Divida nos FIIs

[Ademilton Carvalho]

Olá meus nobres😁, estou analisando um fundo aqui, o XPLG11, e ele passou em todos os parâmetros que selecionei (para ser justo, não consegui avaliar muito bem a qualidade dos imóveis). Logo não consegui entender, porque ele estava tão descolado do IFIX. Fui atrás de algum vídeo para trazer alguma luz e foi aí que vi que a alavancagem do fundo estava mais alta. Reparei no relatório gerencial também uma discrepância entre o resultado obtido e o resultado distribuído.

São ambos pontos importantes que não lembro de ter visto nas aula, acredito que o Raul deixou os dois de fora e fico pensando se faz diferença olhar para isso na hora de escolher um fundo ou se, quando forem alarmantes de fato, isso refletiria nos outros pontos que ele citou, como a vacância e o div. yield.

1. O que vocês acham sobre a alavancagem? Qual um nível saudável na opinião de vocês? Eu avalia que a do XPLG está controlada. Concordam?
2. E sobre as discrepâncias entre os resultados, faz sentido ficar olhando para esse dado?

[Yan Fonseca]

Boas!

Deixarei meus dois centavos sobre.

1º - alavancagens em FIIs vem logo após uma nova emissão de cotas, eles criam um caixa grande para poderem adquirir novas propriedades.
Eu entendo que a alavancagem é saudável quando o FII tem caixa igual ou superior ao valor da divida. Por exemplo: 1 milhão de alavancagem pois emitiu um CRI para comprar um novo centro logístico (XPLG é de logística...), mas o caixa do fundo é apenas 600 mil. Se os mensais ficarem bons ele no final consegue pagar tudo, mas caso ocorra qualquer problema pode ser que acabe o valor em caixa para pagamento da divida e ainda falta 400 mil para pagar, e ai precisa de uma nova emissão ou vender algum imóvel.

2º - A diferença entre o resultado obtido e resultado distribuído sempre terá alguma discrepância, caso o FII queira manter um pagamento de 0,10 por cota, mas o resultado foi de 0,09 ele usará o caixa para manter a 0,10 e pode ocorrer de o resultado também ser superior, mas manterá a 0,10 por cota mesmo com resultado de 0,12.
O que não pode ocorrer aqui é uma repetição disso por meses, pois o fundo vai gastar grande parte do caixa tentando manter o distribuído a 0,10, sendo que o resultado foi abaixo.

No caso do XPLG, a distribuição não deve afetar muito já que teve um resultado bem expressivo em maio a julho onde ele não distribui totalmente, então tem uma "gordura" pra queimar. Precisa ficar atento aos próximos meses, pois uma hora essa gordura acaba. 
Vale ressaltar que eles estão com a menor vacância física dos últimos 12 meses, o resultado deve se firmar novamente, mas precisa acompanhar pra ver se não foi muito abaixo dos distribuídos.

A alavancagem deles me parece saudável até o momento, eles tem caixa suficiente até o final de 2025, sem contar eventuais mudanças. 
Se eu li corretamente eles venderam um imóvel em julho, receberam ali os 22 milhões(por isso a "gordura") e tem a receber 97 milhões.
As duas aquisições recentes estão cobertas. E os dois CRIs existentes tem 12 anos ainda, não mostram problemas.

[Jaimson Bispo]

1 hora atrás, Ademilton Carvalho disse:

Olá meus nobres😁, estou analisando um fundo aqui, o XPLG11, e ele passou em todos os parâmetros que selecionei (para ser justo, não consegui avaliar muito bem a qualidade dos imóveis). Logo não consegui entender, porque ele estava tão descolado do IFIX. Fui atrás de algum vídeo para trazer alguma luz e foi aí que vi que a alavancagem do fundo estava mais alta. Reparei no relatório gerencial também uma discrepância entre o resultado obtido e o resultado distribuído.

São ambos pontos importantes que não lembro de ter visto nas aula, acredito que o Raul deixou os dois de fora e fico pensando se faz diferença olhar para isso na hora de escolher um fundo ou se, quando forem alarmantes de fato, isso refletiria nos outros pontos que ele citou, como a vacância e o div. yield.

1. O que vocês acham sobre a alavancagem? Qual um nível saudável na opinião de vocês? Eu avalia que a do XPLG está controlada. Concordam?
2. E sobre as discrepâncias entre os resultados, faz sentido ficar olhando para esse dado?

