que vem no carne do iptu, para aumentar se não me engano tem que ser na prefeitura, mas não tenho certeza absoluta.

[Raul]

Marcia Kazue Miyamoto Morizono olha não sou especialista em IR, mas acredito que você não possa simplesmente aumentar o preço de declaração do seu imóvel sem pagar nada por conta da inflação, o governo SABE que isso gera perdas e a intenção deles é essa mesmo, essa dúvida você vai ter que checar com um contador, se puder postar a resposta aqui inclusive eu agradeço.
Quanto a trocar o seu imóvel de MORAR por FIIs, no geral eu não acho uma estratégia muito inteligente, exceto se você for uma pessoa muito desprendida, uma casa muitas vezes não é vista como um PATRIMÔNIO, sempre na ponta da caneta os FIIs vão fazer mais sentido economicamente, se forem FIIs de tijolo, eles são atrelados a imóveis físicos, se acontecer um reajuste geral, acontece neles também, psicologicamente já não da para dizer o mesmo, cuidado para não tomar decisões sempre olhando só o Bolso, porque pode te trazer problemas. O que pode acontecer é uma região específica se valorizar mais do que a média e você ser forçada a se mudar.

[Rômulo Machado]

Marcia Kazue, a melhor forma é conversar com seu contador, tanto sobre o IPTU, quanto o cálculo e a fórmula que RFB utiliza para o imposto sobre o lucro da venda do seu imóvel. Com relação ao seu projeto de investimento, concordo com Raul Sena.