MALL11 vs VISC11

[José Gabriel Siqueira Dos Santos Da Silva]

Pessoal, após me dedicar bastante a renda fixa e alcançar minha meta, estou mirando nos FIIs. 

Estou revendo as aulas de FIIs porém me deparei com os seguintes:

MALL11 e VISC11.

Estive analisando ambos, eles são do tipo tijolo e são do ramo shoppings.

O Patrimônio Líquido do MALL11 é maior que do VISC11, juntamente com a liquidez diária.

Porém, o VISC11 ganha na quantidade de imóveis (são 30 ao todo) enquanto o MALL possuí 11 apenas.

Minhas dúvidas são: 

* Qual dos dois é melhor neste caso?

* O que eu deveria analisar também para eliminar de fato?
* Existe algum problema em eu ter 2 FIIs do mesmo segmento na carteira?

* Qual você escolheria e o motivo?

OBS: Na minha carteira optei pelo MALL11 por conta do preço e dividendos mais regulares. 

 

[Sergio Tanaka]

1. Não tem um melhor, os 2 são bons, mas eu prefiro o visc11 por causa do patrimonio.

2. vacancia, alavancagem, receita, caixa etc..

3. não vejo problema nenhum, ainda mais de shopping

4. respondi no 1

agora vou te devolver.. pq vc nao colocou o xpml11 na briga?
 

[Giovanni Cunha]

Na minha humilde opinião ...

Os dois ativos são ótimas opções

Comparar só a quantidade de imóveis não faz muito sentido, pensa comigo: o valor de 1 Shop na capital de SP, RJ ou em Brasilia ... pode ter o valor muito maior que 10 shop no interior de alguns estados.

Então a localização tbm conta bastante ... mas o fato de não ser mono-ativo e mono-cliente já é um bom sinal.

Outra coisa nos FIIs de tijolo que é crucial é a vacância ... não adianta nada ter 50 shop e estar sem inquilinos

 

Eu teria os dois tranquilamente, inclusive, é recomendado pelo Raul focar nos FIIs de tijolo

Se for seguir esse ensinamento, não tem como ter muito ativos sem repetir o setor e segmento.

[José Gabriel Siqueira Dos Santos Da Silva]

3 minutes ago, Sergio Tanaka disse:

1. Não tem um melhor, os 2 são bons, mas eu prefiro o visc11 por causa do patrimonio.

2. vacancia, alavancagem, receita, caixa etc..

3. não vejo problema nenhum, ainda mais de shopping

4. respondi no 1

agora vou te devolver.. pq vc nao colocou o xpml11 na briga?
 

Eu já possuo o XPML11, ai eu antes de eu investir em um outro como é o caso do VISC11, eu fiquei na duvida se podemos colocar mais de um FIIs de Shopping.

Aproveitando, essa é minha carteira de FIIs (é pouco valor investido, mas to caminhando ainda...)

MXRF11 
KNCR11 
KNRI11 
MALL11  
XPML11 
BTLG11 
TRXF11 

Você poderia dar alguma opinião a respeito dessa carteira de FII? Ou alguma dica? 

Agraço demais!

 

[José Gabriel Siqueira Dos Santos Da Silva]

4 minutes ago, Giovanni Cunha disse:

Na minha humilde opinião ...

Os dois ativos são ótimas opções

Comparar só a quantidade de imóveis não faz muito sentido, pensa comigo: o valor de 1 Shop na capital de SP, RJ ou em Brasilia ... pode ter o valor muito maior que 10 shop no interior de alguns estados.

Então a localização tbm conta bastante ... mas o fato de não ser mono-ativo e mono-cliente já é um bom sinal.

Outra coisa nos FIIs de tijolo que é crucial é a vacância ... não adianta nada ter 50 shop e estar sem inquilinos

 

Eu teria os dois tranquilamente, inclusive, é recomendado pelo Raul focar nos FIIs de tijolo

Se for seguir esse ensinamento, não tem como ter muito ativos sem repetir o setor e segmento.

Show, estou mudando o foco para FIIs de tijolo.

Eu mandei minha carteira de FIIs na resposta anterior.

Porém, eu estou pensando se faço um balanceamento da minha carteira. Hoje o meu maior ativo em FII é o MXRF11, estava querendo tirar um pouco do valor dele e distribuir nos outros, mas não sei se é uma boa estratégia...

[Sergio Tanaka]

4 minutes ago, José Gabriel Siqueira Dos Santos Da Silva disse:

Eu já possuo o XPML11, ai eu antes de eu investir em um outro como é o caso do VISC11, eu fiquei na duvida se podemos colocar mais de um FIIs de Shopping.

