FII Armadilha?

[Marcos Beletato]

Boa noite gente. Tudo bem com vocês?

Uma dúvida rápida, estive olhando alguns fundos de shoppings, principalmente XPML11 e VISC11, porém encontrei algo estranho... Vocês poderiam me ajudar a entender se isso de fato pode ser uma armadilha que venha a corroer a rentabilidade? Resumindo... VISC11 tem uma taxa de administração regressiva que varia de 1,05% a 1,35% aa. Já o XPML11 tem uma taxa de administração de 0,75% aa maaaais uma taxa de performance de 20% sobre os ganhos excedentes em relação ao benchmark, que nesse caso é IPCA + 6,0% aa. Considerando o cenário atual de Selic 12,25% esse benchmark se torna ridículo de bater... Mas imagino que caso passemos para um cenário mais estável economicamente, talvez possa fazer sentido. Mas no momento atual (ou até em qualquer momento) isso seria de fato uma armadilha?

Seguem informações sobre os fundos retirados do fii.com.br:

XPML11
O XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII, estabelecido em 28/12/2017, é administrado pela XP Investimentos CCTVM S.A. e gerido pela XP Vista Asset Management Ltda. Classificado como "FII Renda/Gestão Ativa/Shoppings" pela ANBIMA, visa gerar renda explorando Ativos Imobiliários e ganho de capital por meio de sua compra e venda. O fundo prioriza investimentos em imóveis pelo Brasil. Suas taxas incluem uma administração de 0,75% a.a. e uma performance de 20% sobre os ganhos excedentes em relação ao Benchmark IPCA + 6,0% a.a., pagos semestralmente. Aberto a diversos perfis, o fundo não possui critérios rígidos de diversificação, deixando as decisões de investimento a cargo do Gestor, em conformidade com regulamentação e legislação vigente.

VISC11
O Fundo Vinci Shopping Centers FII VISC11 foi iniciado em 10/03/2014, administrado pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. Sua gestão é conduzida pela Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. O objetivo é gerar renda através da aplicação em imóveis, direitos reais sobre imóveis e Ativos Imobiliários, visando também ganhos de capital com compra e venda desses ativos. Investe principalmente em imóveis, direitos reais sobre imóveis e Ativos Imobiliários. A taxa de administração, regressiva, varia de 1,05% a.a. a 1,35% a.a. A política de investimentos permite diversificação em diversos tipos de ativos imobiliários, incluindo ações ou cotas de sociedades focadas em imóveis e reformas para potencializar retornos.