FII PERDENDO PARA INFLAÇÃO

[Wesley Santos]

Saalve, família! 

Estava estudando alguns fundos imobiliários e me deparei com o KNRI11, um fundo de tijolo, consolidado no mercado e que tem bons ativos ao meu ver.

Mas, quando fui dar uma olhada na comparação de rendimento do KNRI nos últimos 10 anos (estou falando de longo prazo, para evitar pequenas influencias do curto prazo), o fundo simplesmente perde de longe para a inflação, isso considerando o reinvestimento dos dividendos.

Se for analisar apenas a valorização da cota, levando em consideração aquele raciocínio de os ativos serem corrigidos pela inflação (já que são imóveis), ficamais longe ainda.

O que vocês acham dessa diferença na rentabilidade? Será que o KNRI não tem feito um bom trabalho a ponto de perder para a inflação? 

 

 

[Flavio Prado]

13 horas atrás, Wesley Santos disse:

Boa colocação, inclusive isso me deixou agora com a seguinte dúvida: quando um fii distribui a amortização, que eu entendo ser parte do lucro de uma operação de compra e venda (me corrija se eu estiver errado), isso contabiliza como rendimento? 

 

13 horas atrás, Renzo Nogueira Margotto disse:

Em tese, acho que acontece o seguinte (se eu estiver errado alguém me corrija)... Você comprou por 100, vendeu por 120. Se distribuir 20, distribui como rendimento, isento de IR. Se distribuir 120, 100 vai como amortização e paga IR.

@Wesley Santos e @Renzo Nogueira Margotto quando o FII vende um imóvel ele vai calcular se houve ou não ganho de capital na negociação e vai pagar o imposto sobre eventual ganho ser for o caso. E quando o FII pagar a amortização aos cotistas, não haverá incidência de imposto, pois não é um rendimento do FII.

A incidência de 20% de imposto sobre o lucro é no caso do cotista vender sua cota com lucro, e sobre ele incide 20% e você recolherá o DARF até o último dia útil do mês seguinte a venda.

E para completar, no caso de amortização o seu preço médio será reduzido no valor da amortização, o que impactaria em vendas futuras de cota do FII e também na declaração anual do imposto de renda. Por exemplo, seu preço médio do FII XPTO11 é de R$100,00 e o FII fez uma amortização de R$20,00. Seu preço médio para a ser R$80,00.

Espero ter ajudado.

[Renzo Nogueira Margotto]

5 horas atrás, Leonardo Salles Binato disse:

Então, mas isso já não seria uma questão de "interpretação" mais né? Porque se a lei federal diz que a apuração precisa ser por regime caixa e vc fala que tem que ser regime contábil, aí foi uma questão de alterar a lei e mudar a regra, não uma simples questão interpretativa, certo?

Então... Aí entra a questão semântica... A alegação para ser uma interpretação é que a intenção da lei prevê a distribuição de rendimentos e que o fundo não estava distribuindo rendimentos e sim patrimônio, por isso houve exigência na mudança do regime de apuração na época pelo que entendi. 

[Renzo Nogueira Margotto]

6 horas atrás, Flavio Prado disse:

 

@Wesley Santos e @Renzo Nogueira Margotto quando o FII vende um imóvel ele vai calcular se houve ou não ganho de capital na negociação e vai pagar o imposto sobre eventual ganho ser for o caso. E quando o FII pagar a amortização aos cotistas, não haverá incidência de imposto, pois não é um rendimento do FII.

A incidência de 20% de imposto sobre o lucro é no caso do cotista vender sua cota com lucro, e sobre ele incide 20% e você recolherá o DARF até o último dia útil do mês seguinte a venda.

E para completar, no caso de amortização o seu preço médio será reduzido no valor da amortização, o que impactaria em vendas futuras de cota do FII e também na declaração anual do imposto de renda. Por exemplo, seu preço médio do FII XPTO11 é de R$100,00 e o FII fez uma amortização de R$20,00. Seu preço médio para a ser R$80,00.

Espero ter ajudado.

Opa @Flavio Prado muito obrigado pela correção. Eu acabei lendo informações espalhadas aqui e ali, e acabei me confundindo na hora de juntar tudo. Então, só para ver se eu fixei tudo certo:

Rendimento: isento de IR

Amortização: isenta de IR, corrige preço médio.

