P/VP FI papel

[Arthur Schelb Filippini]

Boa tarde,

Estou reanalizando meus FI de papel e fiquei curioso quanto ao P/VP. Pois FIs como o KNCR11 tem P/VP 2,04(na auvp tá asim mas no FI tá 1,03) e os outros que eu olhei tudo na caixa de 0,9, 0,80,  0,91... nao consegui descobrir por que esta divergencia tao intensa.

Acabou que com consultores antigos acabei por ter 3 FI de papel na carteira, btci, rbrr, kncr, e nao sei se vou manter os 3 ( para mim parece nao ter sentido ter os 3 dentro de "renda fixa", ai analisando se fico com eles ou se vendo, esta discrepancia me chamou a atenção.

Se alguem puder me dar uma luz sobre o tema.

Obrigado

Editado 25 de Novembro por Arthur Schelb Filippini
digitei errado

[Gabriel Duraes Guth]

Boa tarde, @Arthur Schelb Filippini!

Consultando o KNRI11, que na verdade é um Fundo Imobiliário de Tijolo, está com um P/VP hoje de 0,84.

Mas o que está acontecendo de forma geral com o mercado de FIIs é que a taxa de juros (Selic) está em alta, então o mercado como um todo está sofrendo, pois estão tirando dinheiro da renda variável (FIIs e Ações) para aportar na renda fixa (movimento de manada). Então, hoje é comum ver FII's sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial.

Porém, isso é um indicador específico de cada fundo, não quer dizer que todos os fundos imobiliários vão apresentar o mesmo indicador, alguns vão estar maiores e outros menores, e isso é normal. Nem significa que um fundo que está com P/VP menor é melhor para comprar, outros fatores devem ser analisados para tomar essa decisão também.

 

Editado 25 de Novembro por Gabriel Guth

[Arthur Schelb Filippini]

4 minutes ago, Gabriel Guth disse:

Boa tarde, @Arthur Schelb Filippini!

Consultando o KNRI11, que na verdade é um Fundo Imobiliário de Tijolo, está com um P/VP hoje de 0,84.

Mas o que está acontecendo de forma geral com o mercado de FIIs é que a taxa de juros (Selic) está em alta, então o mercado como um todo está sofrendo, pois estão tirando dinheiro da renda variável (FIIs e Ações) para aportar na renda fixa (movimento de manada). Então, hoje é comum ver FII's sendo negociados abaixo do seu valor patrimonial.

Porém, isso é um indicador específico de cada fundo, não quer dizer que todos os fundos imobiliários vão apresentar o mesmo indicador, alguns vão estar maiores e outros menores, e isso é normal. Nem significa que um fundo que está com P/VP menor é melhor para comprar, outros fatores devem ser analisados para tomar essa decisão também.

 

Eu estava comparando fundos e acabei digitando errado, era o KNCR11. Eu estava estudando o KNRI para compra.

[Daniele Vilela]

4 horas atrás, Arthur Schelb Filippini disse:

Boa tarde,

Estou reanalizando meus FI de papel e fiquei curioso quanto ao P/VP. Pois FIs como o KNRI11 tem P/VP 2,04(na auvp tá asim mas no FI tá 1,03) e os outros que eu olhei tudo na caixa de 0,9, 0,80,  0,91... nao consegui descobrir por que esta divergencia tao intensa.

Acabou que com consultores antigos acabei por ter 3 FI de papel na carteira, btci, rbrr, kncr, e nao sei se vou manter os 3 ( para mim parece nao ter sentido ter os 3 dentro de "renda fixa", ai analisando se fico com eles ou se vendo, esta discrepancia me chamou a atenção.

Se alguem puder me dar uma luz sobre o tema.

Obrigado

Sempre consulto na AUVP analítica e vale a pena olhar o último relatório do fundo. Sobre a dúvida abaixo, faz sentido ter fundos imobiliários de papel (FIIs de CRI) na carteira, mas é importante avaliar se a composição está diversificada e alinhada ao seu objetivo.Em relação ao BTCI11, RBRR11, KNCR1):

O BTCI11 (BTG Pactual Crédito Imobiliário), fundo de CRI om diferentes indexadores (IPCA, CDI) e boa gestão pelo BTG Pactual. Considero risco moderado por conta do peso de de CRIs high yield.

