FIIs de tijolo e inflação

[Rafael Mercatelli]

Bom dia galera! Estou tentando entender uma questão aparentemente simples que envolvem os FIIs de tijolo, mas com certeza estou perdendo algo (ou sou mais burro do que eu ja estou acostumado hehehe).

A premissa é a básica e clássica, qdo compramos um fii de tijolo, estamos protegidos da inflação até um certo grau, pois os alugueis são sempre corrigidos. Imagino q esse seja um pensamento super válido e ok.

Mas agora minha dúvida na prática, e vou citar como exemplo um queridinho da galera, HGLG11.

Temos nossos galpões logísticos, que pagam aluguel certo? Quando o aluguel é reajustado, mais grana entra, logo deveríamos receber mais dividendos (partindo do princípio da distribuição mínima de 95%)

Entretanto olhando na AUVP Analítica, vendo os dividendos pagos... eles estão "travados" em R$ 1,10 por muito tempo... Eles não deveriam ser reajustados? 

Em agosto de 2021 foi feito o pagamento pela primeira vez de R$ 1,10 e segue assim desde então. Os ajustes de aluguel não deveriam fazer esse valor subir? 

Pq se comprei uma cota deles em 2021, e recebo R$ 1,10 de aluguel desde 2021... Aonde estou sendo míope aí?

Um print para ilustrar.

 

 

Então a dúvida é simples... esses valores não deveriam ser reajustados? 

 

Abraços!!!

[Sergio Tanaka]

alugueis sao reajustados nas revisionais ou na renovação de contrato
estamos falando de clientes q fecham contratos atipicos de 15 anos por exemplo

lembrando que nas revisionais, pode inclusive cair...

por isso q vc deveria estar olhando o RI, ali vc ve o balanco financeiro e saberá pq q a rentabilidade nao aumenta, as vezes é despesa financeira que aumentou tb

Editado Terça-feira às 15:06 por Sergio Tanaka

[Rafael Mercatelli]

 

5 minutes ago, Sergio Tanaka disse:

alugueis sao reajustados nas revisionais ou na renovação de contrato
estamos falando de clientes q fecham contratos atipicos de 15 anos por exemplo

humm... mas aí aonde estaria por exemplo a proteção da inflação? nesse exemplo do HGLG.

[Sergio Tanaka]

nos proprios alugueis e no valor patrimonial, que reflete no preco da cota

os imoveis sao avaliados regularmente

[Sergio Tanaka]

4 minutes ago, Rafael Mercatelli disse:

 

humm... mas aí aonde estaria por exemplo a proteção da inflação? nesse exemplo do HGLG.

agora, se vc deseja tanto estar protegido da inflacao, ai vc tem q ir pra renda fixa nos ipca+, pois um ativo de renda variavel nunca vai te proteger da maneira q vc esta procurando.
 

[Rafael Mercatelli]

2 horas atrás, Sergio Tanaka disse:

agora, se vc deseja tanto estar protegido da inflacao, ai vc tem q ir pra renda fixa nos ipca+, pois um ativo de renda variavel nunca vai te proteger da maneira q vc esta procurando.

A questão que estou levantando aqui não é exatamente eu procurar A ou B, e sim entender essa afirmação que ja escutei antes. "Fiis de tijolo são corrigidos naturalmente pela inflação por conta dos alugueis."

Mas na prática não me parece ser isso que acontece então. Visto que temos vários anos seguidos recebendo os mesmos valores por cota.

[Daniel S]

3 minutes ago, Rafael Mercatelli disse:

A questão que estou levantando aqui não é exatamente eu procurar A ou B, e sim entender essa afirmação que ja escutei antes. "Fiis de tijolo são corrigidos naturalmente pela inflação por conta dos alugueis."

