Renda extra/ alavancagem com leilões.

[Alex Sabai Da Silva]

Criei este tópico para compartilharem experiência com leilões, pois foi uma dúvida é pergunta de um aluno na aula de hoje, deixem aqui suas opiniões, experiências, perguntas e dúvidas para assim ajudarmos uns aos outros ok.

Editado Terça-feira às 00:05 por Alex Sabai Da Silva

[Ana Carolina Lazarini]

Estudei leilões por bastante tempo antes de ter coragem de entrar. No final do ano passado arrematei meu primeiro imóvel. Em 30 dias ele já estava em processo de venda. 
Não sei qual é a sua dúvida real sobre o assunto, mas se eu pudesse te dar um conselho, seria: comece pela venda direta da Caixa. 
Na venda direta você arremata um imóvel sabendo exatamente das condições dele ( não condições físicas, mas sim das  condições financeiras), e a Caixa te oferece um corretor credenciado para te auxiliar. Eu fui muito bem atendida pelo corretor, que me deu total suporte durante todo o processo. E esse corretor é pago pela Caixa. Consegui 100% de financiamento ( hoje eu sei que é impossível conseguir 100%). 
Ou seja, comprei uma casa por R$ 131 mil, com R$ 0 de entrada e primeira parcela para 30 dias. 
Qualquer coisa me coloca à disposição para responder mais.

 

[Alex Sabai Da Silva]

Obrigado Ana pelo seu relato. 
já arrematei 4 casas duas da caixa e duas do Bradesco foram excelentes negócios.

Sobre a caixa ótimo pois entrada de 5% para quem não tem muito capital ajuda desde que tenha holerite para financiar o imóvel em questão.

Como sou servidor público o leilão se tornou minha segunda fonte de renda. 
Até o momento só alegria. Média entre arremate e venda de 3 casas foram 90 dias e uma estou em processo de imissão de pose.

[Marcelo R]

16 minutes ago, Ana Carolina Lazarini disse:

Estudei leilões por bastante tempo antes de ter coragem de entrar. No final do ano passado arrematei meu primeiro imóvel. Em 30 dias ele já estava em processo de venda. 
Não sei qual é a sua dúvida real sobre o assunto, mas se eu pudesse te dar um conselho, seria: comece pela venda direta da Caixa. 
Na venda direta você arremata um imóvel sabendo exatamente das condições dele ( não condições físicas, mas sim das  condições financeiras), e a Caixa te oferece um corretor credenciado para te auxiliar. Eu fui muito bem atendida pelo corretor, que me deu total suporte durante todo o processo. E esse corretor é pago pela Caixa. Consegui 100% de financiamento ( hoje eu sei que é impossível conseguir 100%). 
Ou seja, comprei uma casa por R$ 131 mil, com R$ 0 de entrada e primeira parcela para 30 dias. 
Qualquer coisa me coloca à disposição para responder mais.

 

 

3 minutes ago, Alex Sabai Da Silva disse:

Obrigado Ana pelo seu relato. 
já arrematei 4 casas duas da caixa e duas do Bradesco foram excelentes negócios.

Sobre a caixa ótimo pois entrada de 5% para quem não tem muito capital ajuda desde que tenha holerite para financiar o imóvel em questão.

Como sou servidor público o leilão se tornou minha segunda fonte de renda. 
Até o momento só alegria. Média entre arremate e venda de 3 casas foram 90 dias e uma estou em processo de imissão de pose.

Minha maior dúvida / medo de mexer com isso é se o imóvel estiver ocupado e a pessoa não quiser sair…

Ou existem boas oportunidades com imóveis vazios ?

[Alex Sabai Da Silva]

Uso uma planilha que levo em conta todos os gastos ( taxas, ITBI, registro, reforma, corretor para venda) dos negócios que fiz todos deram lucro e nenhum menor de 75%.
ex. Comprei uma casa no leilão foi 121.000

Juntando todos os gastos juntos deu 27.000

vendi a casa por 190.000 

Descontando 8.500 do corretor 180.500

180,5k- 121k = sobrou 59,5k

59,5k - 27k que gastei lucro de 32.500 

mais de 100% do investimento 

[Alex Sabai Da Silva]

11 minutes ago, Marcelo R disse:

 

Minha maior dúvida / medo de mexer com isso é se o imóvel estiver ocupado e a pessoa não quiser sair…

Ou existem boas oportunidades com imóveis vazios ?

