FII PERDENDO PARA INFLAÇÃO

[Wesley Santos]

Saalve, família! 

Estava estudando alguns fundos imobiliários e me deparei com o KNRI11, um fundo de tijolo, consolidado no mercado e que tem bons ativos ao meu ver.

Mas, quando fui dar uma olhada na comparação de rendimento do KNRI nos últimos 10 anos (estou falando de longo prazo, para evitar pequenas influencias do curto prazo), o fundo simplesmente perde de longe para a inflação, isso considerando o reinvestimento dos dividendos.

Se for analisar apenas a valorização da cota, levando em consideração aquele raciocínio de os ativos serem corrigidos pela inflação (já que são imóveis), ficamais longe ainda.

O que vocês acham dessa diferença na rentabilidade? Será que o KNRI não tem feito um bom trabalho a ponto de perder para a inflação? 

 

 

[Heberth Jorge Feres]

  On 13/10/2022 at 20:57, Wesley Santos disse:

Saalve, família! 

Estava estudando alguns fundos imobiliários e me deparei com o KNRI11, um fundo de tijolo, consolidado no mercado e que tem bons ativos ao meu ver.

Mas, quando fui dar uma olhada na comparação de rendimento do KNRI nos últimos 10 anos (estou falando de longo prazo, para evitar pequenas influencias do curto prazo), o fundo simplesmente perde de longe para a inflação, isso considerando o reinvestimento dos dividendos.

Se for analisar apenas a valorização da cota, levando em consideração aquele raciocínio de os ativos serem corrigidos pela inflação (já que são imóveis), ficamais longe ainda.

O que vocês acham dessa diferença na rentabilidade? Será que o KNRI não tem feito um bom trabalho a ponto de perder para a inflação? 

 

 

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Qual ferramenta você usou para compara com o IPCA?

[Gonçalves Filho]

Complicado ein... também tenho esse FII

Vejo ele como alternativa pra quem quer viver de renda, e não pra construção de patrimônio...

Será que vale a pena considerar nessa conta a isenção de IR nos proventos? 

MUITO BOA ESSA QUESTÃO!!! 

Editado 13 de Outubro de 2022 por Gonçalves Filho

[Wesley Santos]

  On 13/10/2022 at 21:09, Heberth Jorge Feres disse:

Qual ferramenta você usou para compara com o IPCA?

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Usei a ferramenta "comparar rentabilidade" do site: https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/knri11

Ai você consegue comparar com outros ativos e/ou índices. 

[Heberth Jorge Feres]

  On 13/10/2022 at 21:13, Wesley Santos disse:

Usei a ferramenta "comparar rentabilidade" do site: https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/knri11

Ai você consegue comparar com outros ativos e/ou índices. 

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Hmm... Legal.

Eu já havia visto no site Investidor10, tem a rentabilidade descontada a inflação. Eu não vi nenhum fundo positivo no longo prazo. Como ainda não cheguei nas aulas sobre FIIs eu não fui buscar saber mais sobre.

[Wesley Santos]

  On 13/10/2022 at 21:11, Gonçalves Filho disse:

Complicado ein... também tenho esse FII

Vejo ele como alternativa pra quem quer viver de renda, e não pra construção de patrimônio...

Será que vale a pena considerar nessa conta a isenção de IR nos proventos? 

MUITO BOA ESSA QUESTÃO!!! 

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Saalve meu compatriota de turma 10! hahaha

Então, é um FII que eu sempre vi com bons olhos. Muito tempo de mercado, bons ativos em SP, embora tenha alguns ruins no RJ. Mas nunca tive grandes críticas negativas em relação a ele, sempre foi bem solido nos dividendos e tudo mais. 

Mas esse ponto da consistencia dele frente à inflação me deixou com aquela pulga atrás da orelha. Porque se ele não ganhou da inflação mesmo com o reinvestimento de dividendos, a capacidade dele de conservar e/ou aumentar o meu patrimonio fica questionável. 

[Wesley Santos]

  On 13/10/2022 at 21:18, Heberth Jorge Feres disse:

Hmm... Legal.

