+ um indicador em FIIs de tijolo?

[Fabio Curvelano]

Galera, eu estava pensando sobre FII's e me ficou uma grande dúvida.

No caso de incêncidos, enchentes e coisas nesse estilo, como nós ficamos?

Colocando um exemplo real

-> Cotistas de um FIIs com imóveis no RS, antes da enchente
-> Cotistas de FIIs em Brumadinho, antes do rompimento da barragem
-> Cotistas de um FII que tinha o museu nacional, que pegou fogo (não sei se esse imóvel estava em algum FII, mas é só um exemplo)

Como esses cotistas ficaram?

Agora, pensando no futuro, existe alguma forma de analisar como esse imóvel é assegurado?
E não seria MUITO importante analisar isso (principalmente em fundos pouco diversificados)? 

O que mais me preocupa nisso tudo é que essas questões são MUITO imprivisiveis para meros mortais como nós, então uma boa seguradora por trás do FII faria ele melhorar uns 4000% 

Eu imagino que isso deve ser uma prática comum de mercado, mas pelo tanto de traquinagem que gestor faz, imagino que economizar no seguro seja algo que já aconteceu, ou pior, vai acontecer

[Daniele Vilela]

4 horas atrás, Fabio Curvelano disse:

Galera, eu estava pensando sobre FII's e me ficou uma grande dúvida.

No caso de incêncidos, enchentes e coisas nesse estilo, como nós ficamos?

Colocando um exemplo real

-> Cotistas de um FIIs com imóveis no RS, antes da enchente
-> Cotistas de FIIs em Brumadinho, antes do rompimento da barragem
-> Cotistas de um FII que tinha o museu nacional, que pegou fogo (não sei se esse imóvel estava em algum FII, mas é só um exemplo)

Como esses cotistas ficaram?

Agora, pensando no futuro, existe alguma forma de analisar como esse imóvel é assegurado?
E não seria MUITO importante analisar isso (principalmente em fundos pouco diversificados)? 

O que mais me preocupa nisso tudo é que essas questões são MUITO imprivisiveis para meros mortais como nós, então uma boa seguradora por trás do FII faria ele melhorar uns 4000% 

Eu imagino que isso deve ser uma prática comum de mercado, mas pelo tanto de traquinagem que gestor faz, imagino que economizar no seguro seja algo que já aconteceu, ou pior, vai acontecer

Fabio, sua preocupação é super válida, vou tentar responder por partes rs.

1. O que acontece com os cotistas em casos como esses?

Quando rolam desastres, a regra geral é: o impacto depende do seguro que o imóvel tem e da gestão do fundo. Sem seguro ou com cobertura ruim é prejuízo direto, tanto pro fundo quanto pros cotistas. O imóvel pode perder valor ou ficar inutilizável, e isso reflete na renda (ou na falta dela) e no preço das cotas. Já com seguro adequado, o seguro cobre os danos, e o fundo pode recuperar parte ou todo o valor do imóvel. Ainda assim, pode demorar até a situação normalizar.

Exemplo: se um FII tinha um imóvel que sofreu um evento como uma enchente, o que os cotistas vão sentir é:

- Queda temporária na distribuição de rendimentos (se o imóvel ficar inutilizável por um tempo).

- Possível queda no preço das cotas, dependendo do impacto na percepção do mercado.

2. Analisar a seguradora faz diferença?

Com certeza. Seguros em FIIs são um ponto crítico, principalmente em fundos com concentração alta em poucos imóveis. E sim, é MUITO importante que a gestão seja transparente sobre o tipo de seguro contratado (cobre só incêndio ou também enchentes, vendavais, etc.?). Os valores segurados (é só o prédio ou também a perda de renda?). Por incrível que pareça, nem todos os gestores divulgam isso de forma clara. Mas, em FIIs com boa governança, você encontra essas informações no relatório gerencial ou nos documentos da CVM.

3. Como a gente pode se proteger como investidor?

Diversificação é a melhor forma de diluir esses riscos. Não concentre demais seus investimentos em um único FII ou em fundos com imóveis em áreas de risco (como regiões sujeitas a enchentes, por exemplo). Leia os relatórios gerenciais, pois geralmente, eles indicam se o imóvel está segurado e dão informações sobre os riscos. E escolha gestores com boa reputação, pois gestores sérios dificilmente economizam em algo tão crítico quanto seguros. Além de prefirir FIIs mais diversificados, já que fundos que têm imóveis espalhados em várias regiões e setores (logística, escritórios, shoppings) tendem a ser mais resilientes a eventos isolados.