Não vejo com bons olhos fundos muito alavancados, ainda mais no cenário como esse em que as taxas de juros estão subindo bastante, mas a XP já gosta de deixar os fundos alavancados, nunca para com isso...o XPML mesmo acabou de adquiri alguns shoppings e já subiu bastante a alavancagem.

Agora o XPLG tem bons ativos, tanto que está com a vacância quase que zerada, porém os proventos atuais não devem se manter, parece que devem cair um pouco.

Para quem já tem o HGLG11 e o BTLG11 e quer acrescentar um novo fundo de logística, acho que é uma boa opção nos preços que estava, mas se fosse só pra escolher um fii de logística, com certeza não seria minha escolha.

[Bruno Rangel]

11 horas atrás, Yan Fonseca disse:

1º - alavancagens em FIIs vem logo após uma nova emissão de cotas, eles criam um caixa grande para poderem adquirir novas propriedades.
Eu entendo que a alavancagem é saudável quando o FII tem caixa igual ou superior ao valor da divida. Por exemplo: 1 milhão de alavancagem pois emitiu um CRI para comprar um novo centro logístico (XPLG é de logística...), mas o caixa do fundo é apenas 600 mil. Se os mensais ficarem bons ele no final consegue pagar tudo, mas caso ocorra qualquer problema pode ser que acabe o valor em caixa para pagamento da divida e ainda falta 400 mil para pagar, e ai precisa de uma nova emissão ou vender algum imóvel.

Apenas um Adendo ao Otimo comentario do @Yan Fonseca (Ganhou um cedeuala)... 

Outra coisa que é bom Observar é o Cronograma de Pagamento da Divida/Relação Caixa, no XPLG pode ser visto no Relatorio para ter uma Base.

 

Vide (https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=795937&cvm=true) pagina 11

17 horas atrás, Ademilton Carvalho disse:

para ser justo, não consegui avaliar muito bem a qualidade dos imóveis

No relatorio fala de Certificação dos Imoveis e tals, isso pode te dar uma boa Ideia da Qualidade (Tem que pesquisar o que se trata as Certificações)

 

Minha Duvida onde voce pegou a informação da Alavancagem? Apenas para eu entender o contexto

[Marina]

10 minutes ago, Ademilton Carvalho disse:

Olá meus nobres😁, estou analisando um fundo aqui, o XPLG11, e ele passou em todos os parâmetros que selecionei (para ser justo, não consegui avaliar muito bem a qualidade dos imóveis). Logo não consegui entender, porque ele estava tão descolado do IFIX. Fui atrás de algum vídeo para trazer alguma luz e foi aí que vi que a alavancagem do fundo estava mais alta. Reparei no relatório gerencial também uma discrepância entre o resultado obtido e o resultado distribuído.

São ambos pontos importantes que não lembro de ter visto nas aula, acredito que o Raul deixou os dois de fora e fico pensando se faz diferença olhar para isso na hora de escolher um fundo ou se, quando forem alarmantes de fato, isso refletiria nos outros pontos que ele citou, como a vacância e o div. yield.

1. O que vocês acham sobre a alavancagem? Qual um nível saudável na opinião de vocês? Eu avalia que a do XPLG está controlada. Concordam?
2. E sobre as discrepâncias entre os resultados, faz sentido ficar olhando para esse dado?

Eu lembro de ter lido no material alguma coisa sobre alavancagem, sim, mas que ela deveria estar controlada e que tem limite legal para FIIs se endividarem. Aproveitando, contudo, sua dúvida, onde eu vejo a alavancagem?

Sobre a discrepância, qual foi?

[Ademilton Carvalho]

15 horas atrás, Marina disse:

Eu lembro de ter lido no material alguma coisa sobre alavancagem, sim, mas que ela deveria estar controlada e que tem limite legal para FIIs se endividarem. Aproveitando, contudo, sua dúvida, onde eu vejo a alavancagem?

Sobre a discrepância, qual foi?

Olha @Marina, se você encontrar em qual aula ele fala sobre esse importante tema, eu ficaria agradecido, pois até agora a vantagem de ter assinado a AUVP foi somente o uso da plataforma e a comunidade. Arrisco a dizer que as pessoas aqui ensinaram mais novidades para mim do que as aulas.

Deixando isso de lado, eu aprendi (por fora, no youtube mesmo) que você pode e deve olhar os relatórios gerencias dos fundos. São mensais e lá trazem todas as informações sobre o que fundo fez ou deixou de fazer. Basta procurar pelas dívidas do fundo e comparar com o patrimônio liquido.

