FII's - Montando carteira - Invisto em Lajes Corporativas?

[Henrique Bueno Ribas Ribeiro]

Olá.

Estou montando a minha primeira carteira de FII's e andei estudando diversos tipos de fundo para gerar uma diversificação.

Estou buscando oportunidades, já que eles estão em queda e possivelmente vão continuar assim por mais algum tempo por conta da alta / tendência de alta da taxa Selic. Mas quero uma certa segurança pensando no longo prazo - fundos saudáveis e responsáveis.

Vou investir R$ 3.000 esse mês.

Até agora pensei em investir nesses segmentos / fundos:

Logística - 30% - BTLG11 e HGLG11

Shoppings - 20% - XPML11 e VISC11 

Renda Urbana - 15% - TRXF11 - com maior alavancagem e mais agressivo. Seria o meu fundo mais arriscado.

Papel - 20% - KNSC11

Ainda faltaria investir 15% em Lajes Corporativas, porém esse segmento é o mais instável e mais em crise desde 2020. 
Os P/VP estão super baixos (o que é uma ótima oportunidade) mas a vacância são relativamente grandes e alguns tem uma alavancagem muito alta.

Dentro das minhas pesquisas fiquei na dúvida entre BRCR11 e JSRE11 - que estão com o P/VP em torno de 0,5

Pensando que irei investir um valor pequeno neles - em torno de 450 reais - vou sem medo mesmo neles? Vale essa compra pensando que eles estão saindo com 50% de desconto? Tem alguma outra sugestão? Ou tudo bem ficar sem fundo de laje corporativa na carteira?

Muito obrigado.

[Jaimson Bispo]

Boa noite!

Rapaz, também tenho estudado alguns Fiis de maneira inicial, inclusive, assim como você, já fiz uma lista dos que achei mais interessantes, comecei a lista com 23, já fiz um refinamento e sobraram 13, agora estou esperando chegar nas aulas de fundos imobiliários para refinar ainda mais e aí ficar com apenas 8 a 10 que que serão de de 10 a 15% da carteira, não mais que isso.

Agora com relação aos que vc escolheu, os seis primeiros estavam entre os 23 e dos 6 apenas o XPML11 não ficou entre os 13, os outros 5, provavelmente irão compor a carteira, os dois que vc está em dúvida não entraram em minhas pesquisas, provavelmente, por estarem com o P/PV tão baixo não devem ter passado nos meus filtros, a promoção aí tá de mais, me assusta...rss

Mas, como sua lista tá bem parecida com o que deve compor a minha carteira de Fiis depois vou olhar esses dois.

E como ainda não estou tão avançado como você nos estudos, ainda não vou aportar neles, até porque parece que ainda vão derreter mais um pouquinho.

Outros colegas com embasamento bem maior que o meu, devem opinar se você tá indo pelo caminho certo, mas, o que posso dizer é que devo seguir por um caminho bem parecido.

[Arthur Célio Cruz Ferreira Jorge Garcia]

3 horas atrás, Henrique Bueno Ribas Ribeiro disse:

Ainda faltaria investir 15% em Lajes Corporativas, porém esse segmento é o mais instável e mais em crise desde 2020. 
Os P/VP estão super baixos (o que é uma ótima oportunidade) mas a vacância são relativamente grandes e alguns tem uma alavancagem muito alta.

Olá @Henrique Bueno Ribas Ribeiro,

Entendo que só nessa frase vc já "pescou" o contrafluxo... 🤷🏻‍♂️

Na minha modestissima opinião, q não representa recomendação de compra, venda, manutenção nem nada, eliminaria o q vc reputar "muito alavancado" para me decidir.

Ademais, observaria a localização doa imóveis desses fundos dentro da área geográfica de ocupação para estabelecer aonde serão estabelecidas as "novas ocupações", aonde estariam as novas demandas das cidades aonde estão os imóveis que compõe o fundo para melhor análise e decisão do que seria viável adquirir...

Espero q tenha lhe auxiliado de alguma forma aí.. 😉👍🏻

[Matheus Passos Silva]

Olá @Henrique Bueno Ribas Ribeiro,

Dos que você citou, não tenho o TRXF11 e os outros dois a respeito dos quais você tem dúvidas.

Eu não os estudei e, portanto, não sei o nível de alavancagem deles.

De toda forma, imagino que você tenha seus critérios de exclusão, e depois as perguntas do DIagrama do Cerrado.

Se estes FIIs passarem nos seus critérios de exclusão, estão dentro da carteira.

E aí depois é avaliar com as perguntas do Diagrama para que o próprio sistema indique o valor a ser investido neles.

O importante, ao meu ver, é você não alterar os critérios para um ou outro FII. O que quero dizer é o seguinte: já vi algumas pessoas dizendo algo como "para o FII ABC, a alavancagem é alta, mas ele compensa no critério xyz, já o FII MNO tem alavancagem baixa, mas ele não compensa por isso ou aquilo", ou algo semelhante, entende? Ou seja, os critérios de exclusão e as perguntas do Diagrama têm de ser as mesmas sempre, sem "beneficiar" este ou aquele ativo hehehe. Não que seja o seu caso, mas estou trazendo a ideia só para ajudar mesmo.

