RZTR11 Riza Terrax

[Gabriel Sales]

Opa, estava revisando alguns fundos que tenho em carteira e voltei a analisar o fundo RZTR da Riza, na época achei bem interessante a dinâmica do fundo de compra e venda de terrenos. Por que ele difere dos fiagros de dívida. Foi o mais próximo que encontrei de um fundo de "Tijolo" para o setor agrícola.

O fundo trabalha com três estratégias:
- Sale & Lease Back (52%): Nesta estratégia, o fundo compra a propriedade do produtor rural e, em seguida, aluga de volta para o mesmo produtor. Isso permite que o produtor libere capital preso no imóvel enquanto continua a operar na terra.
- Buy to Lease (30%): Nesta abordagem, o fundo compra terras produtivas e depois as aluga para produtores rurais. Isso permite que o fundo obtenha renda de aluguel enquanto mantém a propriedade da terra.
- Land Equity (15%): Nesta estratégia, o fundo investe diretamente na terra, esperando que o valor da terra aumente ao longo do tempo.

Fazendo a análise de avaliação de risco do ativo me deparei com algumas coisas que não havia analisado:
- Tempo de existência dos fundos menor que 4 anos.
- Risco atrelado ao setor agrícola, commodities.
- Taxa de Adm de 1,25% e performance de 20% (CDI + 2%).
- Volatilidade no Yield e no pagamento de dividendos.

O que vocês acham do RZTR? Vale a pena pagar uma taxa de Adm e performance alta por um fundo sem constância nos dividendos? Vocês conhecem algum FII que foque em Land Equity para o setor agrícola como o REIT Gladstone LAND?

[Bruno Henrique Meneghetti Rosa]

Eaí Gabriel, tudo bem?

Estou revivendo a postagem aqui porque também tenho um pouco desse fundo na carteira e fui atraído pelo mesmo motivo: "fiagro de tijolo". A cotação dele bateu R$ 86,90 hoje com um P/VP em 0,89, então fiquei me perguntando se não seria uma boa entrada para aumentar a posição, já que o yield projetado está passando dos 12%.

Acho que a sua avaliação de risco é bem adequada para o contexto do fundo, mas tenho uns contrapontos a apresentar  que talvez agreguem na reflexão:

- Tempo de existência do fundo: muito embora seja "novo" no panorama geral (está fazendo 4 anos de idade esse mês), é importante destacar que essa é uma peculiaridade do próprio setor, porque Fiagros em geral surgiram por volta de 2020 e 2021 em decorrência da legislação, então talvez seja interessante mitigar um pouco esse critério no contexto específico e buscar verificar se existe um prêmio de risco sendo pago em função disso.

- Risco atrelado ao setor agrícola, commodities: acho que esse é um risco bem claro da operação, talvez o principal, mas eu tenho a sensação de que as estratégias de sale e leaseback e buy to lease que o fundo opera prepoderantemente vêm acompanhadas de contratos garantidos, fora que o case do fundo não é agricultura propriamente, mas, sim, mercado imobiliário, então o baque tem que ser mais duro do que o normal pra gerar perda que acarrete inadimplência nos arrendamentos.

- Taxa de Adm. e de Performance: não são das mais atrativas, mas também não são das mais predatórias. Acho que fica no zero a zero.

- Dividend Yield volátil: Fiz uma pesquisa aqui no RI do fundo e não encontrei nenhuma distribuição inferior a 0.86% mensal desde maio de 2021, que dá, no mínimo, 10,3% a.a isento de IR, muito embora a média seja superior a isso, então,  se há volatilidade, ela aparenta se limitar à parte superior da tabela.

De todo modo, acabei de começar por aqui então trago muito mais pensamentos para fomentar discussão do que fatos a serem considerados com muita seriedade. Espero fisgar outros companheiros pra discutirmos o RZTR11!

Abraço!