Crescimento ou DY alto? Como comparar?

[Lukas Israel Bagio]

Satisfação, pessoal!

Estava eu assistindo à aula do módulo 4 sobre Fundos de investimento imobiliário. O Raul deixou como tarefa pesquisar o P/VP e DY de alguns fundos antes da avaliação dele na próxima aula, e me surgiu uma dúvida. Alguns fundos estão apresentando performance negativa no quesito preço, estão caindo, embora dão bons DY. A dúvida é, como saber qual vale mais a pena no longo prazo, uma ação "qualquer" (bem escolhida, claro) que dê certo valor de dividendo ou um fundo que "anda pro lado" mas dá bom dividendo? Como avaliar isso? Como podemos equiparar duas situações assim que rendem de formas tão diferentes?

É uma dúvida "simples" mas legitimamente não sei a resposta.

Obrigado!

[Rafael Pittarello]

Boa noite, Lucas! Tudo certo?

Então, mestre, também estou aprendendo, mas vou tentar te ajudar.

Dá uma olhada nesse vídeo que o Raul postou há quase um ano. Mesmo assim, ele ainda é muito relevante e pode esclarecer bastante coisa:

Além disso, aqui está um link de um relatório feito pelo pessoal da AUVP, com FIIs selecionados. O Raul compartilhou isso na comunidade e pode ser bem útil para você:

Acredito que esses materiais já vão responder muitas das suas dúvidas, mas vou deixar aqui o MEU ponto de vista também.

Quando a taxa básica de juros (Selic) está alta, há uma tendência de os FIIs perderem valor de mercado, e é justamente por isso que você está vendo essa queda que mencionou.

Os FIIs costumam ser a "porta de entrada" para a renda variável, já que oferecem uma distribuição de renda mensal ou quase mensal, dependendo do fundo. Eu, por exemplo, tenho posição em apenas três FIIs, que escolhi por serem os melhores nos seus respectivos setores. Meu objetivo com isso é diversificar de forma estratégica e construir uma fonte de dividendos mensais. Pode parecer pouco hoje, mas no longo prazo, faz toda a diferença.

 

 

 

[Caio Augusto Freitas Bizerra]

Olá Lukas,

Acredito que o ponto principal é que são dois ativos com características diferente, FII geralmente geram mais renda, enquanto ações geralmente têm maior potencial de valorização.

 Sobre qual seria melhor, provavelmente um bom FII e uma boa ação são ambos dois bons negócios, então é interessante possuir os dois ativos, respeitando as proporções da sua carteira desejada.
 

O melhor ativo para você depende do seu objetivo, se desenha mais rentabilidade, talvez uma boa ação pagadora de dividendos seja uma ideia mais interessante (em volume na carteira). 

 

Editado 5 de Março por Caio Augusto Freitas Bizerra

[Ademilton Carvalho]

Satisfação, @Lukas Israel Bagio!

Sua dúvida é excelente e acredito que é a duvida de todos nós. Acredito que a sua comparação não é muito justa, no entanto. No longo ou longuíssimo prazo, as ações devem sempre superar os fundos imobiliários e a inflação. Uma comparação que o Raul faz é que não tem como as empresas que alugam esses imóveis lucrarem menos que os próprios imóveis, do contrário essa seria a formula da ruína para essas empresas.

Outro ponto é que que os fundos imobiliários estão passando por um período difícil com juros altos e incertezas globais. É crise atrás de crise. Logo agora teve um prejuízo bilionário com as Lojas Americanas e alta de juros. Não acredito que eles vão andar de lado para sempre, o fato é que eles estão descontados e estamos comprando bens tangíveis e não algo com um valor agregado, e isso já deve servir de garantia por si próprio.

Continue assistindo as aulas e acredito que no módulo 8 nossas dúvidas sobre a melhor formação de uma carteira vai ser respondida.

[William Redig]

Oi @Lukas Israel Bagio,

Vamos lá!!

DY alto significa sim que o fundo é lucrativo, mas você não pode avaliar isso olhando o DY de um mês isolado.  Precisa olhar ao longo de vários meses para saber se os proventos pagos são sustentáveis no longo prazo.  FIIs que são mais constantes, normalmente são melhores.  Olha o gráfico dos proventos ao longo do tempo.  Alguns FIIs tem um sobe-desce constanto, ao passo que outros pagam um valor constante ao longo do ano.

Tem FIIs mais conservadores que preferem reter um parte do lucro apurado a cada mês e distribuir esse "excesso" de lucro no final de cada semestre.  A regra de distribuição diz que o fundo é obrigado a distribuir 95% do lucro caixa a cada semestre, então não existe obrigatoriedade de distribuição mensal.