Eu já havia visto no site Investidor10, tem a rentabilidade descontada a inflação. Eu não vi nenhum fundo positivo no longo prazo. Como ainda não cheguei nas aulas sobre FIIs eu não fui buscar saber mais sobre.

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O mercado de ainda tem muito a amadurecer no Brasil, comparado com os EUA nossos fundos ainda são pequenos e bem novos. Mas, tem alguns que ja são velhos no mercado brasileiro, o HGLG11 é um caso que tem uma boa consistência e uma gestão bem conceituada e ganha da inflação, considerando o reinvestimento dos dividendos, mas se desvonsiderar também fica um pouco abaixo. 

[Gonçalves Filho]

@Wesley Santos A lenda sobrevive!!! kkkkk

Pois é, foi uma excelente provocação!

Gerou muita curiosidade 

um dos ativos mais bem diversificados, constante nos pagamentos, todas as recomendações possíveis e impossíveis... 

aí vem esse MÁS...

...Bom ver que continua estudando... também estou aqui na "labuta" 

merece uma análise mais detalhada!!!

Editado 13 de Outubro de 2022 por Gonçalves Filho

[Renzo Nogueira Margotto]

Eu acho ele um bom fundo. Queria entrar nele já há algum tempo. Não me importo muito com valor da cota. Minha referência de rendimento para comparação são os imóveis residenciais e comerciais aqui na região. E o KNRI paga mais que o dobro mensalmente.

O valor patrimonial talvez não bata certinho nessa sua simulação porque você precisa verificar aí nesses 10 anos quantos imóveis o fundo vendeu e distribuiu em amortizações para os cotistas.

[Wesley Santos]

  On 13/10/2022 at 21:40, Renzo Nogueira Margotto disse:

Eu acho ele um bom fundo. Queria entrar nele já há algum tempo. Não me importo muito com valor da cota. Minha referência de rendimento para comparação são os imóveis residenciais e comerciais aqui na região. E o KNRI paga mais que o dobro mensalmente.

O valor patrimonial talvez não bata certinho nessa sua simulação porque você precisa verificar aí nesses 10 anos quantos imóveis o fundo vendeu e distribuiu em amortizações para os cotistas.

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Boa colocação, inclusive isso me deixou agora com a seguinte dúvida: quando um fii distribui a amortização, que eu entendo ser parte do lucro de uma operação de compra e venda (me corrija se eu estiver errado), isso contabiliza como rendimento? 

[Renzo Nogueira Margotto]

  On 14/10/2022 at 00:35, Wesley Santos disse:

Boa colocação, inclusive isso me deixou agora com a seguinte dúvida: quando um fii distribui a amortização, que eu entendo ser parte do lucro de uma operação de compra e venda (me corrija se eu estiver errado), isso contabiliza como rendimento? 

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Em tese, acho que acontece o seguinte (se eu estiver errado alguém me corrija)... Você comprou por 100, vendeu por 120. Se distribuir 20, distribui como rendimento, isento de IR. Se distribuir 120, 100 vai como amortização e paga IR.

[Leonardo Salles Binato]

  On 14/10/2022 at 01:01, Renzo Nogueira Margotto disse:

Em tese, acho que acontece o seguinte (se eu estiver errado alguém me corrija)... Você comprou por 100, vendeu por 120. Se distribuir 20, distribui como rendimento, isento de IR. Se distribuir 120, 100 vai como amortização e paga IR.

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Não foi justamente essa questão de amortização x rendimentos que gerou todo aquele burburinho no MXRF?

Parece que as vezes até a CVM tem dificuldades pra interpretar essa diferença...🤣

[Heberth Jorge Feres]

  On 13/10/2022 at 21:40, Renzo Nogueira Margotto disse:

Eu acho ele um bom fundo. Queria entrar nele já há algum tempo. Não me importo muito com valor da cota. Minha referência de rendimento para comparação são os imóveis residenciais e comerciais aqui na região. E o KNRI paga mais que o dobro mensalmente.

O valor patrimonial talvez não bata certinho nessa sua simulação porque você precisa verificar aí nesses 10 anos quantos imóveis o fundo vendeu e distribuiu em amortizações para os cotistas.

