Problema Venda Imovel Físico

[Raphael De Oliveira Bandeira]

PessoALL,

    Será que alguém que conhece de direito imobiliário pode me ajudar?

    Vendi a casa que meus pais moravam que esta no meu nome. Depois de 1 mês o comprador reclamou que entrou agua pelo telhado da varanda durante uma grande chuva e molhou a varanda toda, parecendo uma cachoeira.

    É uma cidade que venta bastante, um casa de frente pro lago. A telha é de cerâmica, aquela encaixada, e com meus pais esse problema nunca aconteceu. Mas me parece que alguma coisa levantou ou quebrou com o vento.

    Agora o comprador quer q eu arque com a reforma do telhado dele e me apresentou uma conta de 9 mil reais. Me parece que ele quer trocar o telhado inteiro as minhas custas.

   Queria saber se alguem conhece sobre o assunto. Sei que há uma garantia de imoveis usados, mas abrange telhado? Ele comprou financiado pela Caixa, não há um seguro para isso(DFI)? O que me aconselham?

 

Grato, Raphael.

[Matheus Passos Silva]

@Arthur Célio Cruz Ferreira Jorge Garcia, será que é a tua praia? Rsrsrs.

[Arthur Célio Cruz Ferreira Jorge Garcia]

4 horas atrás, Matheus Passos Silva disse:

@Arthur Célio Cruz Ferreira Jorge Garcia, será que é a tua praia? Rsrsrs.

Grande @Matheus Passos Silva, vamos tentar auxiliar nosso amigo sardinha sim... 😉🙏🏻

[Arthur Célio Cruz Ferreira Jorge Garcia]

17 horas atrás, Raphael De Oliveira Bandeira disse:

PessoALL,

    Será que alguém que conhece de direito imobiliário pode me ajudar?

    Vendi a casa que meus pais moravam que esta no meu nome. Depois de 1 mês o comprador reclamou que entrou agua pelo telhado da varanda durante uma grande chuva e molhou a varanda toda, parecendo uma cachoeira.

    É uma cidade que venta bastante, um casa de frente pro lago. A telha é de cerâmica, aquela encaixada, e com meus pais esse problema nunca aconteceu. Mas me parece que alguma coisa levantou ou quebrou com o vento.

    Agora o comprador quer q eu arque com a reforma do telhado dele e me apresentou uma conta de 9 mil reais. Me parece que ele quer trocar o telhado inteiro as minhas custas.

   Queria saber se alguem conhece sobre o assunto. Sei que há uma garantia de imoveis usados, mas abrange telhado? Ele comprou financiado pela Caixa, não há um seguro para isso(DFI)? O que me aconselham?

 

Grato, Raphael.

Olá @Raphael De Oliveira Bandeira,

Embora eu tenha respondido ao amigo @Matheus Passos Silva, naquele momento não conseguia parar meus afazeres para lhe responder, mas vamos lá...

Há algumas espécies de garantia em relação a imóveis:

1) Garantia de 5 (cinco) anos pela construtora, que se refere a problemas construtivos (art. 618 do Código Civil);

2) Garantia com base no Código de Defesa do Consumidor - aplicável quando o vendedor é um comerciante profissional de imóveis e vive dessa compra e venda; envolve vícios ocultos, aparentes etc. e o prazo depende da natureza. Mas entendo que você não se enquadre aqui, ao menos em princípio!

3) Uma espécie de "garantia" geral do Código Civil, que é comum às relações negociais em geral... Ela se aplica normalmente quando se age de má-fé, quando não se demonstra os problemas que existem na coisa vendida, etc.

Mas você disse que nunca houve problema enquanto seus pais viviam no imóvel... Narrou ainda que provavelmente seria força do vento a deslocar telhas, etc. Qualquer dano decorrente de "caso fortuito e força maior" como são os danos decorrentes de forças da natureza, excluem toda espécie de responsabilidade do transmitente (vendedor) do imóvel...

Apesar de o telhado ser uma parte relevante do imóvel (benfeitoria necessária) que resguarda o uso e a manutenção de suas finalidades para que não venha a ruir (se perder) ou se deteriorar (e nesse caso, se houve omissão/má-fé/ocultação - haveria responsabilidade de indenizar ou abater do valor pago), se esse problema tiver se originado a partir dos fenômenos naturais, não há que se falar em possibilidade de arcar com tal pagamento.

Agora, veja que tudo isso é, como sempre digo aos meus alunos, questão de prova! Não é muito questão jurídica, se tem ou não o dever de reparar ou indenizar... É questão de você demonstrar que isso decorreu de fenômeno da natureza, e ele (comprador) que já estava presente antes de você vender o imóvel e que omitiu propositadamente.

4) Sobre o seguro DFI: embutido no financiamento, há sim o seguro DFI (danos físicos). É um seguro que visa resguardar a própria garantia do banco, que é o imóvel. Peça ao comprador acionar o seguro DFI integrado ao financiamento dele, até porque um engenheiro irá avaliar e periciar o caso para saber se o problema decorreu de um fenômeno natural ou se está presente há anos. Isso também determinará se a seguradora conferirá a indenização ou não, porque antes de você vender o imóvel não havia seguro, correto?

Espero que tenha conseguido esclarecer pelo menos um pouco as coisas... qquer coisa, estou à disposição. 