Um adendo, acredito que os fundos não tem Alavancagem de verdade, como vemos com as ações de setores mais seguros, como o de transmissão de energia, que ficam a 1 ou 2 vezes seu patrimônio em dividas. Não é saudável para essa categoria de investimento. Como os nossos celebres colegas, @Jaimson Bispo e @Yan Fonseca, temos que ficar de olho na dívida e ver se o fundo tem como honrar o pagamento com um caixa sólido.

[Ademilton Carvalho]

10 horas atrás, Yan Fonseca disse:

Boas!

Deixarei meus dois centavos sobre.

1º - alavancagens em FIIs vem logo após uma nova emissão de cotas, eles criam um caixa grande para poderem adquirir novas propriedades.
Eu entendo que a alavancagem é saudável quando o FII tem caixa igual ou superior ao valor da divida. Por exemplo: 1 milhão de alavancagem pois emitiu um CRI para comprar um novo centro logístico (XPLG é de logística...), mas o caixa do fundo é apenas 600 mil. Se os mensais ficarem bons ele no final consegue pagar tudo, mas caso ocorra qualquer problema pode ser que acabe o valor em caixa para pagamento da divida e ainda falta 400 mil para pagar, e ai precisa de uma nova emissão ou vender algum imóvel.

2º - A diferença entre o resultado obtido e resultado distribuído sempre terá alguma discrepância, caso o FII queira manter um pagamento de 0,10 por cota, mas o resultado foi de 0,09 ele usará o caixa para manter a 0,10 e pode ocorrer de o resultado também ser superior, mas manterá a 0,10 por cota mesmo com resultado de 0,12.
O que não pode ocorrer aqui é uma repetição disso por meses, pois o fundo vai gastar grande parte do caixa tentando manter o distribuído a 0,10, sendo que o resultado foi abaixo.

No caso do XPLG, a distribuição não deve afetar muito já que teve um resultado bem expressivo em maio a julho onde ele não distribui totalmente, então tem uma "gordura" pra queimar. Precisa ficar atento aos próximos meses, pois uma hora essa gordura acaba. 
Vale ressaltar que eles estão com a menor vacância física dos últimos 12 meses, o resultado deve se firmar novamente, mas precisa acompanhar pra ver se não foi muito abaixo dos distribuídos.

A alavancagem deles me parece saudável até o momento, eles tem caixa suficiente até o final de 2025, sem contar eventuais mudanças. 
Se eu li corretamente eles venderam um imóvel em julho, receberam ali os 22 milhões(por isso a "gordura") e tem a receber 97 milhões.
As duas aquisições recentes estão cobertas. E os dois CRIs existentes tem 12 anos ainda, não mostram problemas.

Muito obrigado, fico feliz de ouvir uma segunda opinião favorável a minha analise.

[Ademilton Carvalho]

16 horas atrás, Marina disse:

Eu lembro de ter lido no material alguma coisa sobre alavancagem, sim, mas que ela deveria estar controlada e que tem limite legal para FIIs se endividarem. Aproveitando, contudo, sua dúvida, onde eu vejo a alavancagem?

Sobre a discrepância, qual foi?

Esqueci de falar da discrepância. O fundo tá pagando um valor maior de dividendos do que tá arrecadando. Ele tá pagando 0,78 centavos, mais tá usando o caixa para manter o pagamento. Se não tivesse fazendo isso, ele estária pagando algo na casa do 0,65 centavos, não lembro o valor exato agora.

[Daniele Vilela]

17 horas atrás, Ademilton Carvalho disse:

Olá meus nobres😁, estou analisando um fundo aqui, o XPLG11, e ele passou em todos os parâmetros que selecionei (para ser justo, não consegui avaliar muito bem a qualidade dos imóveis). Logo não consegui entender, porque ele estava tão descolado do IFIX. Fui atrás de algum vídeo para trazer alguma luz e foi aí que vi que a alavancagem do fundo estava mais alta. Reparei no relatório gerencial também uma discrepância entre o resultado obtido e o resultado distribuído.

São ambos pontos importantes que não lembro de ter visto nas aula, acredito que o Raul deixou os dois de fora e fico pensando se faz diferença olhar para isso na hora de escolher um fundo ou se, quando forem alarmantes de fato, isso refletiria nos outros pontos que ele citou, como a vacância e o div. yield.

1. O que vocês acham sobre a alavancagem? Qual um nível saudável na opinião de vocês? Eu avalia que a do XPLG está controlada. Concordam?
2. E sobre as discrepâncias entre os resultados, faz sentido ficar olhando para esse dado?