Fundo RBRR11 (RBR Rendimento High Grade), CRIs com perfil de menor risco, normalmente atrelados a contratos corporativos ou com garantias sólidas. Foco em CRIs high grade (menor risco), geralmente indexados ao IPCA ou CDI. Boa estabilidade de rendimento. Risco mais baixo, devido à escolha de ativos mais seguros.

Fundo KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários), CRIs indexados majoritariamente ao CDI, oco em ativos com alta previsibilidade e baixo risco. É um dos maiores FIIs de CRI do mercado, com excelente liquidez, perfil mais conservador.

Em relação a exposição, BTCI, RBRR e KNCR são geridos por casas distintas (BTG Pactual, RBR Asset e Kinea, respectivamente). Isso ajuda a diluir o risco de concentração em uma única gestora. KNCR tem maior exposição ao CDI, enquanto BTCI e RBRR têm exposição ao IPCA. Se sua estratégia é diversificar a entre gestoras e indexadoras, faz sentido. 

Isso proporciona uma diversificação em indexadores, essencial para equilibrar os rendimentos em diferentes cenários econômicos. Embora os três FIIs sejam de boa qualidade, todos pertencem ao mesmo segmento (papéis). Isso pode deixar a carteira mais vulnerável a riscos específicos, como inadimplência nos CRIs ou mudanças nos juros. KNCR11 tem excelente liquidez e é um dos maiores FIIs do mercado, enquanto BTCI e RBRR possuem menor liquidez. Se você busca flexibilidade de saída, é bom equilibrar esse ponto. FIIs de papel têm bom desempenho em cenários de inflação elevada (caso do IPCA) ou Selic alta (caso do CDI). Em períodos de queda de juros, os rendimentos podem ser impactados também. Incluiria FIIs de tijolo para diversificar setores (caso não tenha) e avaliaria a proporção de FIIs de papel na carteira total ( e o quanto você já está exposto a estes indexadores em outros ativos como na renda fixa.

 

Editado 25 de Novembro por Daniele Vilela

[Arthur Schelb Filippini]

2 horas atrás, Daniele Vilela disse:

Sempre consulto na AUVP analítica e vale a pena olhar o último relatório do fundo. Sobre a dúvida abaixo, faz sentido ter fundos imobiliários de papel (FIIs de CRI) na carteira, mas é importante avaliar se a composição está diversificada e alinhada aos objetivos ao seu objetivo.Em relação ao BTCI11, RBRR11, KNCR1):

O BTCI11 (BTG Pactual Crédito Imobiliário), fundo de CRI om diferentes indexadores (IPCA, CDI) e boa gestão pelo BTG Pactual. Considero risco moderado por conta do peso de de CRIs high yield.

Fundo RBRR11 (RBR Rendimento High Grade), CRIs com perfil de menor risco, normalmente atrelados a contratos corporativos ou com garantias sólidas. Foco em CRIs high grade (menor risco), geralmente indexados ao IPCA ou CDI. Boa estabilidade de rendimento. Risco mais baixo, devido à escolha de ativos mais seguros.

Fundo KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários), CRIs indexados majoritariamente ao CDI, oco em ativos com alta previsibilidade e baixo risco. É um dos maiores FIIs de CRI do mercado, com excelente liquidez, perfil mais conservador.

Em relação a exposição, BTCI, RBRR e KNCR são geridos por casas distintas (BTG Pactual, RBR Asset e Kinea, respectivamente). Isso ajuda a diluir o risco de concentração em uma única gestora. KNCR tem maior exposição ao CDI, enquanto BTCI e RBRR têm exposição ao IPCA. Se sua estratégia é diversificar a entre gestoras e indexadoras, faz sentido. 

Isso proporciona uma diversificação em indexadores, essencial para equilibrar os rendimentos em diferentes cenários econômicos. Embora os três FIIs sejam de boa qualidade, todos pertencem ao mesmo segmento (papéis). Isso pode deixar a carteira mais vulnerável a riscos específicos, como inadimplência nos CRIs ou mudanças nos juros. KNCR11 tem excelente liquidez e é um dos maiores FIIs do mercado, enquanto BTCI e RBRR possuem menor liquidez. Se você busca flexibilidade de saída, é bom equilibrar esse ponto. FIIs de papel têm bom desempenho em cenários de inflação elevada (caso do IPCA) ou Selic alta (caso do CDI). Em períodos de queda de juros, os rendimentos podem ser impactados também. Incluiria FIIs de tijolo para diversificar setores (caso não tenha) e avaliaria a proporção de FIIs de papel na carteira total ( e o quanto você já está exposto a estes indexadores em outros ativos como na renda fixa.