Mas na prática não me parece ser isso que acontece então. Visto que temos vários anos seguidos recebendo os mesmos valores por cota.

depende muito do ativo mesmo, mas foi bem destacado que os "tijolos e ferros" também sofrem valorização, ou seja, parte disso pode estar no aluguel (e volta pra ti via dividendo), parte disso pode refletir no valor patrimonial (e volta pra ti na valorização da cota), sujeito a oferta e demanda como toda renda variável claro, ou parte disso pode ser que "nem esteja" mesmo dependendo da estrutura de aluguéis e reajustes do fundo (além de vacância, etc)

não é fácil analisar e obter todas as informações pois galpões logísticos, assim como ativos portuários (que conheço melhor) acabam fechando contratos com grandes clientes que tem enorme poder de barganha na negociação do contrato

alguns contratos de longo prazo muitas vezes aplicam mecanismos de reajuste com entrada somente após 24-36 meses (ou mais) e outros possuem indexadores que não necessariamente refletem a inflação, muitos aplicam carência para atrair novos negócios, enfim teria que entrar na especificidade do fundo para tentar entender porque parece estar "parado" ali em relação a dividendos

[Daniel S]

Fiquei curioso e resolvi pedir uma resposta para o Gemini Advanced Deep Research 2.5 Pro

3-4 minutos pra ver qual é a boa.... tenho uns pila nesse fundo tambem rsrsrs

 

[Daniel S]

se tiver paciencia de ler tudo explica bem a estratégia, senão fica só a conclusão:

 

8. Conclusão

A notável estabilidade dos dividendos do FII HGLG11 Pátria Logística, mantidos em R$1,10 por cota por mais de um ano, não é um evento fortuito, mas sim o resultado de uma estratégia multifacetada e deliberada por parte de sua gestão. A análise detalhada dos fatores operacionais, financeiros e estratégicos do fundo permite identificar os pilares que sustentam essa previsibilidade.

Primeiramente, a geração de receita relativamente estável é fundamental. Isso é fruto de um portfólio de ativos logísticos de alta qualidade, estrategicamente localizados e com uma taxa de ocupação saudável, locados a inquilinos de bom perfil creditício através de contratos com prazos adequados e, predominantemente, indexados ao IPCA. A gestão ativa do portfólio, incluindo a reciclagem de ativos e a proativa negociação e renovação de contratos, também contribui para a robustez das receitas.

Em segundo lugar, a política de distribuição de resultados do HGLG11, em conformidade com as obrigações legais de distribuir no mínimo 95% dos lucros semestrais apurados pelo regime de caixa, oferece a flexibilidade necessária para a gestão dos fluxos mensais. A possibilidade de realizar antecipações mensais de dividendos permite que o fundo estabeleça um valor recorrente, como os R$1,10.

O terceiro e mais crucial elemento é a estratégia de utilização do "resultado acumulado a distribuir", comumente referida como reserva de lucros. O HGLG11 adota uma política de "suavização de dividendos", onde os lucros que excedem o valor de R$1,10 por cota em determinados períodos são retidos e acumulados. Essa reserva é, então, utilizada para complementar a distribuição em meses onde o resultado gerado pelo fundo é inferior ao dividendo alvo. Esse mecanismo de "colchão financeiro" é o que permite ao fundo manter a linearidade dos proventos, mesmo diante das flutuações naturais na receita e nas despesas.

Implicações para o Investidor

Para o investidor, a política de dividendos estáveis do HGLG11 oferece uma previsibilidade de renda atrativa, especialmente para aqueles que buscam um fluxo de caixa constante para suas finanças pessoais ou para reinvestimento. Essa constância reduz a incerteza e facilita o planejamento financeiro.

No entanto, é importante compreender que essa estratégia pode implicar que aumentos nos dividendos sejam mais graduais e menos frequentes. Lucros excedentes, que em outras circunstâncias poderiam ser distribuídos como dividendos maiores ou extraordinários, são primariamente direcionados para a manutenção e reforço da reserva de lucros. A sustentabilidade dessa política de dividendos estáveis depende diretamente da contínua capacidade do fundo de gerar resultados operacionais consistentes e/ou de manter uma reserva de lucros robusta o suficiente para cobrir eventuais déficits temporários.