E aí, meu nobre! 😁 Primeiro de tudo, mandou bem por estar analisando além do básico. Esses pontos que você levantou (alavancagem e discrepância entre resultado e distribuição) são sim importantes pra entender a saúde do fundo, mas talvez não tenham tanto peso dependendo do que você busca.

Sobre a Alavancagem:

A alavancagem é um ponto que divide opiniões. Ela não é necessariamente ruim – pode até ser uma estratégia pra alavancar o crescimento do fundo e melhorar a rentabilidade no longo prazo. No caso do XPLG11, como é um fundo de logística, faz sentido que ele tenha dívidas pra financiar a aquisição de imóveis. O segredo aqui é entender se a alavancagem está controlada. Normalmente, um nível saudável é algo em torno de 30% a 40% do patrimônio líquido. Se passa disso, pode ser um sinal amarelo, porque o fundo pode ter dificuldade em pagar essas dívidas se a receita (aluguel) cair, especialmente em cenários de vacância alta.

Dá uma olhada no prazo e nas condições dessas dívidas também. Se forem de longo prazo e com taxas controladas, é bem menos preocupante. Se o relatório gerencial ou as atas mencionarem planos claros pra reduzir a alavancagem ao longo do tempo, ponto positivo.

Sobre a Discrepância nos Resultados:

Isso é mais comum do que parece, e às vezes não é um problema real. A diferença entre o resultado obtido e o distribuído geralmente acontece por causa das regras contábeis. Os fundos imobiliários são obrigados a distribuir 95% do lucro caixa, mas o "resultado contábil" pode incluir itens não-caixa (como reavaliação de imóveis, ajustes de valor justo, etc.), que não impactam diretamente o dinheiro disponível pra distribuir.

Se o fundo tá retendo um pouco do lucro caixa (abaixo dos 95%), pode ser pra fortalecer o caixa, abater dívidas ou até reinvestir. Isso não é ruim se o objetivo for sólido. Agora, se a retenção for recorrente e sem justificativa clara, aí é bom presta atenção, entendeu?

Então, se a alavancagem ou a discrepância nos resultados começarem a prejudicar pontos como vacância, dividend yield ou até a qualidade dos imóveis no portfólio, aí sim vira uma preocupação maior. Mas, se esses parâmetros estão OK (como você disse), talvez o mercado esteja só mais receoso com a alavancagem ou algum ruído externo.

Concluindo,  se a alavancagem está controlad (30-40% do PL) e tem dívida de longo prazo bem estruturada, tá de boa. A discrepância nos resultados, se tem justificativa clara e o fundo continua performando bem, não é um problema. O XPLG11 é um fundo bem consolidado no segmento de logística, mas vale ficar de olho nesses detalhes se você pretende carregar ele a longo prazo. E, claro, nunca é demais comparar com outros fundos logísticos pra ver como ele tá se saindo no setor, eu tenho ele em carteira, inclusive. Se tá alinhado com a sua estratégia e objetivos, talvez ele ainda seja uma boa opção, sim!

[Ademilton Carvalho]

19 horas atrás, Bruno Rangel disse:

No relatorio fala de Certificação

Obrigado por mencionar. Vou olhar isso de agora em diante.

19 horas atrás, Bruno Rangel disse:

Minha Duvida onde voce pegou a informação da Alavancagem?

Eu respondi nesse mesmo post. Se tiver algo para retificar, sou todo ouvidos.

20 horas atrás, Ademilton Carvalho disse:

Olha @Marina, se você encontrar em qual aula ele fala sobre esse importante tema, eu ficaria agradecido, pois até agora a vantagem de ter assinado a AUVP foi somente o uso da plataforma e a comunidade. Arrisco a dizer que as pessoas aqui ensinaram mais novidades para mim do que as aulas.

Deixando isso de lado, eu aprendi (por fora, no youtube mesmo) que você pode e deve olhar os relatórios gerencias dos fundos. São mensais e lá trazem todas as informações sobre o que fundo fez ou deixou de fazer. Basta procurar pelas dívidas do fundo e comparar com o patrimônio liquido.

Um adendo, acredito que os fundos não tem Alavancagem de verdade, como vemos com as ações de setores mais seguros, como o de transmissão de energia, que ficam a 1 ou 2 vezes seu patrimônio em dividas. Não é saudável para essa categoria de investimento. Como os nossos celebres colegas, @Jaimson Bispo e @Yan Fonseca, temos que ficar de olho na dívida e ver se o fundo tem como honrar o pagamento com um caixa sólido.