 

Uhn, inicialmente muito obrigado pela explicação.
Eu ja tinha 3 tijolo VILG11, HSLG11 , RCRB11.
Como meu patrimonio é pequeno ainda, e 10% é a alocação pra tijolo, nao preciso me preocupar ainda com liquidez e afins.
Pelo que voce falou BTCI e RBRR sao mais correlacionados, talvez, n vale a pena ter os 2. ainda mais com pouco em cada.
Quanto aos de tijolo, nao sei se manterei os 3, estou analisando, nao me parecem excelentes opcoes. Penso em talvez tirar 1 ou 2 e colocar algum melhor. Eles n estao com notas mt boas no meu diagrama, por pouco tempo ou poucos imoveis.
Poderia opinar sobre tambem?

Tenho sentido mt dificuldade em analisar FI...
Ps* isto ja estava na carteira por recomendacao de agentes de investimento do passado

Editado 25 de Novembro por Arthur Schelb Filippini

[Daniele Vilela]

1 hour ago, Arthur Schelb Filippini disse:

Uhn, inicialmente muito obrigado pela explicação.
Eu ja tinha 3 tijolo VILG11, HSLG11 , RCRB11.
Como meu patrimonio é pequeno ainda, e 10% é a alocação pra tijolo, nao preciso me preocupar ainda com liquidez e afins.
Pelo que voce falou BTCI e RBRR sao mais correlacionados, talvez, n vale a pena ter os 2. ainda mais com pouco em cada.
Quanto aos de tijolo, nao sei se manterei os 3, estou analisando, nao me parecem excelentes opcoes. Penso em talvez tirar 1 ou 2 e colocar algum melhor. Eles n estao com notas mt boas no meu diagrama, por pouco tempo ou poucos imoveis.
Poderia opinar sobre tambem?

Tenho sentido mt dificuldade em analisar FI...
Ps* isto ja estava na carteira por recomendacao de agentes de investimento do passado

Arthur vou tentar ajuda-lo da melhor forma:

Para analisar fundo de tijolo, quais os pontos principais que você pode se atentar - vou ser bem pontual, a aula do módulo de FIIs da AUVP é bem mais completa:

Diversificação Geográfica e Setorial: Fundos com imóveis em diferentes regiões e setores (logística, escritórios, shoppings) são menos suscetíveis a crises locais ou setoriais.

Qualidade dos Imóveis: Verifique se os imóveis são de alta qualidade e possuem localização estratégica (próximo a centros comerciais ou áreas de alto crescimento econômico - principalmente no que tange os fundos logísticos, pois estando perto de centros comerciais são considerados em raio estratégico de distribuição).

Número de Ativos: Fundos com poucos imóveis são mais arriscados, pois um problema em um único ativo pode impactar todo o rendimento. Evitar fundo monoativo.

Vacância Física: Mede o percentual de espaços desocupados no portfólio do fundo. Alta vacância pode sinalizar problemas de demanda ou localização. Lembre-se que, quando o mercado imobiliário sofre, por exemplo, em épocas de alta de juros pode ocorrer aumenta da vacância e pressão por ajustes nos aluguéis.

Vacância Financeira: Reflete a perda de receita devido a espaços vagos. Alta vacância financeira reduz a distribuição de dividendos.

Contratos Atípicos: Têm prazos mais longos e são menos sujeitos a renegociações, proporcionando maior previsibilidade de renda.

Vencimento dos Contratos: Fundos com muitos contratos próximos de vencer podem sofrer renegociações desfavoráveis ou perda de inquilinos. Priorizar que tenham no portifólio contratos vencendo ou sendo revistos em épocas diferentes.

Experiência da Gestora: Gestoras renomadas tendem a ter melhor histórico na administração de fundos e na seleção de ativos.

Política de Aquisições e Desinvestimentos: Analise se a gestora busca constantemente melhorar a qualidade do portfólio.

Dividend Yield (DY): Avalie a consistência do rendimento ao longo do tempo, mas evite priorizar fundos apenas pelo DY elevado.

