A instabilidade jurídica nos Fiis

[Carlos Marcos Gasparette de Oliveira]

Faço parte de grupos do Face sobre ações e Fiis, mais pra acompanhar o debate, pescar informações... Uma das coisas que percebi no final do ano passado era muitos investidores procurando Fiis que tivessem contratos atrelados ao IGPM e/ou à inflação. Vi muita gente fazendo tabelas, separando os Fiis por tipo de contratos e tudo mais. Acredito que compraram os Fiis e vida seguiu. Pouco tempo depois começaram a pipocar postagens sobre empresas (locatários) que entraram na justiça para que se mudasse o índice de correção dos contratos para índices mais baixos, como a CDI ou IPCA, muitas destas empresas ganharam na justiça ou foram negociar com os locatários um reajuste menor. Eu sei que é um assunto delicado, cabe debate, mas essa mudança em um contrato já firmado acaba trazendo certa instabilidade para os negócios. Vendo do nosso lado, que somos locatários, acaba atrapalhando os lucros e todo o planejamento e analise dos ativos que temos e/ou vamos ter.

[Raul]

Carlos, Discordo completamente do seu ponto de vista, não houve insegurança jurídica alguma, o índice IGPM descolocou completamente da realidade e se mostrou frágil e ineficaz para esse tipo de contrato. Se o reajuste não acontecesse todos os contratos seriam quebrados, prova disso é que a maior parte das empresas ofereceu a troca pelo IPCA+ e não cobrou o IGPM por conta própria. Não faria sentido.

[Flavio Prado]

Eu vejo que foi a ganância de quem escolheu pelo critério de correção do contrato por IGPM vendo que o mesmo estava fora da realidade e querem ganhar mais. Pelo menos é o que me pareceu.

[Luiz Eduardo de Vinicius Costa e Silva]

Realmente não tinha como os contratos serem mantidos pelo IGPM, que decolou e mesmo durante uma pandemia não se é possível a aplicação, por isso o ideal foi a renegociação e utilização de outras taxas.

[Afonso Henrique de Lima Torres]

Realmente talvez não seja insegurança jurídica mas certamente é uma instabilidade indesejável. Certamente o FII, como locador, teria que sentar para negociar. Isso porque possivelmente os "lucros exacerbados" com reajustes de locação certamente virariam prejuízos com rescisões de contrato. Manter um nível saudável de lucratividade é importante. O que vi com maus olhos foram casos em que o FII simplesmente cedeu demais e sem consultar os cotistas. Pior, como fez a RioBravo que, mesmo vencendo processos, cedeu tudo que o locatário exigiu, teve que receber parte das salas e ainda pagou honorários aos advogados da outra parte. Aí fica difícil mesmo.

[Evelyn Santos]

Concordo com o que o Raul falou, porque juridicamente falando a parte de um contrato não pode ser prejudicada por situação extrema e fora da curva, não se pode admitir um enriquecimento à custa do próprio contrato. Aumentar 25\% a ponto do locador ter que despejar o locatário. No sistema jurídico a gente tem várias ferramentas para coibir essa disparidade entre as partes, uma delas é proibição de cláusula leonina.. também existem revisões contratuais e etc. Eu mesma negociei com a empresa de segurança aqui de casa em razão do aumento pelo IGPM rs. Eles baixaram porque imagine.. nada subiu 25\%.

[Afonso Henrique de Lima Torres]

Então, Evelyn, revisar contrato baseado em relação de consumo é muito mais simples que revisar contrato firmado entre empresas.
Na parte empresarial é muito difícil você falar em cláusula leonina (ainda que seja absurda) porque, em tese, os empresários têm muitos meios para analisar e precificar o retorno que pretendem tirar de um contrato. Já em relações de consumo, a presunção é de hipossuficiência do consumidor (porque o fornecedor é quem detém as informações sobre o produto fornecido). Em relação a reajustes "exorbitantes" em razão da disparada de índices inflacionários, a jurisprudência já estava consolidada em NÃO reconhecer qualquer causa para revisão ou rescisão do contrato. É possível que a pandemia promova um ressurgimento desse debate, mas o ponto é esse. Sempre resta ao locatário buscar antecipar a rescisão do contrato, verificando as multas que irá pagar, e ao gestor do fundo locador rever o impacto que uma rescisão terá sobre suas quotas.
No fim, tudo é uma questão de estratégia e análise de riscos, não?