A Importância do Acompanhamento Contínuo

Diante disso, é crucial que os investidores não se limitem a observar apenas o valor do dividendo distribuído. É fundamental um acompanhamento contínuo e atento dos relatórios gerenciais e demais comunicados do HGLG11.6 Nesses documentos, o investidor deve analisar:

O resultado por cota efetivamente gerado no período (regime de caixa).

A evolução da taxa de vacância física e financeira.

O status dos contratos de aluguel, incluindo prazos de vencimento, indexadores e eventuais renegociações.

E, de forma crítica, o saldo e a variação da reserva de lucros ("resultado acumulado a distribuir" ou terminologia similar utilizada pelo gestor). A saúde dessa reserva é o principal indicador da capacidade futura do fundo de manter a política de dividendos estáveis.

A manutenção prolongada de um dividendo fixo, enquanto as condições de mercado e os resultados intrínsecos do fundo inevitavelmente flutuam, exigirá da gestão do Pátria Investimentos uma habilidade contínua em equilibrar a distribuição atual com a necessidade de reinvestimento nos ativos para sua manutenção e valorização, e a preservação de uma reserva de lucros saudável. Mudanças significativas no cenário macroeconômico, como nas taxas de juros e inflação, ou alterações específicas no dinamismo do mercado de galpões logísticos, poderão testar a resiliência dessa política de dividendos.

Adicionalmente, a estratégia de suavização de dividendos pode ser particularmente valiosa para FIIs de tijolo que possuem projetos de desenvolvimento em seu portfólio, como os contratos Built-to-Suit (BTS), onde pode haver um período sem geração de receita de aluguel durante a fase de construção. O HGLG11 tem histórico e intenção de manter atividade em desenvolvimentos.6 Nesses casos, as reservas de lucros podem ser utilizadas para manter a distribuição de dividendos aos cotistas em um patamar estável, evitando quedas abruptas nos rendimentos durante o período de obras, com a expectativa de recomposição dessas reservas (e potencial aumento futuro dos dividendos) quando o novo ativo for concluído e passar a gerar receita.

Em suma, a estabilidade dos dividendos do HGLG11 em R$1,10 por cota é uma característica distintiva, fruto de uma gestão financeira e operacional focada na previsibilidade. Para o investidor, compreender os mecanismos por trás dessa estabilidade é essencial para tomar decisões de investimento informadas e alinhar suas expectativas com a estratégia do fundo.

Dividendos fixos do HGLG11_.pdf

[Sergio Tanaka]

43 minutes ago, Rafael Mercatelli disse:

A questão que estou levantando aqui não é exatamente eu procurar A ou B, e sim entender essa afirmação que ja escutei antes. "Fiis de tijolo são corrigidos naturalmente pela inflação por conta dos alugueis."

Mas na prática não me parece ser isso que acontece então. Visto que temos vários anos seguidos recebendo os mesmos valores por cota.

se vc so olhar os dividendos, realmente nao passa em tempo real
pois os alugueis sao reajustados na melhor das hipoteses 1 vez ao ano

 

mas em logistica é normal contratos atipicos, por volta de 15 anos

mas ai antes q vc pergunte... ahh qual a vantagem do contrato atipico?

a maio vantagem é a estabilidade e multa, se vc faz um contrato atipico de 15 anos, se arrepende e quer sair em 1, vc precisará pagar os outros 14 anos restantes numa tacada so.

vc tem uma seguranca q em 15 anos a chance dele quebrar eh mto baixa.

por isso vc ve que geralmente os fiis mais seguros sao os que pagam menos e os fii de escritorio pagam mais, pois esses ai reajustam os aluguel anualmente, porem vc tem o tradeoff de uma vacancia geralmente superior