P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial): Fundos com P/VP abaixo de 1 estão sendo negociados abaixo do valor dos seus ativos, o que pode indicar uma oportunidade. Porém, analise se há um motivo para isso (ex.: má gestão ou baixa qualidade do portfólio).

Crescimento do Patrimônio: Fundos que aumentam consistentemente seu patrimônio são sinais de boa gestão e visão de longo prazo.

Para quem tem patrimônio pequeno, a liquidez é menos relevante no curto prazo, mas é sempre bom considerar fundos que têm boa negociação diária.

Eu fiz da seguinte forma na minha carteira, concentrei um representante de cada segmento e sendo o melhor dentro das análises dos fundamentos no momento segundo os critérios fundamentalistas/histórico: um logístico, um laje corporativa, um fundo de papel, um fundo de shopping e um fundo de renda urbana. No total tenho apenas 5 e busco concentrar os aportes dele dentro do que defini como percentual na carteira para FIIs, além de comprar o que está descontado no momento. 

Sobre os fundos apontados: 

VILG11 (Logística): segmento logístico em alta demanda; contratos atípicos, mas alta dependência de contratos com empresas específicas. Confirme a diversificação geográfica e a vacância.

HSLG11 (Logística): Boa diversificação no setor logístico. Verifique se não há sobreposição com VILG11; excesso de exposição a um único segmento pode ser arriscado. Creio que VILG11 e HSLG11 têm grande correlação. Mantenha um, aquele que apresentar melhor diversificação e contratos mais longos.

RCRB11 (Escritórios): Localização privilegiada, potencial de valorização com a retomada da economia. Porém, escritórios enfrentam desafios pós-pandemia, como o aumento do home office e renegociações de contratos. Se os indicadores de vacância, vencimento de contratos e diversificação geográfica não forem satisfatórios, avalie substituí-lo por um fundo mais consolidado, como KNRI11 (diversificação entre lajes e logística) ou HGRE11 (lajes corporativas premium).

Com 10% do patrimônio alocado, 3 fundos no mesmo segmento pode ser excessivo. Selecione os melhores em fundamentos e qualidade do portfólio, mantendo um ou dois FIIs bem escolhidos. Já que seu patrimônio ainda não é tão alto, conforme mencionou, avalie os números, se for o caso escolha um e mantenha os aportes nele, mantendo os demais congelados. 

Espero ter ajudado, inclusive, gosto bastante de analisar FIIs, acho mais desafiador que analisar ações rs.

[Arthur Schelb Filippini]

On 25/11/2024 at 19:54, Daniele Vilela disse:

Arthur vou tentar ajuda-lo da melhor forma:

Para analisar fundo de tijolo, quais os pontos principais que você pode se atentar - vou ser bem pontual, a aula do módulo de FIIs da AUVP é bem mais completa:

Diversificação Geográfica e Setorial: Fundos com imóveis em diferentes regiões e setores (logística, escritórios, shoppings) são menos suscetíveis a crises locais ou setoriais.

Qualidade dos Imóveis: Verifique se os imóveis são de alta qualidade e possuem localização estratégica (próximo a centros comerciais ou áreas de alto crescimento econômico - principalmente no que tange os fundos logísticos, pois estando perto de centros comerciais são considerados em raio estratégico de distribuição).

Número de Ativos: Fundos com poucos imóveis são mais arriscados, pois um problema em um único ativo pode impactar todo o rendimento. Evitar fundo monoativo.

Vacância Física: Mede o percentual de espaços desocupados no portfólio do fundo. Alta vacância pode sinalizar problemas de demanda ou localização. Lembre-se que, quando o mercado imobiliário sofre, por exemplo, em épocas de alta de juros pode ocorrer aumenta da vacância e pressão por ajustes nos aluguéis.

Vacância Financeira: Reflete a perda de receita devido a espaços vagos. Alta vacância financeira reduz a distribuição de dividendos.

Contratos Atípicos: Têm prazos mais longos e são menos sujeitos a renegociações, proporcionando maior previsibilidade de renda.

Vencimento dos Contratos: Fundos com muitos contratos próximos de vencer podem sofrer renegociações desfavoráveis ou perda de inquilinos. Priorizar que tenham no portifólio contratos vencendo ou sendo revistos em épocas diferentes.

