FII VENDENDO IMÓVEIS

[Wesley Santos]

Pessoal, estava dando uma olhada no fato relevante do HGLG11, sobre a venda de alguns galpões, e pintou a seguinte dúvida:
Um FII, ao invés de distribuir o lucro com as vendas de imóveis, não pode usar esse dinheiro para adquirir outro imóvel? Legalmente existe algo que obriga o FII a distribuir o valor patrimonial da venda (investimento inicial + lucro) ?
Eu sei que existe o quesito de o FII distribuir 95\% do lucro no semestre, mas contabilmente, entendo que o "lucro" viria depois de considerar os reinvestimentos. Então esse ponto, ATÉ ONDE ENTENDO, não afetaria.

[Flavio Prado]

Wesley Santos pelo que entendo a obrigação é de distribuir 95\% do lucro. Pelo fato relevante divulgado pela CSHG, eles informam que o lucro na venda será distribuído nos dividendos do semestre.
“Nos termos da regulamentação vigente, que prevê que o Fundo distribua rendimentos de, no mínimo, 95\% (noventa e cinco por cento) dos lucros apurados em regime de caixa no semestre, o lucro em regime de caixa, fruto da referida venda, integrará a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo no respectivo semestre. Dessa forma, o cálculo do valor relativo à distribuição de rendimentos é fruto do resultado das diversas alocações do Fundo.”

[Flavio Prado]

Marcelo Ribeiro HGLG11 comprou no último dia útil do mês, recebe no mês seguinte. Agora com relação ao lucro na venda dos imóveis, precisa ver quando serão pagos os dividendos semestrais. Em julho/2022 eles pagaram R$3,30/cota quando o normal estava em R$1,10/cota.

[Renzo Nogueira Margotto]

Wesley Santos Lei 8.666 de 1993, que regula o funcionamento dos Fundos Imobiliários.
Art. 9º A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo será efetivada diretamente pela instituição administradora, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e destaque de que tratam os § 1º e 2º do art. 7º.
Parágrafo único. Os recursos resultantes da alienação constituirão patrimônio do fundo.
A lei é muito vaga a esse respeito. É difícil supor como o judiciário interpretará isso sem um caso concreto já julgado. Mas vejo algumas possibilidades...
1- Vendeu (sem lucro) é patrimônio do fundo e o administrador resolve o que fazer: reinvestir ou distribuir. Se resolver distribuir, o fará via amortização. 2- Vendeu (com lucro) e é obrigado a distribuir o lucro para os cotistas como rendimento. O restante segue (1).
Importante lembrar que eu não vi nada na lei que obriga o fundo a distribuir patrimônio como amortização e não como rendimento. Essa orientação, que geralmente é seguida pelos fundos, vem de uma Instrução Normativa da Comissão de Valores Imobiliários, que por sua vez não é poder legislativo e não pode criar normas novas por causa disso (e também não pode interpretar leis por não ser poder judiciário).
Eu vejo muitas Instruções Normativas da CVM que criam e interpretam normas. Algo que, em tese, pelo nosso ordenamento jurídico, seria ilegal, pois o Órgão excede as competências que lhes são concedidas pelo Direito Administrativo. Mas via de regra essas Instruções Normativas são seguidas e cumpridas pelos gestores e administradores dos Fundos.

[Renzo Nogueira Margotto]

Wesley Santos Tava respondendo via smartphone e algumas revisões acabam passando batidas.
O que esqueci foi o seguinte... Pelo texto da lei, quando se vende um imóvel com lucro, em tese, tudo deveria se transformar em patrimônio e poderia ser reinvestido pelo fundo em novos imóveis.
São essas diversas Instruções Normativas da CVM que fazem isso funcionar de modo diferente. Seria interessante que essa Lei de 1993 fosse revisada. Se por algum acaso Fundos que vendem imóveis em todos os estados começarem a contestar isso judicialmente, e em cada estado vier uma decisão diferente (mais recursos para os respectivos TJs, seguidos de subida para STJ e depois STF), tudo isso pode gerar um cenário de insegurança que se refletiria na cotação, como aconteceu em caso recente com o MXRF. Felizmente a coisa vem funcionando de boas com todo mundo seguindo aquilo que a CVM orienta.