Espero ter ajudado!

[Henrique Bueno Ribas Ribeiro]

Bom saber que na sua análise você também chegou na conclusão que os fundos que já escolhi também estariam na sua carteira hehe

9 horas atrás, Jaimson Bispo disse:

os dois que vc está em dúvida não entraram em minhas pesquisas, provavelmente, por estarem com o P/PV tão baixo não devem ter passado nos meus filtros, a promoção aí tá de mais, me assusta...rss

Então, também fico com esse medo. Em uma análise que vi, a pessoa inclusive falava que em fundos com P/PV menor que 0,7 ela já começa a ficar com um pé atrás do porque estar tão barato assim - e que com isso você precisa analisar muito mais antes de investir. Vou pesquisar mais e procurar outros fundos de lajes corporativas também.

Valeu meu caro.

Editado 23 de Outubro por Henrique Bueno Ribas Ribeiro

[Henrique Bueno Ribas Ribeiro]

6 horas atrás, Arthur Célio Cruz Ferreira Jorge Garcia disse:

Ademais, observaria a localização doa imóveis desses fundos dentro da área geográfica de ocupação para estabelecer aonde serão estabelecidas as "novas ocupações", aonde estariam as novas demandas das cidades aonde estão os imóveis que compõe o fundo para melhor análise e decisão do que seria viável adquirir...

Valeu Arthur!

Pois é, dentro dos dois fundos que estou em dúvida a localização dos imóveis são super boas e meio clássicas de escritórios em Sp e no Rj. A maioria também são imóveis AA ou AAA - ou seja, estaria comprando "barato"esses imóveis.

Uma coisa que me pega também nesse fundo de lajes corporativas é que muitos tem inquilinos que representam 20% da receita - ou seja, se eles sairem o fundo perde muito. E nas informações sobre renegociação de contratos eles não colocam quais são os inquilinos, só a porcentagem dos contratos do fundo.

Vou estudar melhor se existe uma tendência de volta ao trabalho presencial em grandes empresas - na teoria tem essa tendência de voltar né.

[Henrique Bueno Ribas Ribeiro]

5 horas atrás, Matheus Passos Silva disse:

O importante, ao meu ver, é você não alterar os critérios para um ou outro FII. O que quero dizer é o seguinte: já vi algumas pessoas dizendo algo como "para o FII ABC, a alavancagem é alta, mas ele compensa no critério xyz, já o FII MNO tem alavancagem baixa, mas ele não compensa por isso ou aquilo", ou algo semelhante, entende? Ou seja, os critérios de exclusão e as perguntas do Diagrama têm de ser as mesmas sempre, sem "beneficiar" este ou aquele ativo hehehe. Não que seja o seu caso, mas estou trazendo a ideia só para ajudar mesmo.

Muito obrigado Matheus.

Isso é uma dica muito boa, pois é fácil de perder e criar desculpas para preferir um fundo ou não.

Me peguei fazendo isso quando tava analisando fundos de renda urbana - me peguei pensando "ahh, vou investir aqui pq vou nesse supermercado" hahaha, mas analisando sem esse viés não fazia muito sentido hahaha

[Arthur Célio Cruz Ferreira Jorge Garcia]

6 minutes ago, Henrique Bueno Ribas Ribeiro disse:

Valeu Arthur!

Pois é, dentro dos dois fundos que estou em dúvida a localização dos imóveis são super boas e meio clássicas de escritórios em Sp e no Rj. A maioria também são imóveis AA ou AAA - ou seja, estaria comprando "barato"esses imóveis.

Uma coisa que me pega também nesse fundo de lajes corporativas é que muitos tem inquilinos que representam 20% da receita - ou seja, se eles sairem o fundo perde muito. E nas informações sobre renegociação de contratos eles não colocam quais são os inquilinos, só a porcentagem dos contratos do fundo.

Vou estudar melhor se existe uma tendência de volta ao trabalho presencial em grandes empresas - na teoria tem essa tendência de voltar né.

@Henrique Bueno Ribas Ribeiro,

To com o @Matheus Passos Silva nessa... Rsss.

Esse fundos q vc colocou, a exceção de 1 deles, já analisei e ao menos passaram nos meus filtros. E tem 1 que não analisei pq nem passou, achei ruim a relação de risco X retorno...

Qto aos de Lajes, falei oq falei justamente por causa da minha análise, tanto que acabei  colocando na carteira por causa dessa questão da localização dos imóveis, que me parecem estarem começando a ser locados novamente...

Mas vc tem q fazer a sua análise aí, de acordo com suas estratégias, seu risco etc.

Mas tenho ctz q seja lá qual for a escolha, estará bem acompanhado com vários aqui da comunidade! 👍🏻 😉