Pagamento de IR só na venda com lucro. Confere?

[Igor Caio Braz Oliveira]

Muito bom, vou incluir esse dado como critério no meu diagrama.

 

Ainda não entrei em nenhum FII e estou em dúvida entre BRCO e HGLG por conta do P/VP

[Igor Caio Braz Oliveira]

Vale destacar que, no longo prazo, tem FII ganhando da inflação.

[Flavio Prado]

1 hora atrás, Renzo Nogueira Margotto disse:

Opa @Flavio Prado muito obrigado pela correção. Eu acabei lendo informações espalhadas aqui e ali, e acabei me confundindo na hora de juntar tudo. Então, só para ver se eu fixei tudo certo:

Rendimento: isento de IR

Amortização: isenta de IR, corrige preço médio.

Pagamento de IR só na venda com lucro. Confere?

✅️

✅️

✅️

Kkkkk

[Wesley Santos]

21 horas atrás, Igor Caio Braz Oliveira disse:

Vale destacar que, no longo prazo, tem FII ganhando da inflação.

Curioso ver que uma parte considerável dos FIIS perdem para a inflação. Nesse caso aí, só teria que tomar cuidado com os FIIS que são muito novos e ainda não tem nem próximo de 10 anos de mercado. 

 

Querendo ou não, os últimos 2 anos de pandemia jogou os fiis muito pra baixa (alta taxa de juros) e a inflação mto pra cima. 

[Wesley Santos]

On 14/10/2022 at 11:42, Flavio Prado disse:

 

@Wesley Santos e @Renzo Nogueira Margotto quando o FII vende um imóvel ele vai calcular se houve ou não ganho de capital na negociação e vai pagar o imposto sobre eventual ganho ser for o caso. E quando o FII pagar a amortização aos cotistas, não haverá incidência de imposto, pois não é um rendimento do FII.

A incidência de 20% de imposto sobre o lucro é no caso do cotista vender sua cota com lucro, e sobre ele incide 20% e você recolherá o DARF até o último dia útil do mês seguinte a venda.

E para completar, no caso de amortização o seu preço médio será reduzido no valor da amortização, o que impactaria em vendas futuras de cota do FII e também na declaração anual do imposto de renda. Por exemplo, seu preço médio do FII XPTO11 é de R$100,00 e o FII fez uma amortização de R$20,00. Seu preço médio para a ser R$80,00.

Espero ter ajudado.

Pensando por esse lado, se eu entendi certo, quando existe um ganho de capital, o FII ja paga o imposto antes de a grana "ir para o bolso do cotista", em forma de amortização.

 

E nesse caso, a amartização vai impactar no preço médio e consequentemente no possível ganho de capital quando o cotista vender a cota dele. Correto ?

Exemplo: Preço médio do XPTO11 é de R$100,00 e o FII fez uma amortização de R$20,00, preço médio cai para R$80,00.

Agora, se esse cotista vender pelos mesmos R$100,00, ja teria que pagar imposto sobre os R$20,00 de diferença.

 

[Renzo Nogueira Margotto]

2 horas atrás, Wesley Santos disse:

Pensando por esse lado, se eu entendi certo, quando existe um ganho de capital, o FII ja paga o imposto antes de a grana "ir para o bolso do cotista", em forma de amortização.

 

E nesse caso, a amartização vai impactar no preço médio e consequentemente no possível ganho de capital quando o cotista vender a cota dele. Correto ?

Exemplo: Preço médio do XPTO11 é de R$100,00 e o FII fez uma amortização de R$20,00, preço médio cai para R$80,00.

Agora, se esse cotista vender pelos mesmos R$100,00, ja teria que pagar imposto sobre os R$20,00 de diferença.

 

Exato. O curioso é que eu andei dando uma estudada extra e vi FII distribuindo amortização como rendimento... Mas foi recente, vou ficar de olho para ver se foi isso mesmo ou confusão minha.

[Igor Caio Braz Oliveira]

4 horas atrás, Wesley Santos disse:

Curioso ver que uma parte considerável dos FIIS perdem para a inflação. Nesse caso aí, só teria que tomar cuidado com os FIIS que são muito novos e ainda não tem nem próximo de 10 anos de mercado. 