Sim sim existe casas desocupadas por isso é bom fazer uma pesquisa se for próximo a sua localidade visita fazer uma avaliação hoje em dia tem muitos corretores que fazem este serviço de visitar avaliar eu mesmo nunca arrematei uma casa na minha cidade apenas em outras cidades no qual pessoas visitaram a casa para mim. 
Pesquisar é a melhor forma de não entra em cilada outra coisa pode até gerar um pouco de transtorno mas por exemplo casas da caixa econômica eles não perdem ação é questão só de tempo.

A maioria das casas quando vc arremata e chega lá o antigo morador já tinha ciência que perderia a casa e acaba saindo de forma amigável são raros os casos de pessoas que não saem. 

[Alex Sabai Da Silva]

E olha que moro em um estado que quase não tem imóveis em leilão. 
Uma ideia a se estudar e montar associação de arrematadores onde todos entram com o mesmo valor tipo porcentagem iguais nos gastos e nos lucros.

a minha primeira casa foi assim arrematamos em 4 pessoas todos trabalhamos juntos no mesmo emprego(colegas de trabalho)

os gastos eram divididos na mesma fração assim como o lucro claro retirado os 15% de IR pois a casa foi financiada no nome de um dos.

[Marcelo R]

10 horas atrás, Alex Sabai Da Silva disse:

Uso uma planilha que levo em conta todos os gastos ( taxas, ITBI, registro, reforma, corretor para venda) dos negócios que fiz todos deram lucro e nenhum menor de 75%.
ex. Comprei uma casa no leilão foi 121.000

Juntando todos os gastos juntos deu 27.000

vendi a casa por 190.000 

Descontando 8.500 do corretor 180.500

180,5k- 121k = sobrou 59,5k

59,5k - 27k que gastei lucro de 32.500 

mais de 100% do investimento 

Legal…

Só não entendi o cálculo direito, que deu mais de 100% ??

Pelo que entendi investiu 148k e retornou 180.5k …

no caso isso seria 21,95%

[Alisson Azevedo Dos Santos]

28 minutes ago, Marcelo R disse:

Legal…

Só não entendi o cálculo direito, que deu mais de 100% ??

Pelo que entendi investiu 148k e retornou 180.5k …

no caso isso seria 21,95%

Pelo que entendi ele financiou, até no momento da venda só tinha tirado do bolso 27000. Como o lucro foi de 59500, ele ganhou +100% em cima do capital investido.
Seria uma forma de pensar.
Caso ele não vendesse até o fim do financiamento, e tivesse que pagar o total de 121000, seria diferente essa porcentagem, mas ainda assim vantajoso.

[Alisson Azevedo Dos Santos]

Mercado interessante pra diversificar, como funciona essas compras direta, vou na agencia da minha cidade?
Parece ser algo bem melhor que leilão.

[Alex Sabai Da Silva]

Então venda direta e uma das modalidades de leilão da caixa nessa modalidade não tem leiloeiro e negociado direto com a caixa. 

[Alex Sabai Da Silva]

1 hora atrás, Marcelo R disse:

Legal…

Só não entendi o cálculo direito, que deu mais de 100% ??

Pelo que entendi investiu 148k e retornou 180.5k …

no caso isso seria 21,95%

Não

paguei apenas 5% de entrada do valor de arrematação que foi 121k

o resto a caixa financiou 

gastei em tudo até a venda 27k sendo a entrada da caixa, porcentagem do leiloeiro, taxas ITBI chaveiro limpeza de terreno e outras coisinhas.

assim que vendi quitei a caixa e voltou 59k 

tirando o que investi que foi 27k o resto foi lucro 

[Marcelo R]

32 minutes ago, Alex Sabai Da Silva disse:

Não

paguei apenas 5% de entrada do valor de arrematação que foi 121k

o resto a caixa financiou 

gastei em tudo até a venda 27k sendo a entrada da caixa, porcentagem do leiloeiro, taxas ITBI chaveiro limpeza de terreno e outras coisinhas.

assim que vendi quitei a caixa e voltou 59k 

tirando o que investi que foi 27k o resto foi lucro 

Entendi... ai você já vende financiado ? transfere para o comprador ?

