Alguém com experiência em Airbnb?

[Lucas Consoli Pereira]

Olá pessoal, tenho um imóvel que será entregue segunda feira, em São Paulo no bairro do Brás. Esse investimento foi feito para aproveitar oportunidade que apareceu no plano minha casa minha vida com taxa de juros de apenas 4.3% e subsídio de 70 mil reais.

Agora tenho a oportunidade de alugar pela imobiliária, ou optar por fazer Airbnb, porém não tenho experiência nenhuma em ambos os segmentos. Alguém aqui tem experiência e pode ajudar a analisar se a localização e valores são favoráveis para atuar nesse segmento? Se compensa ou não deixar com inquilino fixo via Imobiliaria?

 

Apartamento estúdio 26m2 - 1 dormitório 

800 m do metro bras

 Valor do imóvel 210.000,00

valor teórico de aluguel fixo segundo uma imobiliária 1200+condomínio.

 

esse imóvel eu tenho que manter por 5 anos para poder quitar sem perder o subsídio. Então se ao menos eu conseguir renda para que ele mesmo pague a parcela e condomínio que são baixos (450+300) já estaria de bom tamanho para mim.

 

 

[Ronaldo Anderson Silva Pereira]

Fala Lucas, 

Meu pai tem um imóvel no Brás, o caso dele foi diferente, mas está em processo de ir se pagando.

Pegando o seu caso, achei igualzinho, dá certo sim viu, se levar em conta a vacância, ou seja, os períodos em que esse imóvel poderia estar vazio. Entendo que haverá um contrato, mas como todo contrato, poderá haver quebras durante os 5 anos mencionado além do reajuste do aluguel ou da parcela, não sei, mas são coisas para se pensar, mas sem neurose, até aqui ok?

Na prática, eu diria que:

Se o imóvel custa 210.000 e vc conseguiu 70 mil de subsídio, o condomínio médio num local simples gira em média 350 reais, e as parcelas que não sei quanto seriam. Juntando tudo isso eu, Ronaldo, pensaria em trabalhar por fora para ter algo próximo de R$2.500 sobrando + valor do aluguel.

Como cheguei nisso? Peguei os 210 mil do imóvel, tirei os 70 mil de subsídio, ficou 140 mil. Desse valor, fui na calculadora sardinha aqui: https://investidorsardinha.r7.com/calculadoras/calculadora-de-juros-compostos/

e fiz 140 mil em 5 anos utilizando uma taxa de 5% (pq não confio em porcentagem quebrada, gosto de margem de gordura, usei seus 4,3% no tópico que colocou e subi pra 5% por capricho meu). Deu 180 mil arredondando pra cima.

Desses 180 mil, sendo pagos em 60 meses (5 anos), precisariam de 3 mil reais mensais para custear esse imóvel de forma tranquila. 

Se vc tem R$2500 sobrando todos os meses e receberá algo próximo de 1k livre (pensando na comissão da imobiliária ou airbnb), dará o suficiente para ir quitando e guardando o que sobrou para os momentos que não tiver alugado.

 

No caso do meu pai foi diferente pq o imóvel foi quitado a vista, e não se iluda, o imóvel é pequeno e bem localizado igual o seu, só que foi direto com proprietário que não tinha interesses no imóvel, era de inventário (Herança em outras palavras).

 

Espero ter ajudado em algo.

Editado 5 de Junho por Ronaldo Anderson Silva Pereira

[Lucas Consoli Pereira]

On 05/06/2024 at 13:21, Ronaldo Anderson Silva Pereira disse:

Fala Lucas, 

Meu pai tem um imóvel no Brás, o caso dele foi diferente, mas está em processo de ir se pagando.

Pegando o seu caso, achei igualzinho, dá certo sim viu, se levar em conta a vacância, ou seja, os períodos em que esse imóvel poderia estar vazio. Entendo que haverá um contrato, mas como todo contrato, poderá haver quebras durante os 5 anos mencionado além do reajuste do aluguel ou da parcela, não sei, mas são coisas para se pensar, mas sem neurose, até aqui ok?

Na prática, eu diria que:

Se o imóvel custa 210.000 e vc conseguiu 70 mil de subsídio, o condomínio médio num local simples gira em média 350 reais, e as parcelas que não sei quanto seriam. Juntando tudo isso eu, Ronaldo, pensaria em trabalhar por fora para ter algo próximo de R$2.500 sobrando + valor do aluguel.