Experiência da Gestora: Gestoras renomadas tendem a ter melhor histórico na administração de fundos e na seleção de ativos.

Política de Aquisições e Desinvestimentos: Analise se a gestora busca constantemente melhorar a qualidade do portfólio.

Dividend Yield (DY): Avalie a consistência do rendimento ao longo do tempo, mas evite priorizar fundos apenas pelo DY elevado.

P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial): Fundos com P/VP abaixo de 1 estão sendo negociados abaixo do valor dos seus ativos, o que pode indicar uma oportunidade. Porém, analise se há um motivo para isso (ex.: má gestão ou baixa qualidade do portfólio).

Crescimento do Patrimônio: Fundos que aumentam consistentemente seu patrimônio são sinais de boa gestão e visão de longo prazo.

Para quem tem patrimônio pequeno, a liquidez é menos relevante no curto prazo, mas é sempre bom considerar fundos que têm boa negociação diária.

Eu fiz da seguinte forma na minha carteira, concentrei um representante de cada segmento e sendo o melhor dentro das análises dos fundamentos no momento segundo os critérios fundamentalistas/histórico: um logístico, um laje corporativa, um fundo de papel, um fundo de shopping e um fundo de renda urbana. No total tenho apenas 5 e busco concentrar os aportes dele dentro do que defini como percentual na carteira para FIIs, além de comprar o que está descontado no momento. 

Sobre os fundos apontados: 

VILG11 (Logística): segmento logístico em alta demanda; contratos atípicos, mas alta dependência de contratos com empresas específicas. Confirme a diversificação geográfica e a vacância.

HSLG11 (Logística): Boa diversificação no setor logístico. Verifique se não há sobreposição com VILG11; excesso de exposição a um único segmento pode ser arriscado. Creio que VILG11 e HSLG11 têm grande correlação. Mantenha um, aquele que apresentar melhor diversificação e contratos mais longos.

RCRB11 (Escritórios): Localização privilegiada, potencial de valorização com a retomada da economia. Porém, escritórios enfrentam desafios pós-pandemia, como o aumento do home office e renegociações de contratos. Se os indicadores de vacância, vencimento de contratos e diversificação geográfica não forem satisfatórios, avalie substituí-lo por um fundo mais consolidado, como KNRI11 (diversificação entre lajes e logística) ou HGRE11 (lajes corporativas premium).

Com 10% do patrimônio alocado, 3 fundos no mesmo segmento pode ser excessivo. Selecione os melhores em fundamentos e qualidade do portfólio, mantendo um ou dois FIIs bem escolhidos. Já que seu patrimônio ainda não é tão alto, conforme mencionou, avalie os números, se for o caso escolha um e mantenha os aportes nele, mantendo os demais congelados. 

Espero ter ajudado, inclusive, gosto bastante de analisar FIIs, acho mais desafiador que analisar ações rs.

muito obrigado, eu estava pensando agora de escolher uns 3, igual vc colocou. O d logistica escolhi o HGLG, agora estou começando a olhar quais vao ser os outros 2, porque acho q ter 10% do portfolio em 1 ativo é meio mt.
obrigado pelas opinioes, devo acabar me desfazendo dos q tenho em um futuro breve, e organizar em 3 q achei mais viaveis

[Daniele Vilela]

4 horas atrás, Arthur Schelb Filippini disse:

muito obrigado, eu estava pensando agora de escolher uns 3, igual vc colocou. O d logistica escolhi o HGLG, agora estou começando a olhar quais vao ser os outros 2, porque acho q ter 10% do portfolio em 1 ativo é meio mt.
obrigado pelas opinioes, devo acabar me desfazendo dos q tenho em um futuro breve, e organizar em 3 q achei mais viaveis

Imagine, se precisar de mais alguma coisa só chamar. Faz todo sentido esse pensamento! Concentrar 10% do portfólio em um único ativo pode ser meio arriscado mesmo, então diversificar entre uns três é uma ótima ideia. O HGLG é uma escolha sólida, muito bem visto no segmento de logística. Agora é só escolher os outros dois que complementem bem o portfólio. Sobre se desfazer dos que você tem agora, acho que organizar tudo em ativos que você acredita ser mais viáveis vai trazer mais tranquilidade e clareza pra estratégia. No final das contas, o importante é manter um equilíbrio que faça sentido pra você e pro seu objetivo de longo prazo.