 

Querendo ou não, os últimos 2 anos de pandemia jogou os fiis muito pra baixa (alta taxa de juros) e a inflação mto pra cima. 

Pois é, O HGLH mesmo, 7 anos perdendo pro IPCA

[Giovanni Araújo]

On 14/10/2022 at 18:52, Igor Caio Braz Oliveira disse:

Vale destacar que, no longo prazo, tem FII ganhando da inflação.

@Igor Caio Braz Oliveira e @Wesley Santos

Boa noite amigos!

Cuidado ao comparar apenas os valores das cotas com o índice IPCA, quando se trata de FII's.

Você comparando apenas a cotação com o índice não vai te mostrar muita coisa, em que sentido me refiro. Por exemplo: os aluguéis (quando se trata de FII's de tijolos), os CRI's e CRA's (quando se trata de papéis), valor patrimônio do imóvel, etc. Todos esses pontos citados teoricamente são ajustados pelo IPCA, então "você já estaria" ganhando rendimentos corrigidos pelo IPCA.

A COTAÇÃO em si não quer dizer nada que o FII está rendendo menos que a inflação. precisa analisar o FII como um todo e o que compõe o mesmo. 

Diferentemente de um titulo ou investimento de renda fixa que é corrigido em cima do índice IPCA + a taxa que é ofertada.

Espero ter ajudado, e se mais alguém souber do assunto e puder agregar ou me corrigir em algum ponto, grato por isso. 

Editado 19 de Outuro de 2022 por Giovanni Araújo
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[Wesley Santos]

18 horas atrás, Giovanni Araújo disse:

@Igor Caio Braz Oliveira e @Wesley Santos

Boa noite amigos!

Cuidado ao comparar apenas os valores das cotas com o índice IPCA, quando se trata de FII's.

Você comparando apenas a cotação com o índice não vai te mostrar muita coisa, em que sentido me refiro. Por exemplo: os aluguéis (quando se trata de FII's de tijolos), os CRI's e CRA's (quando se trata de papéis), valor patrimônio do imóvel, etc. Todos esses pontos citados teoricamente são ajustados pelo IPCA, então "você já estaria" ganhando rendimentos corrigidos pelo IPCA.

A COTAÇÃO em si não quer dizer nada que o FII está rendendo menos que a inflação. precisa analisar o FII como um todo e o que compõe o mesmo. 

Diferentemente de um titulo ou investimento de renda fixa que é corrigido em cima do índice IPCA + a taxa que é ofertada.

Espero ter ajudado, e se mais alguém souber do assunto e puder agregar ou me corrigir em algum ponto, grato por isso. 

Fala Giovani, blza?

Então, o que eu entendo desse dado: ele engloba o rendimento de maneira geral, ou seja, considera a valorização do patrimonio (e consequentemente variação da cota) do fundo e os rendimentos que ele paga.

E sendo esse o caso, é justamente o meu questionamento, aparentemente não é tão "simples" essa consideração que é feita de "o imóvel é corrigido automaticamente pelo IPCA". A rentabilidade do fundo não nos mostra isso.

Um ponto que tem que ser levado em consideração, é claro, é que nesse intervalo de 10 anos ocorreram vários eventos que elevaram muito a inflação, como a crise no governo em 2015 e o covid e guerra em 2020 a 2022.

Mas, quanto a comparação de rentabilidade, não acredito que seja a comparação supercial de variação de valores das cotas. 

[Renzo Nogueira Margotto]

8 minutes ago, Wesley Santos disse:

Fala Giovani, blza?

Então, o que eu entendo desse dado: ele engloba o rendimento de maneira geral, ou seja, considera a valorização do patrimonio (e consequentemente variação da cota) do fundo e os rendimentos que ele paga.

E sendo esse o caso, é justamente o meu questionamento, aparentemente não é tão "simples" essa consideração que é feita de "o imóvel é corrigido automaticamente pelo IPCA". A rentabilidade do fundo não nos mostra isso.

Um ponto que tem que ser levado em consideração, é claro, é que nesse intervalo de 10 anos ocorreram vários eventos que elevaram muito a inflação, como a crise no governo em 2015 e o covid e guerra em 2020 a 2022.

Mas, quanto a comparação de rentabilidade, não acredito que seja a comparação supercial de variação de valores das cotas. 