P/VP baixo pode significar uma boa oportunidade de compra, mas também pode indicar algum problema com o fundo.  

Além desses fatores acima, eu levo em consideração, para fundos de tijolo:

• vacância física e financeira;
• duração média dos contratos;
• número de imóveis e inquilinos (fuja dos fundos com poucos inquilinos e/ou poucos imóveis e "se esconda" dos mono-inquilino ou mono-imóveis)
• Não gosto de fundos de hospitais ou de escolas (preferência pessoal minha).  Prefiro, shoppings, logística e lages corporativas
• Fundos de incorporações são mais arriscados e precisam ser bem analisados.  Os imóveis prontos são menos arriscados.

Para fundos de papel, analisar:

• Pulverização
• Inadimplência
• Tipo de empreendimentos para quem o fundo empresta dinheiro
• Concentração excessiva em poucos tomadores da grana

Compare o rendimento da sua carteira de FIIs ao que a RF está pagando, levando em consideração que o rendimento do FII não tem data término.  RF está ótimo, mas não tem garantia que você conseguirá reinvestir lá no vencimentos dos CDBs, com taxas tão boas quanto as que estão disponíveis hoje.

Ainda sobre preço, se o DY hoje está bom e as cotas estão baratas, no futuro, a cota recuperando valor, o seu DY será sempre calculado no preço que você pagou. Tem diferença entre DY do seu preço médio e DY do preço do dia.  Minha carteira, por exemplo, eu formei ela pegando todo esse ciclo de baixa.  Quase todos os FIIs estão com PM acima do preço do dia - até bastante.  Mesmo assim, os proventos sobre o meu preço médio é bastante bom, conforme você pode ver na tabela abaixo, lembrando que é ganho livre de impostos!

Espero que essa informação lhe ajude!

[Eddy Paulini]

Boa noite, @Lukas Israel Bagio !

Apenas complementando nossos amigos.

Como dito e acho importante reforçar, a comparação direta mesmo considerando boas compras entre FIIs e ações não é justa. Os mercados e regulamentos são diferentes, as mecânicas, legislações, valores, enfim. Tem muita diferença.

Isso não faz um tipo de ativo melhor ou pior que o outro. Cada um cabe de alguma forma em estratégias diferentes e nas mais diversas.

FIIs tem um ponto legal que muitos acabam deixando de lado que é sua rentabilidade no longo prazo. No quesito valorização de cotas, historicamente vemos que eles andam praticamente de lado. Mas no longo prazo, a rentabilidade de um bom FII de tijolo é de 8%a.a. acima da inflação já considerando a valorização dos imóveis. Ou seja, causa-se uma ilusão de que o FII não anda, mas no quesito rentabilidade ele fica bom.

Outro detalhe que gostaria de deixar para enriquecer o tema é o que também é comentado pelos amigos sobre olhar o DY de forma isolada. O DY nada mais é do que um indicador que faz uma simples divisão entre os valores pagos nos últimos 12 meses e a cotação atual. Aqui acontece o seguinte. Qualquer variação da cotação vai afetar o percentual do DY. Vamos imaginar o FII de tijolo SARD11 que religiosamente pagou R$1 de rendimento mensalmente nos últimos 12 meses e tem sua cotação a R$100. Fazendo a conta do DY, temos 12 (R$1 por mês nos últimos 12 meses) divididos por 100. O DY então é de 12%.

Agora vamos imaginar que passaram-se 3 meses e essa queda do FIIs também influenciada pela taxa de juros, expectativas mais receosas de mercado e podem ter outros fatores, fizeram com que a cotação de SARD11 caísse para R$80. Mas ele seguiu pagando os mesmos R$1 mensais. Agora a conta de 12 dividido por 80 gera um DY de 15%. Gera aquele alvoroço inicialmente por um DY mais elevado. Olhar ele de forma isolada, pode ser um risco. Aqui voltamos a olhar do porque que essa cotação caiu. Foi somente pelas expectativas de mercado? Da taxa de juros? Houve algum problema de vacância? De calote?

 

Espero que agregue ao tema!

[Lukas Israel Bagio]

Obrigado pessoal por tanta colaboração. Eu imaginei que haveria alguma resposta mais preto no branco, alguma forma de calcular, mas são categorias diferentes de ganhos. Entendo que meu objetivo deva ser então prestar atenção na estratégia assumida por mim, e ver o que cabe e o que não, conforme os melhores ativos oferecem. 
Mais uma vez, muito obrigado, me espantei com tanta resposta, mas li cada uma, muito obrigado!!