4. E quando o seguro não é suficiente?

Isso pode acontecer, sim. Às vezes, o seguro cobre só parte do valor ou não inclui lucros cessantes (a renda que o imóvel deixaria de gerar enquanto está inutilizável). Nesse caso, o fundo e os cotistas podem ficar no prejuízo.

5. Gestores "traquinas" economizando no seguro?

Olha, pode até acontecer, mas é raro em fundos sérios porque isso seria um suicídio financeiro pro fundo e uma baita mancha pra reputação do gestor. FIIs têm que manter seguros porque os regulamentos geralmente exigem isso. Mas, como você disse, sempre tem o risco de gestores quererem cortar custos de forma errada, então vale ficar de olho.

Resumindo, FIIs com imóveis bem segurados têm muito menos dor de cabeça em casos de desastres. Por isso, conferir o nível de diversificação e a transparência do gestor é essencial pra dormir tranquilo como cotista. E se você não achar as infos sobre seguro nos relatórios, não tem vergonha nenhuma em mandar e-mail pro RI (Relações com Investidores) e perguntar direto.

[Fabio Curvelano]

18 minutes ago, Daniele Vilela disse:

Fabio, sua preocupação é super válida, vou tentar responder por partes rs.

1. O que acontece com os cotistas em casos como esses?

Quando rolam desastres, a regra geral é: o impacto depende do seguro que o imóvel tem e da gestão do fundo. Sem seguro ou com cobertura ruim é prejuízo direto, tanto pro fundo quanto pros cotistas. O imóvel pode perder valor ou ficar inutilizável, e isso reflete na renda (ou na falta dela) e no preço das cotas. Já com seguro adequado, o seguro cobre os danos, e o fundo pode recuperar parte ou todo o valor do imóvel. Ainda assim, pode demorar até a situação normalizar.

Exemplo: se um FII tinha um imóvel que sofreu um evento como uma enchente, o que os cotistas vão sentir é:

- Queda temporária na distribuição de rendimentos (se o imóvel ficar inutilizável por um tempo).

- Possível queda no preço das cotas, dependendo do impacto na percepção do mercado.

2. Analisar a seguradora faz diferença?

Com certeza. Seguros em FIIs são um ponto crítico, principalmente em fundos com concentração alta em poucos imóveis. E sim, é MUITO importante que a gestão seja transparente sobre o tipo de seguro contratado (cobre só incêndio ou também enchentes, vendavais, etc.?). Os valores segurados (é só o prédio ou também a perda de renda?). Por incrível que pareça, nem todos os gestores divulgam isso de forma clara. Mas, em FIIs com boa governança, você encontra essas informações no relatório gerencial ou nos documentos da CVM.

3. Como a gente pode se proteger como investidor?

Diversificação é a melhor forma de diluir esses riscos. Não concentre demais seus investimentos em um único FII ou em fundos com imóveis em áreas de risco (como regiões sujeitas a enchentes, por exemplo). Leia os relatórios gerenciais, pois geralmente, eles indicam se o imóvel está segurado e dão informações sobre os riscos. E escolha gestores com boa reputação, pois gestores sérios dificilmente economizam em algo tão crítico quanto seguros. Além de prefirir FIIs mais diversificados, já que fundos que têm imóveis espalhados em várias regiões e setores (logística, escritórios, shoppings) tendem a ser mais resilientes a eventos isolados.

4. E quando o seguro não é suficiente?

Isso pode acontecer, sim. Às vezes, o seguro cobre só parte do valor ou não inclui lucros cessantes (a renda que o imóvel deixaria de gerar enquanto está inutilizável). Nesse caso, o fundo e os cotistas podem ficar no prejuízo.

5. Gestores "traquinas" economizando no seguro?

Olha, pode até acontecer, mas é raro em fundos sérios porque isso seria um suicídio financeiro pro fundo e uma baita mancha pra reputação do gestor. FIIs têm que manter seguros porque os regulamentos geralmente exigem isso. Mas, como você disse, sempre tem o risco de gestores quererem cortar custos de forma errada, então vale ficar de olho.

Resumindo, FIIs com imóveis bem segurados têm muito menos dor de cabeça em casos de desastres. Por isso, conferir o nível de diversificação e a transparência do gestor é essencial pra dormir tranquilo como cotista. E se você não achar as infos sobre seguro nos relatórios, não tem vergonha nenhuma em mandar e-mail pro RI (Relações com Investidores) e perguntar direto.

Muito obrigadoooo