socio investidor em imoveis

[Marcos Vaz]

Galera eu entrei como socio investidor em predios em construcao em sao paulo porque tenho um amigo que faz isso e me indicou o esquema. Ao mesmo tempo eu tenho dinheiro investido em fundos imobiliarios. Qual a melhor opcao? vale a pena fazendo socio investidor ou ficar so no fundo mesmo?  Alguem tem essa experiencia?

[Bruno Caffarate Zuanazzi]

Entendi.
Então, sou do ramo imobiliário aqui na minha cidade e, como empresa, pensamos já em construir sobrados para venda mas, no momento decidimos recuar pelos custos e obrigações de tempo que nos exigiria. 

Mas enfim, na verdade não é nem questão de golpe, mas sim de risco assumido. Risco de demandas judiciais trabalhistas, insolvência face uma certa insegurança do país (se o IGP-M explodir de novo, insumos ficariam mais caros), mercado da construção civil/imobiliário tende a ficar mais parado com a taxa de juros alta e ter imóvel "parado" gera custo mensal, ou talvez até demanda judicial na esfera de consumidor com eventual vicio oculto em imóvel, enfim diversos cenários "negativos" que pode impactar teu patrimônio familiar como um todo,  etc etc etc. 
Não sei de que cidade vocês são, mas cabe analisar se esse risco também abrange a vossa realidade, para depois tomar a decisão. 
 

[Bruno Caffarate Zuanazzi]

Carece de informações a tua mensagem. 
Mas seria sócio investidor, com direito a estar em contrato social? Se sim, fez ao menos uma pesquisa extensa para saber se não vai ser um golpe e deixar o teu na reta para eventuais responsabilidades perante terceiros?

[Joel Attilio Frcasso]

Olá, @Marcos Vaz!

É necessário uma contextualização melhor desse "Sócio Investidor"

Eu, particularmente, sempre acho melhor Fiis. Não me vejo fazendo investimento em Imóvel físico (ao menos por enquanto)

Fiis tem maior Liquidez, maior diversificação (de localização, de inquilino, de imóveis), investimento em construções AAA, maior facilidade e praticidade. Fora que você tem acesso aos relatórios, essas construções já vi muita gente caindo em golpe ou simplesmente quebrou a construtora e ficou por assim. Obra sem ser finalizada, ou seja, igual a nada.

Agora, não podemos negar que investimentos em imóveis físicos são rentáveis e tem uma boa valorização se comprando de maneira correta. Como o parceiro @Bruno Caffarate Zuanazzi falou, é necessário ter um conhecimento do mercado, das construtoras e contratos envolvidos, não me vejo fazendo este tipo de análise. Eu iria de Fiis por esse motivo 

[Marcos Vaz]

sim.. contrato social.. o meu amigo vive disso, ele ja comprou e vendeu mais de 40 imoveis, ele me mostrou a pesquisa que ele fez.. localizacao, preco do metro quadrado, portfolio da construtora, processos em andamento...etc. fornecedores de materiais.  ele vai nas obras e conversa com os  trabalhadores para checar se tem atraso (que nao sao notificados diretamente pelos donos da construtora) ele finge ser comprador interessado para testar a equipe de venda... etc. Eu ate participei de uma reuniao com a diretoria da construtora que ele me convidou.. O cara leva isso a serio.. entao eu acredido que nao va ter problema de golpe.  Mas em termos de lucro em relacao a fundo imobiliario, eu nao vejo uma diferenca muito grande, tirando a valorizao do metro quadrado que eh o que faz o negocio valer a pena.. mas voce tem o trabalho de vender os imoveis alocados para voce.  mas se voce contratar terceiros, esse lucro do metro meio que eh perdido pela taxa de venda..  entao eu estou na duvida se vale a pena esse trabalho do que apenas deixar no fundo imobiliario

[Marcos Vaz]

42 minutes ago, Bruno Caffarate Zuanazzi disse:

Entendi.
Então, sou do ramo imobiliário aqui na minha cidade e, como empresa, pensamos já em construir sobrados para venda mas, no momento decidimos recuar pelos custos e obrigações de tempo que nos exigiria. 

Mas enfim, na verdade não é nem questão de golpe, mas sim de risco assumido. Risco de demandas judiciais trabalhistas, insolvência face uma certa insegurança do país (se o IGP-M explodir de novo, insumos ficariam mais caros), mercado da construção civil/imobiliário tende a ficar mais parado com a taxa de juros alta e ter imóvel "parado" gera custo mensal, ou talvez até demanda judicial na esfera de consumidor com eventual vicio oculto em imóvel, enfim diversos cenários "negativos" que pode impactar teu patrimônio familiar como um todo,  etc etc etc. 
Não sei de que cidade vocês são, mas cabe analisar se esse risco também abrange a vossa realidade, para depois tomar a decisão. 
 

entendi.. parece muito risco para um ganho nao tao bom

[Michel Akio Fukuda]

1 hora atrás, Marcos Vaz disse:

Mas em termos de lucro em relacao a fundo imobiliario, eu nao vejo uma diferenca muito grande, tirando a valorizao do metro quadrado que eh o que faz o negocio valer a pena.. mas voce tem o trabalho de vender os imoveis alocados para voce.  mas se voce contratar terceiros, esse lucro do metro meio que eh perdido pela taxa de venda

Eu não sou do mercado imobiliário, mas se o lucro n é grande comparado aos FIIs não me parece fazer sentido. Vc vai ter um trabalho e custo bem maior do que investir em um fundo, e o tempo que vc ia gastar tentando vender o imovel vc poderia estar fazendo outra coisa que poderia estar te trazendo mais retorno. 

[Bruno Caffarate Zuanazzi]

14 horas atrás, Marcos Vaz disse:

entendi.. parece muito risco para um ganho nao tao bom

Calma que também não é assim.. o ramo de construção, se bem estruturado, dá muito retorno financeiro a quem atua. Pontuei alguns aspectos que deves colocar na balança, ainda mais quando teu nome estará em um contrato social.

No final, é sempre uma decisão pessoal, até porque FII's também podem ter problemas em um futuro...

 

[Mikhail Koslowski]

16 horas atrás, Marcos Vaz disse:

ele vai nas obras e conversa com os  trabalhadores para checar se tem atraso (que nao sao notificados diretamente pelos donos da construtora) ele finge ser comprador interessado para testar a equipe de venda... etc. Eu ate participei de uma reuniao com a diretoria da construtora que ele me convidou.. O cara leva isso a serio

A resposta da sua pergunta está aí.

 

o teu amigo trabalha com isso, ele deve entender de obra e como você disse leva isso a sério. e por isso ele consegue viver disso e fazer dinheiro.

você vai levar a sério como ele? ou só quer colocar dinheiro e esperar resultado?

se for o primeiro, manda ver. você já tem um exemplo e alguém que pode te ajudar/ensinar.

se for o segundo, investe em outra coisa e dilui o teu risco um pouco mais.

 

se não desse retorno não tinha gente fazendo e vivendo disso. mas pode ter certeza que os melhores retornos estão na mão de quem faz a lição de casa e entende o negócio onde está entrando.

 

não caia na falácia da "renda passiva".

até pra investir em ativos tradicionais você tem que estudar, analisar a empresa e etc. e se quiser que alguém faça por você vai abrir mão de parte da rentabilidade (comissão, spread, consultoria e etc).

o seu dinheiro trabalha para você, mas você precisa fazer a lição de casa antes.

não tem almoço grátis.