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Essa rentabilidade é no ano 2022 ou todo o período?

[Renzo Nogueira Margotto]

  On 14/10/2022 at 02:24, Heberth Jorge Feres disse:

Essa rentabilidade é no ano 2022 ou todo o período?

Expand  

É de quando eu entrei nele em julho de 2022 para cá. Eu só invisto há 6-8 meses, desde o início da turma 10.

[Renzo Nogueira Margotto]

  On 14/10/2022 at 01:59, Leonardo Salles Binato disse:

Não foi justamente essa questão de amortização x rendimentos que gerou todo aquele burburinho no MXRF?

Parece que as vezes até a CVM tem dificuldades pra interpretar essa diferença...🤣

Expand  

Exato, mas no caso houveram outras questões que até já comentei em outros tópicos, onde eu acho que a CVM extrapolou sua competência dentro do direito administrativo e acabou tentando legislar (só o poder legislativo pode) e interpretar lei (só o legislativo pode).

[Heberth Jorge Feres]

  On 14/10/2022 at 02:28, Renzo Nogueira Margotto disse:

É de quando eu entrei nele em julho de 2022 para cá. Eu só invisto há 6-8 meses, desde o início da turma 10.

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Ah sim. Esse ano os FIIs estavam muito baratos mesmo. Foi um bom investimento.

[Leonardo Salles Binato]

  On 14/10/2022 at 02:30, Renzo Nogueira Margotto disse:

Exato, mas no caso houveram outras questões que até já comentei em outros tópicos, onde eu acho que a CVM extrapolou sua competência dentro do direito administrativo e acabou tentando legislar (só o poder legislativo pode) e interpretar lei (só o legislativo pode).

Expand  

Engraçado possuir leis que são "interpretativas" porque aí mora o precedente da discussão eterna! Hahaha

[Wesley Santos]

  On 14/10/2022 at 01:01, Renzo Nogueira Margotto disse:

Em tese, acho que acontece o seguinte (se eu estiver errado alguém me corrija)... Você comprou por 100, vendeu por 120. Se distribuir 20, distribui como rendimento, isento de IR. Se distribuir 120, 100 vai como amortização e paga IR.

Expand  

Nesse caso teria que ser pago imposto mesmo sobre os 100, que seria o valor inicial do investimento ? 

[Renzo Nogueira Margotto]

  On 14/10/2022 at 02:36, Leonardo Salles Binato disse:

Engraçado possuir leis que são "interpretativas" porque aí mora o precedente da discussão eterna! Hahaha

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Simplificando, a questão é mais ou menos a seguinte: quando uma lei federal diz que a apuração tem que ser por regime caixa e a CVM reinterpreta afirmando que o regime deve ser contábil, a CVM age como poder judiciário: só o judiciário pode interpretar leis. Quando a CVM após tomar essa decisão decide que ela se aplica aos demais fundos, ela cria uma norma jurídica nova, aplicável a todos e, dessa forma, age como poder legislativo: só o poder legislativo pode criar normas nova a todos aplicáveis.

Editado 14 de Outubro de 2022 por Renzo Nogueira Margotto
Faltou frase

[Renzo Nogueira Margotto]

  On 14/10/2022 at 12:13, Wesley Santos disse:

Nesse caso teria que ser pago imposto mesmo sobre os 100, que seria o valor inicial do investimento ? 

Expand  

Você paga IR em cima de tudo que é ganho de capital e é isento sobre tudo que é rendimento. Então, em tese, se um gestor compra um imóvel por 100 e vende por 120, 20 é rendimento. O resto, se for distribuído, vai como ganho de capital.

[Leonardo Salles Binato]

  On 14/10/2022 at 14:29, Renzo Nogueira Margotto disse:

quando uma lei federal diz que a apuração tem que ser por regime caixa e a CVM reinterpreta afirmando que o regime deve ser contábil

Expand  

Então, mas isso já não seria uma questão de "interpretação" mais né? Porque se a lei federal diz que a apuração precisa ser por regime caixa e vc fala que tem que ser regime contábil, aí foi uma questão de alterar a lei e mudar a regra, não uma simples questão interpretativa, certo?