No caso enquanto não vendeu teve que pagar umas parcelas...

 

[Daniele Vilela]

2 horas atrás, Marcelo R disse:

Legal…

Só não entendi o cálculo direito, que deu mais de 100% ??

Pelo que entendi investiu 148k e retornou 180.5k …

no caso isso seria 21,95%

Marcelo, conheço um pouco sobre leilão, no caso de imóveis ocupados, a ocupação não impede a compra no leilão: Você assume o imóvel no estado em que ele está, ocupado ou não. O problema é tirar o ocupante: Se a pessoa não quiser sair, você vai precisar entrar com uma ação de imissão na posse. Isso pode levar tempo (meses ou até anos) e envolver custos com advogado e justiça. Em relação a custo-benefício, às vezes o imóvel ocupado tem um desconto maior justamente porque é mais trabalhoso. Então, pode valer a pena se você estiver disposto a encarar o processo.

Já no caso de imóveis vazios. sim, existem boas oportunidades, omóveis desocupados aparecem nos leilões também, mas costumam ser mais concorridos e o desconto pode ser menor. Mesmo assim, é uma ótima opção pra quem quer mais tranquilidade. Você pode identificar no edital, geralmente vem descrito se o imóvel está ocupado ou não. Vale também entrar em contato com o leiloeiro ou fazer uma visita pra confirmar.

Antes de dar um lance em imóvel ocupado, veja se ele está em nome de pessoa física ou jurídica. Se for pessoa jurídica, o processo de desocupação tende a ser mais rápido.

Outra coisa é negociar diretamente com o ocupante (se for possível), às vezes um acordo é mais rápido e barato que entrar na justiça.

[Marcelo R]

6 minutes ago, Daniele Vilela disse:

Marcelo, conheço um pouco sobre leilão, no caso de imóveis ocupados, a ocupação não impede a compra no leilão: Você assume o imóvel no estado em que ele está, ocupado ou não. O problema é tirar o ocupante: Se a pessoa não quiser sair, você vai precisar entrar com uma ação de imissão na posse. Isso pode levar tempo (meses ou até anos) e envolver custos com advogado e justiça. Em relação a custo-benefício, às vezes o imóvel ocupado tem um desconto maior justamente porque é mais trabalhoso. Então, pode valer a pena se você estiver disposto a encarar o processo.

Já no caso de imóveis vazios. sim, existem boas oportunidades, omóveis desocupados aparecem nos leilões também, mas costumam ser mais concorridos e o desconto pode ser menor. Mesmo assim, é uma ótima opção pra quem quer mais tranquilidade. Você pode identificar no edital, geralmente vem descrito se o imóvel está ocupado ou não. Vale também entrar em contato com o leiloeiro ou fazer uma visita pra confirmar.

Antes de dar um lance em imóvel ocupado, veja se ele está em nome de pessoa física ou jurídica. Se for pessoa jurídica, o processo de desocupação tende a ser mais rápido.

Outra coisa é negociar diretamente com o ocupante (se for possível), às vezes um acordo é mais rápido e barato que entrar na justiça.

Vixi, arrematar ocupado não é pra mim não...

Alem da dor de cabeça, você vai ficar com o sentimento de estar "ferrando" diretamente aquela pessoa que não deu conta de arcar com os custos (sei que não tem nada haver que a culpa é dela etc) mas prefiro ficar longe disso.

 

[Daniele Vilela]

15 minutes ago, Marcelo R disse:

Vixi, arrematar ocupado não é pra mim não...

Alem da dor de cabeça, você vai ficar com o sentimento de estar "ferrando" diretamente aquela pessoa que não deu conta de arcar com os custos (sei que não tem nada haver que a culpa é dela etc) mas prefiro ficar longe disso.

 

Dor de cabeça mesmo, vai nos desocupados que é mais negócio!

[Alex Sabai Da Silva]

53 minutes ago, Marcelo R disse:

Entendi... ai você já vende financiado ? transfere para o comprador ?

No caso enquanto não vendeu teve que pagar umas parcelas...

 

Sim paguei 3 parcelas