Fundos imobiliários como proteção à inflação

[Guilherme Barufi]

Com a disparada dos indicadores de inflação no Brasil, muitos que eram acostumados a manter investimentos mais conservadores, se viram pressionados a tomar risco para não perderem o poder de compra com o passar do tempo. Nesse movimento para proteger o patrimônio, diversas classes de ativos ganharam mais popularidade, como os próprios títulos de renda fixa (CDB, debêntures, LCI, LCA) atrelados a algum indicador inflacionário e ativos com garantia real (aqueles que têm lastro em alguma propriedade ou participação em negócios, geralmente ações e FIIs). Assim, ao tomar conhecimento de tais classes, muitos investidores viram os fundos de investimento imobiliário como uma ótima oportunidade para este problema. Um dos principais motivos é o fato de eles costumeiramente gerarem renda passiva mensal para seus cotistas, o que agrada a imensa maioria dos investidores conservadores. Contudo, os FIIs contam com diferentes meios de proteção à inflação, dependendo se é um fundo de papel, um fundo de tijolo ou um fundo híbrido. Os FIIs de papel são os que apresentam uma proteção mais direta à inflação, pois são fundos que financiam o mercado imobiliário por meio de investimentos em títulos de renda fixa, normalmente CRIs e LCIs, atrelados à inflação mais uma taxa pré-fixada. Por exemplo, eles emprestam recursos a taxa de IPCA+5\% ao ano por prazo determinado. Ou seja, os fundos imobiliários de papel são alternativas de investir indiretamente em renda fixa. Além disso, esses fundos pagam rendimentos mensais crescentes aos detentores de cotas em momentos de “ boom ” da inflação, uma vez que as receitas do fundo crescem e no curto prazo o valor da cota tende a não ter uma apreciação de grande relevância. Já os FIIs de tijolo são aqueles que têm propriedade de imóveis físicos, como prédios comerciais, shoppings, galpões logísticos, além de outros tipos, e os alugam para gerar renda ao investidor e lucro a ser reinvestido no fundo. Os fundos de tijolo apresentam proteção contra a inflação de duas formas: · Os contratos de aluguel são reajustados periodicamente de acordo com a inflação (neste caso, o valor nominal cobrado de inquilinos varia de acordo com o IGPM normalmente), refletindo num rendimento por cota sensível à inflação. · Os imóveis que o fundo detém sofrem valorização ao longo do tempo (assim como certamente a casa que você mora deverá ter um valor de mercado maior no futuro do que atualmente), gerando uma consequente valorização da cota do fundo de tijolo. Por último, os FIIs híbridos são aqueles que mesclam os fundos de tijolo e os de papéis. Logo, eles têm parte do capital investido em ativos físicos e parte em ativos de renda fixa como os fundos de papel. Esses fundos também podem comprar cotas de outros fundos de investimentos imobiliários, assim como os FoFs, como forma de diversificação territorial e intelectual, fazendo com que outros gestores trabalhem na geração de valor aos cotistas do fundo. Portanto, podemos afirmar que, para o investidor de longo prazo, o investimento em fundos imobiliários garante uma exposição indireta em inflação, bem como a conservação de poder de compra do patrimônio ao longo do tempo. No entanto, também é importante salientar que, ainda assim, os FIIs são investimentos em renda variável e que, por esse motivo, é preciso levar em consideração o risco do investidor não tolerar variações negativas do portfólio em momentos de crise. Fonte: Suno Research