Investimento para compra de imóvel

[Anônimo]

Olá pessoal! Gostaria de receber algumas opiniões a respeito de minha vida pessoal para me ajudar na tomada de decisão. Afinal, a visão de uma pessoa que está a parte da situação ou que já passou ou está passando por uma situação parecida é sempre muito bem vinda.

Tenho 45 anos, sou servidor público há 18 anos, casado há 15 e tenho um filho de 12 anos. Recebo cerca de 11,7k líquidos e minha esposa é CLT e recebe cerca de 2,5k. Tenho um gasto mensal de cerca de 5k e invisto há mais ou menos 3 anos, em média 4k por mês. Consegui acumular um patrimônio de 143k sendo 96k em renda variável( ações e FII) e 47k em renda fixa(somente Tesouro Direto). Possuo casa própria já quitada(único imóvel) e um carro ano 2021 já quitado também e que na tabela FIP vale cerca de 85k.

Agora vem a grande questão: Moro no Rio de Janeiro, em um bairro do subúrbio há 15 anos e que até pouco tempo era bastante tranquilo, e que agora está ficando insuportável, pois há tiroteio praticamente todos os dias. Decidi me mudar há mais ou menos 1 ano, mas não encontrava pessoas dispostas a pagar o valor da casa e vir morar nesse bairro, que por sinal, está constantemente nos noticiários policiais do RJ.

A casa estava avaliada em 450k, e se ela estivesse em um bairro mais seguro, o corretor disse que valeria 600k. Como não conseguia interessados, fui baixando o preço e chegou a um valor de 350k. Infelizmente é a realidade de boa parte dos bairros do RJ onde a insegurança é constante. Estou nas tratativas com o comprador e em fase final de negociação.

Minha pretensão é morar de aluguel, por enquanto, cujo valor está na faixa de 1,5k(apartamento) em uma região mais tranquila e começar um financiamento de imóvel na planta(de uma construtora reconhecida e confiável) em uma região mais segura aqui no Rio e que está em constante crescimento. Pensei em comprar um AP já pronto nessa região, mas com esse valor da venda da casa eu só conseguiria dar uma boa entrada e teria que financiar o restante. Mas, com a taxa de juros nas alturas, desisti de comprar agora. As parcelas seriam baixas até a entrega das chaves( cerca de 10% do valor do imóvel que gira em torno de R$450.000,00) e que demoraria em média 2 anos para a conclusão das obras. Os 90% restantes seriam financiados por banco( a ideia é que daqui a 2 anos a taxa Selic caia e eu consiga uma boa taxa de juros no financiamento).

Minha ideia é pegar esses 350k da venda da casa e investir em renda fixa(Tesouro Direto, é claro), pois é o mais seguro. Para tentar recuperar um pouco da perda que eu tive na venda. Esse investimento seria por cerca de 2 anos, até a entrega do imóvel. Pretendo colocar 200k no Tesouro Selic e 150k no prefixado de 2032 a 14,42% aa. E caso a Selic caia durante esse período, faria marcação a mercado com o prefixado. Com meus rendimentos do trabalho daria para pagar o aluguel de 1,5k durante esse período de 2 anos e pagar as prestações da obra que ficaria em torno de 2k, sem precisar mexer no meu patrimônio acumulado.

A pergunta é: essa seria uma boa estratégia?

Sei que o Raul já falou por diversas vezes que não seria uma boa comprar imóvel na planta, que ter um imóvel próprio e já quitado é o mais correto. Mas creio que essa seria uma estratégia viável e sem grandes riscos. E também pelo fato de ser servidor público. O ponto negativo é que teria que suspender por um tempo meus aportes. Contudo, não necessitaria resgatar os valores já acumulados.

Estou disposto a ler e avaliar as opiniões que postarem aqui, caso possam me ajudar. Grande abraço a todos.

[Thiago M Borges]

16 minutes ago, Convidado Anônimo disse:

Olá pessoal! Gostaria de receber algumas opiniões a respeito de minha vida pessoal para me ajudar na tomada de decisão. Afinal, a visão de uma pessoa que está a parte da situação ou que já passou ou está passando por uma situação parecida é sempre muito bem vinda.