[Raphael De Oliveira Bandeira]

On 10/10/2024 at 16:09, Arthur Célio Cruz Ferreira Jorge Garcia disse:

Olá @Raphael De Oliveira Bandeira,

Embora eu tenha respondido ao amigo @Matheus Passos Silva, naquele momento não conseguia parar meus afazeres para lhe responder, mas vamos lá...

Há algumas espécies de garantia em relação a imóveis:

1) Garantia de 5 (cinco) anos pela construtora, que se refere a problemas construtivos (art. 618 do Código Civil);

2) Garantia com base no Código de Defesa do Consumidor - aplicável quando o vendedor é um comerciante profissional de imóveis e vive dessa compra e venda; envolve vícios ocultos, aparentes etc. e o prazo depende da natureza. Mas entendo que você não se enquadre aqui, ao menos em princípio!

3) Uma espécie de "garantia" geral do Código Civil, que é comum às relações negociais em geral... Ela se aplica normalmente quando se age de má-fé, quando não se demonstra os problemas que existem na coisa vendida, etc.

Mas você disse que nunca houve problema enquanto seus pais viviam no imóvel... Narrou ainda que provavelmente seria força do vento a deslocar telhas, etc. Qualquer dano decorrente de "caso fortuito e força maior" como são os danos decorrentes de forças da natureza, excluem toda espécie de responsabilidade do transmitente (vendedor) do imóvel...

Apesar de o telhado ser uma parte relevante do imóvel (benfeitoria necessária) que resguarda o uso e a manutenção de suas finalidades para que não venha a ruir (se perder) ou se deteriorar (e nesse caso, se houve omissão/má-fé/ocultação - haveria responsabilidade de indenizar ou abater do valor pago), se esse problema tiver se originado a partir dos fenômenos naturais, não há que se falar em possibilidade de arcar com tal pagamento.

Agora, veja que tudo isso é, como sempre digo aos meus alunos, questão de prova! Não é muito questão jurídica, se tem ou não o dever de reparar ou indenizar... É questão de você demonstrar que isso decorreu de fenômeno da natureza, e ele (comprador) que já estava presente antes de você vender o imóvel e que omitiu propositadamente.

4) Sobre o seguro DFI: embutido no financiamento, há sim o seguro DFI (danos físicos). É um seguro que visa resguardar a própria garantia do banco, que é o imóvel. Peça ao comprador acionar o seguro DFI integrado ao financiamento dele, até porque um engenheiro irá avaliar e periciar o caso para saber se o problema decorreu de um fenômeno natural ou se está presente há anos. Isso também determinará se a seguradora conferirá a indenização ou não, porque antes de você vender o imóvel não havia seguro, correto?

Espero que tenha conseguido esclarecer pelo menos um pouco as coisas... qquer coisa, estou à disposição. 

@Arthur Célio Cruz Ferreira Jorge Garcia, muito obrigado pelo seu comentário... Explicou muito bem e me ajudou muito.

Só gostaria de colocar alguns detalhes atualizados:

     1 - Descobri que o dano no telhado foi por conta do pintor do imóvel. Meus pais mandaram pintar algumas partes da casa para entregar ela "bonita" e o pintor pisou sobre as telhas da varanda para pintar a fachada e quebrou essas telhas.

     2 - Notei também que apesar da casa ter mais de 20 anos, o habite-se dela é de 2021, então caio nessa garantia do imóvel, por tem menos de 5 anos.

     3 - Estou tentando um acordo amigável com o comprador e ofereci 4 mil reais para tentar sanar o problema. Redigi um acordo extra judicial e enviei hoje. Vamos ver.

 

   Por enquanto é isso. Muito obrigado novamente.

 

[Arthur Célio Cruz Ferreira Jorge Garcia]

10 horas atrás, Raphael De Oliveira Bandeira disse:

@Arthur Célio Cruz Ferreira Jorge Garcia, muito obrigado pelo seu comentário... Explicou muito bem e me ajudou muito.

Só gostaria de colocar alguns detalhes atualizados:

     1 - Descobri que o dano no telhado foi por conta do pintor do imóvel. Meus pais mandaram pintar algumas partes da casa para entregar ela "bonita" e o pintor pisou sobre as telhas da varanda para pintar a fachada e quebrou essas telhas.

Então achou o autor da obra aí... Rsss

Imagino que o reparo seja mais fácil!

10 horas atrás, Raphael De Oliveira Bandeira disse:

     2 - Notei também que apesar da casa ter mais de 20 anos, o habite-se dela é de 2021, então caio nessa garantia do imóvel, por tem menos de 5 anos.

@Raphael De Oliveira Bandeira, se a casa tem 20 anos, não é o habite-se que fará com que vc entre na garantia de 5 anos do construtor...

10 horas atrás, Raphael De Oliveira Bandeira disse:

     3 - Estou tentando um acordo amigável com o comprador e ofereci 4 mil reais para tentar sanar o problema. Redigi um acordo extra judicial e enviei hoje. Vamos ver.

Bom, esse é o melhor caminho a ser seguido... Um acordo com o comprador para resolver! 

10 horas atrás, Raphael De Oliveira Bandeira disse:

 

   Por enquanto é isso. Muito obrigado novamente.

 

Vai dar tudo certo! 😉🙏🏻