Aproveitando, essa é minha carteira de FIIs (é pouco valor investido, mas to caminhando ainda...)

MXRF11 
KNCR11 
KNRI11 
MALL11  
XPML11 
BTLG11 
TRXF11 

Você poderia dar alguma opinião a respeito dessa carteira de FII? Ou alguma dica? 

Agraço demais!

 

ta bem diversificado, parabens

gostei tb das suas escolhas de papel, o kncr11 é um dos meus xodós na minha carteira
unica dica q eu daria seria adicionar o hglg11 ai so pra ter mais 1 focado em logistica, principalmente pq ainda está descontado

[Sergio Tanaka]

16 minutes ago, Fabio Gomes De Lima#9682 disse:

Essa é uma pergunta complexa porque "melhor" depende muito do seu perfil de investidor, dos seus objetivos e da sua tolerância ao risco. Ambos os fundos são do tipo "tijolo" e focados no segmento de shoppings, mas têm características diferentes. Vou tentar comparar alguns pontos que são relevantes na MINHA OPINIÃO (não é a única verdade possível, igual a AUVP rsrs).

 

Por que o MALL11 parece ser a melhor escolha?

Após analisar os dois FIIs, optaria pelo MALL11 com base nos seguintes números e fundamentos:

 

1. Patrimônio Líquido (PL) e Liquidez

- MALL11: Patrimônio Líquido de aproximadamente R$ 2,5 bilhões (dados recentes), com uma liquidez diária média superior a R$ 5 milhões.

- VISC11: Patrimônio Líquido em torno de R$ 800 milhões, com liquidez diária média abaixo de R$ 1 milhão.

Um PL maior e maior liquidez indicam maior estabilidade e menor risco de oscilações bruscas no preço das cotas. Além disso, é mais fácil comprar e vender cotas do MALL11 sem impactar significativamente o preço.

 

2. Dividend Yield (DY) e Regularidade

- MALL11: Apresenta um Dividend Yield médio de 7-8% ao ano, com distribuições consistentes ao longo dos últimos anos.

- VISC11: Embora tenha um DY similar ou ligeiramente superior em alguns meses, suas distribuições são menos regulares, com quedas significativas em períodos de crise (ex.: pandemia).

A regularidade dos dividendos é crucial para quem busca renda passiva. O histórico do MALL11 demonstra maior previsibilidade.

 

3. Valor Patrimonial (VP) e Desconto

- MALL11: A cotação atual está próxima do Valor Patrimonial (VP), negociada com um desconto de cerca de 2-3%.

- VISC11: A cotação está com um desconto maior, em torno de 10-15% em relação ao VP.

Embora o desconto do VISC11 possa parecer atrativo, ele pode refletir incertezas sobre a qualidade dos ativos ou a gestão. O MALL11, negociado próximo ao VP, indica maior confiança do mercado.

 

4. Taxa de Vacância

- MALL11: Taxa de vacância média em torno de 5-7%, com shoppings bem localizados (ex.: Morumbi Shopping, Pátio Higienópolis).

- VISC11: Taxa de vacância mais alta, frequentemente acima de 10%, com imóveis em regiões menos nobres.

Uma taxa de vacância elevada reduz a receita potencial e, consequentemente, os dividendos. O MALL11 tem uma vantagem clara aqui.

 

5. Diversificação e Qualidade dos Imóveis

- MALL11: Possui 11 shoppings, mas todos são de alto padrão e localizados em regiões estratégicas (São Paulo, Rio de Janeiro, etc.).

- VISC11: Possui 30 shoppings, mas muitos estão em cidades menores ou regiões com menor poder aquisitivo.

Quantidade não é sinônimo de qualidade. O foco do MALL11 em shoppings premium reduz o risco de inadimplência e aumenta a atratividade para lojistas.

 

6. Endividamento

- MALL11: Nível de endividamento baixo, com uma relação Dívida/PL inferior a 20%.

- VISC11: Endividamento mais elevado, com uma relação Dívida/PL em torno de 35-40%.

Um nível de endividamento mais baixo torna o MALL11 mais resiliente em momentos de juros altos ou crises econômicas.

 

Com base nos números:

- Maior liquidez e PL.

- Dividendos mais regulares e previsíveis.

- Taxa de vacância menor e imóveis de alta qualidade.

- Menor endividamento e negociação próxima ao VP.

 

O MALL11 é a escolha mais segura e alinhada com o objetivo de gerar renda passiva consistente. O VISC11 pode ser uma opção interessante para quem busca maior exposição ao setor, mas exige uma análise mais detalhada e maior tolerância ao risco.

daonde vc tirou esses dados?

o patrimonio do visc11 sao 3.6 bi