Olá pessoal!
Estou analisando os FIIs e tenho a impressão que estou pegando o fim do bonde...
Só para situar, estou na fase de construção de patrimônio.
Separei alguns fundos de tijolo e papel.
Vou começar com as dúvidas em FIIs de tijolo:
Os critérios que eu estou analisando na minha planilha de FII de tijolo são:
Tempo de Mercado
Volatilidade
Performa acima do IFIX nos últimos 12 meses?
Valor Patrimonial
Valor da Cota
Valor patrimonial por cota (para analisar se cota está "descontada" frente ao valor patrimonial por cota)
P/VP (entre 0,8 e 1)
DY (entre 7% e 16%)
Média Yield do segmento (para comparar o DY)
Rendimento
N. Propriedades (> 5) e Diversificação de Localidade
Taxa ADM e Taxa Performance
N. de Cotas, N. Cotistas
Vol. Médio Negociado (acima de 1 milhão)
Vencimento dos Contratos
Vacância Física (<= 5%)
Perguntas: 1) Minha análise começa excluindo mono-inquilinos, nesse quesito, fiquei com dúvidas nos CXAG11 e BBPO11.
Apesar de eles terem dezenas de agências bancárias, seria apenas 1 inquilino (Banco do Brasil ou Caixa), certo?
Por exemplo no caso do Banco do Brasil que os contratos de locação terminam em 2027, existe a possibilidade do Banco do Brasil mudar de propriedades e não renovar o contrato de alguns prédios? Nesse caso, o fundo perderia esses ativos?
Ou o fundo sempre administrará todos os ativos do BB independente de onde ele for?
2) Analisando o KNRI11 vi que o P/VP dele é 1, o valor da cota é $160.24 porém o valor patrimonial por cota é $159.55. Nesse caso eu estaria adquirindo a cota mais "cara" do que ela vale independente do P/VP estar 1? Ainda vale a pena adquirir esse fundo?
Os critérios que eu estou usando para analisar os FIIs de papel são:
Tempo de Mercado
Volatilidade
Performa acima do IFIX/IPCA/CDI nos últimos 12 meses?
Valor Patrimonial
Valor da Cota
Valor patrimonial por cota
P/VP (entre 0,8 e 1)
DY (entre 7% e 16%)
Média Yield do segmento
Duration do Portfolio (acima de 3,5)
Taxa ADM e Taxa Performance
Rating do portfolio
N. de Cotas e N. Cotistas
Vol. Médio Negociado (acima de 1 milhão)
Vencimento dos Contratos
Diversificação de Indexadores
Razão de garantia (LTV) do portfólio
Perguntas: 1) Fundos como por exemplo o MCCI11 que quase todos os ativos são indexados ao IPCA mas o benchmark é o CDI.
É cobrada taxa de performance de 20% do que exceder o CDI. Esse indexador faz sentido ou é pegadinha para pagar taxa de performance? Não seria melhor ser indexado ao IPCA?
Achei bem difícil analisar FII de papel...alguém tem alguma dica ou é difícil mesmo?
Acho difícil encontrar em alguns relatórios como o fundo vem performando frente ao IFIX, IPCA, etc e também achei meio complicado analisar os CRIs...talvez seja melhor eu ficar longe dos FIIs de papel rs
Vocês tem alguma sugestão de quais critérios eu devo me atentar para caso eu queira seguir analisando os FIIs de papel?
(Sei que com a queda da Selic os FIIs de tijolo tendem a valorizar então talvez seja o momento de analisar somente FIIs de tijolo?)
Pergunta
Maila Silva
Olá pessoal!
Estou analisando os FIIs e tenho a impressão que estou pegando o fim do bonde...
Só para situar, estou na fase de construção de patrimônio.
Separei alguns fundos de tijolo e papel.
Vou começar com as dúvidas em FIIs de tijolo:
Os critérios que eu estou analisando na minha planilha de FII de tijolo são:
Perguntas:
1) Minha análise começa excluindo mono-inquilinos, nesse quesito, fiquei com dúvidas nos CXAG11 e BBPO11.
Apesar de eles terem dezenas de agências bancárias, seria apenas 1 inquilino (Banco do Brasil ou Caixa), certo?
Por exemplo no caso do Banco do Brasil que os contratos de locação terminam em 2027, existe a possibilidade do Banco do Brasil mudar de propriedades e não renovar o contrato de alguns prédios? Nesse caso, o fundo perderia esses ativos?
Ou o fundo sempre administrará todos os ativos do BB independente de onde ele for?
2) Analisando o KNRI11 vi que o P/VP dele é 1, o valor da cota é $160.24 porém o valor patrimonial por cota é $159.55. Nesse caso eu estaria adquirindo a cota mais "cara" do que ela vale independente do P/VP estar 1? Ainda vale a pena adquirir esse fundo?
Os critérios que eu estou usando para analisar os FIIs de papel são:
Perguntas:
1) Fundos como por exemplo o MCCI11 que quase todos os ativos são indexados ao IPCA mas o benchmark é o CDI.
É cobrada taxa de performance de 20% do que exceder o CDI. Esse indexador faz sentido ou é pegadinha para pagar taxa de performance? Não seria melhor ser indexado ao IPCA?
Achei bem difícil analisar FII de papel...alguém tem alguma dica ou é difícil mesmo?
Acho difícil encontrar em alguns relatórios como o fundo vem performando frente ao IFIX, IPCA, etc e também achei meio complicado analisar os CRIs...talvez seja melhor eu ficar longe dos FIIs de papel rs
Vocês tem alguma sugestão de quais critérios eu devo me atentar para caso eu queira seguir analisando os FIIs de papel?
(Sei que com a queda da Selic os FIIs de tijolo tendem a valorizar então talvez seja o momento de analisar somente FIIs de tijolo?)
Desculpem a mensagem imensa!
Agradeço demais a ajuda de vocês desde já :)
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Gustavo C Dantas
1) Minha análise começa excluindo mono-inquilinos, nesse quesito, fiquei com dúvidas nos CXAG11 e BBPO11. Apesar de eles terem dezenas de agências bancárias, seria apenas 1 inquilino (Banco do Brasi
Adriano Umemura
Bom dia @Maila Silva. O P/VP é baseado exatamente nestes 2 valores, valor da cota e valor patrimonial da cota. Se voce dividir os 2 ira ver que o resultado sera de 1,004324663115011. Se voce quiser av
Maila Silva
Obrigada @Gustavo Dantas e @Adriano Umemura pelos esclarecimentos!
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