Analise de Fii

[Wagner Rogerio De Freitas]

Boa tarde galera, o que acham das perguntas abaixo para análise de Fiis?
1 - O fundo possui liquidez maior do que 100mil por dia? 2 - O Fundo possui mais do que 5 ativos? 3 - O P/VP está entre 0,80 e 1,10? 4 - A vacância física do fundo está abaixo de 5\%? 5 - A vacância financeira do fundo está abaixo de 5\%? 6 - O fundo possui patrimônio líquido maior do que 300 milhões? 7 - O fundo possui mais do que 100mil cotistas? 8 - O Fundo tem 5 inquilinos ou mais? 9 - O Fundo possui renda constante nos últimos 12 meses? 10 - O Fundo possui renda constante ou crescente nos últimos 5 anos? 11 - O Fundo possui taxa de administração alta ou incondizente? 12 - O Fundo possui mais de 5 anos?
Agradeço a opinião de todos.

[Renzo Nogueira Margotto]

Wagner Rogerio De Freitas Vamos lá...
1- Para quem faz estratégia de rebalanceamento de carteira, 100 mil é liquidez baixa. Geralmente esse pessoal trabalha com 1 milhão de liquidez mínima. Eu, pessoalmente, uso 200 mil para fazer o screening, mas não tenho muitos fundos nessa linha de liquidez na minha carteira. O que você precisa ter em mente é que fundos nessa faixa de liquidez você vai encontrar spread grande no booking para comprar e para vender. 2- Eu tenho bons fundos com menos de 5 ativos. Não tenho nenhum com 1. Eles são minoria na minha carteira. 3- Eu nunca comprei fundos com P/VP maior que 1 e já comprei vários com P/VP menor que 0,80. 4- Tenho e já comprei fundos com vacância (bem) maior que essa. Mais uma vez, são minoria na carteira. A vacância pode ser um problema e também uma oportunidade. Meu fundo de maior vacância paga 0,7-0,8\% mês. Quanto ele pagará quando a vacância diminuir ou acabar? E o valor de face desse fundo, que paguei menos de 0,6 no P/VP? Não tenderia a subir com a queda da vacância? 5- Idem do 4. 6- Como eu tenho, hoje, 15 fundos em carteira, cabe no pacote bons fundos com patrimônio na casa dos 300mi. Lembrando que fundos fazem emissão de cotas para crescer. Se o fundo é bom, bem gerido etc., estando barato, pagando bem e com constância, ou seja, apresentando-se como oportunidade, eu não vejo problema em entrar. 7- Para mim isso é irrelevante. Eu nem uso quantidade de cotistas no meu screening quando busco boas oportunidades. Provavelmente fundo com pouco cotista já não vai passar no teste da liquidez diária. 8- Variedade de inquilinos é muito importante. Mas eu tenho, por exemplo, um único fundo monoinquilino, com 64 imóveis locados ao Banco do Brasil. O gestor já disse que, em caso de vacância, alugará para outros inquilinos. É um dos fundos que melhor me remunera mensalmente. 9-10-11- Ok, presto muito atenção nisso também. 13- Tempo de fundo é importante, mas eu não deixaria de aproveitar uma oportunidade boa num bom fundo de 3 anos, por exemplo. Segue anexada a posição da minha carteira. Lembrando que isso não é, de forma alguma, recomendação de compra. Essa carteira já esteve praticamente TODA no vermelho e eu tenho mais ou menos 6,66\% de cada fundo nela. São 2 de papel, 2 FoF e 11 de tijolo.

[Marcelo R]

Renzo Nogueira Margotto #TMJ item 8 BBPO11 rsrs
Eu ia falar varias coisas mas o Renzo matou a pau com maestria ! :-) Renzo conhece a técnica do pessoal chamada S-rank ? para investimento em FII, achei muita coincidência você ter 15 FII (justamente o numero do srank)

[Wagner Rogerio De Freitas]

Marcelo Ribeiro Renzo Nogueira Margotto Obrigado pelas dicas.

[Eder Fernandes]

On 22/08/2022 at 16:45, Marcelo R disse:

Renzo Nogueira Margotto #TMJ item 8 BBPO11 rsrs
Eu ia falar varias coisas mas o Renzo matou a pau com maestria ! :-) Renzo conhece a técnica do pessoal chamada S-rank ? para investimento em FII, achei muita coincidência você ter 15 FII (justamente o numero do srank)

@Marcelo R, boa noite meu amigo, tem como sintetizar aí esta técnica S-Rank

[Marcelo R]

On 15/10/2023 at 21:40, Eder Fernandes disse:

@Marcelo R, boa noite meu amigo, tem como sintetizar aí esta técnica S-Rank

Ola Eder, quando eu falei sobre isso eu ainda não tinha me formado, não acho mais que seja muito interessante isso... é uma forma de estudo que considera algumas coisas sobre os fundos deixando outras de fora, ai classifica 15 deles e faz investimento mantendo estes 15 balanceados de forma igual.

O que é levado em conta para fazer a lista

- Liquidez ( só são considerados com negociação diária acima de 1M )

- Fundos de desenvolvimento ficam de fora, somente os de papel, tijolos, e fundos de fundos podem entrar

- Oscilação no pagamentos dos proventos, fazem uma conta para ver se o valor pago oscila muito

- Tem que ter mais de 12 meses de histórico

- Ai faz uma junção do P/VP e do DY para classifica-los...

Mas veja, eu mesmo não acredito mais nisso, serve como referencia sobre alguns fundos para estudar, pois alguns destes filtros são interessantes para um "primeiro combate"