BTLG11 vs SARE11 ou BTLG + SARE11

[William Redig]

Oi S@rdinhas,

BTLG11 foi meu primeiro FII e carrego ele na carteira até hoje.  Tijolão sólido, bons ativos, bem localizados,  a maioria no raio-30 de SP, reloginho na distribuiçao de proventos - pode até não ser dos mais rentáveis, mas sólido:

Em um FR divulgado ontem, pretende incorporar o SARE11 que já não tem um desempenho nem perto de consistente, conforme mostra o gráfico abaixo:  O preço que o BTLG que pagar corresponde a 0,59 do VP, ou seja, com desconto de 41%, que parece bom, desde que o BTLG consiga vender os ativos que aparentemente não quer, conforme divulgado no FR divulgado ontem e que anexei aqui.

Eu já tive SARE11 no passado, mas me desfiz da posição em maio/junho do ano passado, quando os relatórios gerenciais começaram a dar indícios de perda da estabilidade, vacância elevada e inadimplência crescente.

Comprar um fundo inteiro por 59% do VP parece uma estratégia boa e fico aqui me perguntando se essa compra não vai zonear a previsibilidade do BTLG11.

Alguém tem estudo mais recente sobre o SARE11.  Vocês acham que essa compra vai agregar e potencializar ganhos ou acham que é uma furada.  Por favor, comentei aí....

exibirDocumento - 2025-05-20T144949.338.pdf

[Sergio Tanaka]

apesar da vacancia de 50% no galpao, o desconto parece estar legal (mas quem sou eu pra avaliar isso)

eh no miolo do ABC, olhei bem por cima o fato, nao sei os problemas desse galpao (se tiver)

 

eu nao acho ruim incorporações, acho que estamos chegando em outro patamar de ativos

antes fiis eram monoativos.

hj ja temos varios com algumas dezenas

espero que no futuro proximo seja normal fiis com centenas de imoveis, algo proximo o que acontece com os  reits

[Sergio Tanaka]

pra facilitar a leitura, pedi pro gpt criar uma timeline

 

🗓️ Linha do Tempo - Incorporação SARE11 pelo BTLG11

📍 Maio/2025

19/05: Publicação do Fato Relevante.

Apresentação oficial da proposta de aquisição do SARE11 pelo BTLG11.

Proposta envolve aquisição integral dos ativos do SARE (3 imóveis + caixa + recebíveis).

Pagamento será feito exclusivamente em cotas do BTLG11 a valor patrimonial, via nova emissão.

Início de período de exclusividade de 5 meses para negociação.

📍 Maio – Junho/2025

Abertura de consulta formal aos cotistas do SARE11 para aprovar ou rejeitar a operação.

Prazo para manifestação: até 05/06/2025.

📍 Junho – Setembro/2025 (estimado)

Realização de due diligence nos ativos do SARE11.

Negociação e assinatura dos contratos definitivos da operação.

Solicitação de aprovações regulatórias, caso necessário (ex: CVM).

📍 Último trimestre de 2025 (estimado)

Conclusão da incorporação:

Emissão das novas cotas do BTLG11.

Cotistas do SARE11 passam a ser cotistas do BTLG11 (~30 mil investidores).

Ativo logístico de Santo André é incorporado ao portfólio do BTLG.

Início do processo de venda dos dois ativos corporativos (ex: Barueri).

📍 Até Março/2026

Venda dos ativos não aderentes (corporativos).

Geração de caixa para reinvestimento em ativos logísticos.

Reforço da liquidez do BTLG para novas aquisições estratégicas.

[Elcimar Guimarães]

@William Redig

Me desculpe, mas não entendi muito bem.

De que forma o BTLG11 quer fazer essa aquisição?

Quer comprar o fundo imobiliário SARE11 ou seus imóveis?

E tem caixa para realizar essa compra, ou terá que vender algum bem por exemplo?

🤔

[Elcimar Guimarães]

7 minutes ago, Sergio Tanaka disse:

Proposta envolve aquisição integral dos ativos do SARE (3 imóveis + caixa + recebíveis).

Pagamento será feito exclusivamente em cotas do BTLG11 a valor patrimonial, via nova emissão

Valeu @Sergio Tanaka

Agora eu entendi!

[Bruno Rangel]

Para o BTLG sera uma Otima Aquisição!

O ganho potencial para o Fundo que pretende ficar apenas com o LOG de Santo Andre, sera relevante

[Sergio Tanaka]

voltando aqui a situacao final vai ser a seguinte (deu tempo de entender tudo com carinho)

 

BTLG viu a oportunidade pois o p/vp do SARE11 ta la no chao.

BTLG vai pagar 10% acima do valor de mercado ou seja, vai pagar com pelo menos 30% abaixo do valor patrimonial

 

o que isso quer dizer?

Cotistas do SARE vao sair no prejuizo, pois a venda vai ser mto descontada

Santander deve ter topado isso pq acho q nem eles veem uma solucao facil pra melhorar o fundo

BTLG vai ter os seguintes desafios:

 

1. vender as 2 torres (vacancia ta ok)

2. alugar o galpao, isso ta esquisito pq citam o galpao 2x no relatorio... em um fala q ta 100% vago e la na fotinha fala q ta 50% de qqer modo eh uma vacancia pesada.

 

Imagino que isso ajudou a conseguirem comprar no valor atual de mercado, tao fazendo arbitragem

compra na baixa e vende no valor justo, entao se der certo, eh no minimo 30% de lucro, o q eh uma porrada