Perguntas para o DIAGRAMA - Fundos Imobiliários.

[Julio Cesar De Sousa Macedo]

Estou elaborando um conjunto de perguntas, voltadas para FIIs de tijolo, que serão usadas no meu diagrama do cerrado. 

Queria a opinião de vocês sobre elas, em especial sobre os valores que coloquei entre parênteses.

 

1. O fundo possui imóveis localizados em regiões estratégicas e com alta demanda?
2. O portfólio do fundo é diversificado em diferentes imóveis(3 ou mais)?
3. Os imóveis estão localizados em diferentes regiões do país (3 ou mais)?
4. (Lajes e logística) A taxa de vacância atual está abaixo da média do mercado (5% ou menos)?
5. (Shoppings) A taxa de vacância atual está abaixo da média do mercado (10% ou menos)?
6. Os contratos de aluguel são predominantemente de longo prazo (4 anos ou mais)?
7. Há diversificação significativa de inquilinos, sem concentração excessiva em um único pagador (20% ou menos)?
8. A gestora do fundo tem experiência comprovada e um bom histórico de resultados?
9. O fundo apresenta baixo endividamento em relação ao patrimônio líquido (20% ou menos)?
10. Os rendimentos distribuídos pelo fundo têm sido consistentes ao longo dos últimos anos?
11. O fundo teve boa resiliência em períodos de crise econômica ou de mercado?
12. Os relatórios gerenciais são claros, frequentes e com informações detalhadas?

 

Se tiverem sugestões de alteração, retirada ou acréscimo de qualquer pergunta, pode deixar ai em baixo. 

Editado 30 de Dezembro de 2024 por Julio Cesar De Sousa Macedo

[Gabriel Coelho Campelo]

Julio, ótimo! Inclusive, vou aderir algumas das perguntas.

No meu, eu adicionei algo sobre a desempenho do fundo ficou próximo ou acima do IFIX. Só para eu ter uma noção, mas acredito que este índice faz mais sentido para fundos de fundos, já que é a média geral. 

 

[Ademilton Carvalho]

Suas perguntas estão muito boas na minha opinião e eu alteraria poucas coisas.

A pergunta 1 elimina a necessidade da pergunta 3. Pois é muito mais interessante os fundos estarem bem localizados do que em regiões diferentes do país. Para mim, essa diversificação regional não faz tanto sentido. Eu avaliaria se o fundo está localizado em regiões diferentes já na pergunta 1, mas não daria tanto valor assim para tirar 2 pontos em uma pergunta individual.

Na pergunta 2, sobre o portfólio, três imóveis é muito pouco para mim. Se dividíssemos a área bruta locável igualmente entre eles, significaria que cada imóvel teria uma concentração de 33% das rendas. Eu até assumiria um risco parecido, mas eu marcaria que o fundo não passaria no quesito portfólio.

A pergunta 4 e 5 tratam do mesmo assunto, ou você vai dar 4 pontos se o fundo passar no quesito vacância, ou vai dar 2 e tirar 2 (resultando em 0), ou vai penalizar o fundo com -4 pontos. Todos os cenário são ruins. Compensa mais criar 1 única pergunta e deixar essa média de mercado em aberto, pois ela também vai alterar, né mesmo?

Na pergunta 6, 4 anos não parece ser longo prazo para mim.

Na pergunta 9, teve um post recente que fiz, onde muita gente me ajudou a avaliar o endividamento de um fundo. Mas para resumir, você tem que ver se o fundo tem um caixa sólido e o prazo das dívidas está bem espaçado para que o fundo não seja obrigado à vender algum imóvel.

 

É isso, meu nobre. São alguns dos pontos que eu alteraria, mas do jeito que elas já estão, já deve ser possível conseguir ótimos resultados. Principalmente por conta da última pergunta. Bons relatórios são essenciais e mostram muito como o fundo lida com a transparência.

 

Editado 11 de Janeiro por Ademilton Carvalho
Pequeno adendo no final.