Tenho 45 anos, sou servidor público há 18 anos, casado há 15 e tenho um filho de 12 anos. Recebo cerca de 11,7k líquidos e minha esposa é CLT e recebe cerca de 2,5k. Tenho um gasto mensal de cerca de 5k e invisto há mais ou menos 3 anos, em média 4k por mês. Consegui acumular um patrimônio de 143k sendo 96k em renda variável( ações e FII) e 47k em renda fixa(somente Tesouro Direto). Possuo casa própria já quitada(único imóvel) e um carro ano 2021 já quitado também e que na tabela FIP vale cerca de 85k.

Agora vem a grande questão: Moro no Rio de Janeiro, em um bairro do subúrbio há 15 anos e que até pouco tempo era bastante tranquilo, e que agora está ficando insuportável, pois há tiroteio praticamente todos os dias. Decidi me mudar há mais ou menos 1 ano, mas não encontrava pessoas dispostas a pagar o valor da casa e vir morar nesse bairro, que por sinal, está constantemente nos noticiários policiais do RJ.

A casa estava avaliada em 450k, e se ela estivesse em um bairro mais seguro, o corretor disse que valeria 600k. Como não conseguia interessados, fui baixando o preço e chegou a um valor de 350k. Infelizmente é a realidade de boa parte dos bairros do RJ onde a insegurança é constante. Estou nas tratativas com o comprador e em fase final de negociação.

Minha pretensão é morar de aluguel, por enquanto, cujo valor está na faixa de 1,5k(apartamento) em uma região mais tranquila e começar um financiamento de imóvel na planta(de uma construtora reconhecida e confiável) em uma região mais segura aqui no Rio e que está em constante crescimento. Pensei em comprar um AP já pronto nessa região, mas com esse valor da venda da casa eu só conseguiria dar uma boa entrada e teria que financiar o restante. Mas, com a taxa de juros nas alturas, desisti de comprar agora. As parcelas seriam baixas até a entrega das chaves( cerca de 10% do valor do imóvel que gira em torno de R$450.000,00) e que demoraria em média 2 anos para a conclusão das obras. Os 90% restantes seriam financiados por banco( a ideia é que daqui a 2 anos a taxa Selic caia e eu consiga uma boa taxa de juros no financiamento).

Minha ideia é pegar esses 350k da venda da casa e investir em renda fixa(Tesouro Direto, é claro), pois é o mais seguro. Para tentar recuperar um pouco da perda que eu tive na venda. Esse investimento seria por cerca de 2 anos, até a entrega do imóvel. Pretendo colocar 200k no Tesouro Selic e 150k no prefixado de 2032 a 14,42% aa. E caso a Selic caia durante esse período, faria marcação a mercado com o prefixado. Com meus rendimentos do trabalho daria para pagar o aluguel de 1,5k durante esse período de 2 anos e pagar as prestações da obra que ficaria em torno de 2k, sem precisar mexer no meu patrimônio acumulado.

A pergunta é: essa seria uma boa estratégia?

Sei que o Raul já falou por diversas vezes que não seria uma boa comprar imóvel na planta, que ter um imóvel próprio e já quitado é o mais correto. Mas creio que essa seria uma estratégia viável e sem grandes riscos. E também pelo fato de ser servidor público. O ponto negativo é que teria que suspender por um tempo meus aportes. Contudo, não necessitaria resgatar os valores já acumulados.

Estou disposto a ler e avaliar as opiniões que postarem aqui, caso possam me ajudar. Grande abraço a todos.

Bom dia, a direção de pensamento está correta. O que eu mudaria seria talvez a questão do prefixado que pode sofrer marcação a mercado negativa pro prazo que você está pretendendo ter o dinheiro e também ter a certeza que o resgate seria em mais de 720 dias para resgatar na menor alíquota do IR (de repente pegar LCI/LCA compense mais principalmente se precisar do dinheiro num prazo mais curto).

Outro ponto de atenção é a questão das parcelas do imóvel ainda na fase de construção, já vi muita gente se "ferrar" bastante pelo reajuste das parcelas pelo avanço da obra, leia atentamente como que essas parcelas podem se reajustar e simule o pior cenário possível para não tomar um susto lá na frente.