O que é corrigido automaticamente pelo IPCA ou IGPM é o valor do aluguel. O valor do imóvel não. Ele pode se manter estável, valorizar ou desvalorizar dependendo do imóvel e da localização.

[Giovanni Araújo]

5 horas atrás, Renzo Nogueira Margotto disse:

O que é corrigido automaticamente pelo IPCA ou IGPM é o valor do aluguel. O valor do imóvel não. Ele pode se manter estável, valorizar ou desvalorizar dependendo do imóvel e da localização.

Na maioria da precificação dos imóveis a avaliação do valor o imóvel é feito por consultores, porém não há uma liquidez alta pra se ta avaliando toda hora, então eles avaliam o fluxo de caixa futuro trazendo a valor presente. entre outras particularidades. 

Todos esses detalhes estão bem explícitos lá na ICVM 516 

[Giovanni Araújo]

5 horas atrás, Wesley Santos disse:

Fala Giovani, blza?

Então, o que eu entendo desse dado: ele engloba o rendimento de maneira geral, ou seja, considera a valorização do patrimonio (e consequentemente variação da cota) do fundo e os rendimentos que ele paga.

E sendo esse o caso, é justamente o meu questionamento, aparentemente não é tão "simples" essa consideração que é feita de "o imóvel é corrigido automaticamente pelo IPCA". A rentabilidade do fundo não nos mostra isso.

Um ponto que tem que ser levado em consideração, é claro, é que nesse intervalo de 10 anos ocorreram vários eventos que elevaram muito a inflação, como a crise no governo em 2015 e o covid e guerra em 2020 a 2022.

Mas, quanto a comparação de rentabilidade, não acredito que seja a comparação supercial de variação de valores das cotas. 

Não se trata do valor do imóvel ser corrigido automaticamente pelo IPCA acredito que posso ter me expressado errado ou equivocado, mas a avaliação do valor dele sim, está atrelada ao IPCA/IGPM, como falei na outra resposta costuma-se utilizar os valores futuros de alugueis para precificar o quanto vale aquele determinado imóvel, devido a baixa liquidez do imóvel em si. 

 

A ICVM 516 deixa bem detalhada esse tipo de precificação dos imóveis de um FII

[Grace Alves Dos Santos Hahn]

On 13/10/2022 at 18:13, Wesley Santos disse:

Usei a ferramenta "comparar rentabilidade" do site: https://statusinvest.com.br/fundos-imobiliarios/knri11

Ai você consegue comparar com outros ativos e/ou índices. 

Maravilhosa essa ferramenta! Mas pra usar esse “comparar” precisa pagar como assinante?

[Renzo Nogueira Margotto]

10 horas atrás, Giovanni Araújo disse:

Na maioria da precificação dos imóveis a avaliação do valor o imóvel é feito por consultores, porém não há uma liquidez alta pra se ta avaliando toda hora, então eles avaliam o fluxo de caixa futuro trazendo a valor presente. entre outras particularidades. 

Todos esses detalhes estão bem explícitos lá na ICVM 516 

Sim.. inclusive na maioria absoluta dos fatos relevantes divulgando venda de imóveis do portfólio eles são vendidos por valores muito acima daquele estipulado pelas consultorias.

[Giovanni Araújo]

1 hour ago, Renzo Nogueira Margotto disse:

Sim.. inclusive na maioria absoluta dos fatos relevantes divulgando venda de imóveis do portfólio eles são vendidos por valores muito acima daquele estipulado pelas consultorias.

Bem lembrando, esse é mais um ponto a se acompanhar também.

[Wesley Santos]

On 20/10/2022 at 00:00, Grace Alves Dos Santos Hahn disse:

Maravilhosa essa ferramenta! Mas pra usar esse “comparar” precisa pagar como assinante?

É uma ferramente bem útil mesmo, Grace.

Não precisa ser assinante não, basta estar cadastrado no site (free).

[Grace Alves Dos Santos Hahn]

1 hour ago, Wesley Santos disse:

É uma ferramente bem útil mesmo, Grace.

Não precisa ser assinante não, basta estar cadastrado no site (free).

Sim! Ja me cadastrei e fiz varias comparações, muito bom mesmo! Obrigada por compartilhar