Como cheguei nisso? Peguei os 210 mil do imóvel, tirei os 70 mil de subsídio, ficou 140 mil. Desse valor, fui na calculadora sardinha aqui: https://investidorsardinha.r7.com/calculadoras/calculadora-de-juros-compostos/

e fiz 140 mil em 5 anos utilizando uma taxa de 5% (pq não confio em porcentagem quebrada, gosto de margem de gordura, usei seus 4,3% no tópico que colocou e subi pra 5% por capricho meu). Deu 180 mil arredondando pra cima.

Desses 180 mil, sendo pagos em 60 meses (5 anos), precisariam de 3 mil reais mensais para custear esse imóvel de forma tranquila. 

Se vc tem R$2500 sobrando todos os meses e receberá algo próximo de 1k livre (pensando na comissão da imobiliária ou airbnb), dará o suficiente para ir quitando e guardando o que sobrou para os momentos que não tiver alugado.

 

No caso do meu pai foi diferente pq o imóvel foi quitado a vista, e não se iluda, o imóvel é pequeno e bem localizado igual o seu, só que foi direto com proprietário que não tinha interesses no imóvel, era de inventário (Herança em outras palavras).

 

Espero ter ajudado em algo.

Entendi perfeitamente Ronaldo,  Terminei de mobiliar o imovel essa semana, e coloquei na imobiliaria para alugar fixo, achei melhor para nao ter muito consumo do meu tempo com airbnb.

 

Muito obrigado pela ajuda, esclareceu muito, tamo junto!!!

[Jander Renato Godinho Barros]

Lucas, acrescente em suas contas os impostos que deverão ser pagos. 

[Daniel Felix Ferber]

As opções são:

 - Alugar tradicionalmente, de pessoa física para pessoa física.

 - Alugar por uma imobiliária

 - Fazer aribnb, fazendo a gestão sozinho

 - Fazer aribnb, delegando para uma empresa de gestão de imóveis airbnb.

Minhas considerações:

 - Para airbnb, vc precisa prover certos serviços, como faxina, roupa de cama, pequenos reparos. Alguém precisará entregar a chave e fazer uma verificação antes e depois da locação. Ou você mora perto do apto para fazer tudo isso pessoalmente, ou delega para uma pessoa de confiança, ou entrega para uma empresa de gestão de airbnb.
 - Precisa investir em reforma, móveis estilosos, uma decoração básica para poder concorrer numa faixa mais rentável. Já no aluguel tradicional, você pode entregar o apto 'pelado' que o inquilino providencia móveis, faxina, reparos e a pintura. Você poderá delegar essa reforma para uma empresa especializada em airbnb. Mas é caro e acaba aumentando o tempo para recuperar o investimento.

- Precisará investir mais dinheiro e tempo caso queira se tornar superhost, para poder usufruir de inquilinos melhores.

 - No airbnb vc pode usufruir do próprio imóvel enquanto não estiver alugado para temporada.

 - Supostamente, gera-se mais renda com alugueis curtos de de 4x por 1 semana do que 1x por 3 anos, uma vez que o aluguel por dia é mais alto que no aluguel tradicional. Mas acaba-se trabalhando bem mais por isso, senão vem o prejuízo da vacância. Airbnb pode ser sazonal. Precisa anunciar, responder perguntas dos interessados, fazer as avaliações, fazer a burocracia, gerenciar a agenda, etc... Já no aluguel tradicional, uma vez alugado, dá para ficar tranquilo por um tempo.

 - Entendo que airbnb 'rende' mais que aluguel, mas tb exige muito mais trabalho. É como se fosse um segundo emprego. Ou então vc delega e perde boa parte dessa vantagem em renda.

 - Supostamente, a mordida de imposto através de airbnb fica menor que a mordida do aluguel tradicional.

No final, preferi alugar da forma tradicional, pois

- Não tinha o tempo para fazer todos os procedimentos e morava longe.

- Se delegasse para uma empresa administrar o airbnb, eles ficariam com uma comissão tão grande que sobraria pouco para mim.

Editado 9 de Julho por Daniel Felix Ferber