Esmurrando a ponta da faca!!

[William Redig]

Oi S@rdinhas,

De vez em quando eu gosto de postar algum aprendizado prático; aqui vai mais um:

Na minha curta vida de investidor (apenas 2 anos), apesar de sempre ouvir o contrário, eu achava que FIIs eram uma forma relativamente segura para manter parte da reserva de emergência, por serem ativos de baixa volatilidade e que remuneram melhor que a RF.

Em dois anos, tive vários FIIs, me desfiz de alguns comprados por alguma "lista de recomendações de casas análises" quando ainda não sabia analisar direito os ativos (antes da AUVP) e comprei outros.

Hoje, minha carteira de FIIs tem 21 ativos, pretendo ainda sair fora de 6 deles, ficando com apenas 15.

Nesses dois anos, não teve nenhum mês que o meu YoC foi menor que 1% e estou satisfeito com a minha carteira de forma geral e ganhei alguns aprendizados que é o que quero compartilhar:

• Fundos High Yield tem risco de volatilidade:  Casos recentes, HCTR11 e DEVA11, que me pagaram acima de 1,1% sempre, sofreram com uma inadimplência em CRIs e isso fez o preço das cotas cair pela metade.  Eu continuo gostando dos dois, não vendi, não vou vender, mas vi 50+% patrimônio investido se dissolver.  Eles vão se recuperar, espero eu, mas vai levar tempo...
• Tijolos com poucos ativos em local "não tão bom":  Sou cotista de um FII com 2 ativos, vacância alta mas que pagava 1,3% am.  O que aconteceu foi que o inquilino não estava pagando o reajuste de aluguel contratado e o FII entrou na justiça contra ele, o inquilino (banco do brasil) tem uma dívida enorme já de diferença de alguéis.  Como consequencia desse rolo todo, o inquilino está entregando o imóvel e a vacância fica altíssima.  Com isso, os proventos cairam de 1,4%am para 0,15% no último pagamento de cota e novamente, o preço da cota caiu para quase a metade.  O P/VP está menor que meio.  Novamente, não vou vender.
• Volatilidade das notícias:  Reparei também que o noticiário faz preço.  As quedas de valor são muito maiores que o que o racional define e assim, ter FII como parte da RE realmente não faz sentido.

Agora, uma coisa que faz sentido é ver esses casos de escândalo, analisar o preço dos ativos impactados vs o real valor deles (tirando a zoação decorrente do noticiário) e ver se não é um bom ponto de entrada pensando no longo prazo.  Exemplo, quem tem HCTR comprado a 100 reais e está ganhando 0,50 de proventos, é ruim, mas quem comprar HCTR hoje a 5x,00 reais pode estar fazendo um ótimo negócio, quando eles retornarem às condições normais de operação.

O que me salva é seguir minhas regras básicas:  

• NUNCA ter mais de 3% dos meus investimentos em um único ativo;
• Diversificar sempre, no caso de FIIs, manter o seu balanceamento entre Tijolo e Papel dentro do definido;
• Diversificar tijolos, diversificar papeis.

Performance ruim nos FIIs?  Não, estou bem satisfeito.  Me paga mais que RF, mas poderia estar melhor.

Espero que essa minha experiência sirva de aprendizado para as demais sardinhas do cardume.  Melhor aprender com os erros dos outros do que com seus próprios erros.

Vida que segue, sei que no futuro vai dar bom.  Sou paciente!!