Novata em FIIs, dúvidas em análise FIIs de tijolo e papel.

[Maila Silva]

Olá pessoal!
Estou analisando os FIIs e tenho a impressão que estou pegando o fim do bonde...
Só para situar, estou na fase de construção de patrimônio.

Separei alguns fundos de tijolo e papel.

Vou começar com as dúvidas em FIIs de tijolo:

Os critérios que eu estou analisando na minha planilha de FII de tijolo são:

• Tempo de Mercado
• Volatilidade
• Performa acima do IFIX nos últimos 12 meses?
• Valor Patrimonial
• Valor da Cota
• Valor patrimonial por cota (para analisar se  cota está "descontada" frente ao valor patrimonial por cota)
• P/VP (entre 0,8 e 1)
• DY (entre 7% e 16%)
• Média Yield do segmento (para comparar o DY)
• Rendimento
• N. Propriedades (> 5) e Diversificação de Localidade
• Taxa ADM e Taxa Performance
• N. de Cotas, N. Cotistas
• Vol. Médio Negociado (acima de 1 milhão)
• Vencimento dos Contratos
• Vacância Física (<= 5%)

Perguntas:
1) Minha análise começa excluindo mono-inquilinos, nesse quesito, fiquei com dúvidas nos CXAG11 e BBPO11.
Apesar de eles terem dezenas de agências bancárias, seria apenas 1 inquilino (Banco do Brasil ou Caixa), certo?
Por exemplo no caso do Banco do Brasil que os contratos de locação terminam em 2027, existe a possibilidade do Banco do Brasil mudar de propriedades e não renovar o contrato de alguns prédios? Nesse caso, o fundo perderia esses ativos?
Ou o fundo sempre administrará todos os ativos do BB independente de onde ele for?

2) Analisando o KNRI11 vi que o P/VP dele é 1, o valor da cota é $160.24 porém o valor patrimonial por cota é $159.55. Nesse caso eu estaria adquirindo a cota mais "cara" do que ela vale independente do P/VP estar 1? Ainda vale a pena adquirir esse fundo?

 

Os critérios que eu estou usando para analisar os FIIs de papel são:

• Tempo de Mercado
• Volatilidade
• Performa acima do IFIX/IPCA/CDI nos últimos 12 meses?
• Valor Patrimonial
• Valor da Cota
• Valor patrimonial por cota
• P/VP (entre 0,8 e 1)
• DY (entre 7% e 16%)
• Média Yield do segmento
• Duration do Portfolio (acima de 3,5)
• Taxa ADM e Taxa Performance
• Rating do portfolio
• N. de Cotas e N. Cotistas
• Vol. Médio Negociado (acima de 1 milhão)
• Vencimento dos Contratos
• Diversificação de Indexadores
• Razão de garantia (LTV) do portfólio

 

Perguntas:
1) Fundos como por exemplo o MCCI11 que quase todos os ativos são indexados ao IPCA mas o benchmark é o CDI.
É cobrada taxa de performance de 20% do que exceder o CDI. Esse indexador faz sentido ou é pegadinha para pagar taxa de performance? Não seria melhor ser indexado ao IPCA? 


Achei bem difícil analisar FII de papel...alguém tem alguma dica ou é difícil mesmo?
Acho difícil encontrar em alguns relatórios como o fundo vem performando frente ao IFIX, IPCA, etc e também achei meio complicado analisar os CRIs...talvez seja melhor eu ficar longe dos FIIs de papel rs

Vocês tem alguma sugestão de quais critérios eu devo me atentar para caso eu queira seguir analisando os FIIs de papel? 
(Sei que com a queda da Selic os FIIs de tijolo tendem a valorizar então talvez seja o momento de analisar somente FIIs de tijolo?)

Desculpem a mensagem imensa!

Agradeço demais a ajuda de vocês desde já :)

 

Editado 31 de Outuro de 2023 por Maila Silva

[Gustavo C Dantas]

1) Minha análise começa excluindo mono-inquilinos, nesse quesito, fiquei com dúvidas nos CXAG11 e BBPO11.
Apesar de eles terem dezenas de agências bancárias, seria apenas 1 inquilino (Banco do Brasil ou Caixa), certo?

resposta: sim, são fundos mono-inqulinos. 

2) Por exemplo no caso do Banco do Brasil que os contratos de locação terminam em 2027, existe a possibilidade do Banco do Brasil mudar de propriedades e não renovar o contrato de alguns prédios?
Ou o fundo sempre administrará todos os ativos do BB independente de onde ele for?

resposta: não só existe, como esse movimento está acontecendo. Provavelmente em sua cidade você já deve ter observado diversas agências do BB sendo fechadas.  Os bancos estão cada vez mais digitais e quando é necessário ter a operação física, eles estão concentrando a carteira dos clientes de diversas agências em uma. Da CEF é mais raro, pois a CEF tb tem a questão social de ter agência em qq final de mundo. Além das agências, os bancos estão devolvendo escritórios e centralizando as equipes em locais mais baratos, dado que o trabalho remoto permitiu isso.

Nesse caso, o fundo perderia esses ativos?

resposta: O Fundo não perde o ativo, mas pode existir dificuldade em arrumar novos locatários, aumentando a tx de vacância. 

Ou o fundo sempre administrará todos os ativos do BB independente de onde ele for? não sei

3) Fundos como por exemplo o MCCI11 que quase todos os ativos são indexados ao IPCA mas o benchmark é o CDI.
É cobrada taxa de performance de 20% do que exceder o CDI. Esse indexador faz sentido ou é pegadinha para pagar taxa de performance? Não seria melhor ser indexado ao IPCA? 

resposta:  é bem comum ter FIIs de papel com tx de performance indexada ao CDI. Não penso que seja uma pegadinha.  O MCCI é um fundo que tem gestão ativa e os ativos que estão dentro dele com o tempo podem mudar de característica, dependendo dos fatores econômicos. Hj os ativos estão indexados ao IPCA, mas não dá pra garantir que no futuro vai permanecer assim. 

4) Acho difícil encontrar em alguns relatórios como o fundo vem performando frente ao IFIX, IPCA, etc e também achei meio complicado analisar os CRIs...talvez seja melhor eu ficar longe dos FIIs de papel rs

resposta: no investidor 10 você consegue essa informação. Mas nos relatórios gerenciais normalmente tb tem. Veja a print abaixo que tirei do investidor 10, usando como exemplo o MCCI que foi o FII que vc comentou, juntamente com o IPCA e CDI

 

Não consegui responder todas as dúvidas, mas espero ter contribuído de alguma forma! 

Gostei do seu post e das perguntas.

[Adriano Umemura]

10 horas atrás, Maila Silva disse:

2) Analisando o KNRI11 vi que o P/VP dele é 1, o valor da cota é $160.24 porém o valor patrimonial por cota é $159.55. Nesse caso eu estaria adquirindo a cota mais "cara" do que ela vale independente do P/VP estar 1? Ainda vale a pena adquirir esse fundo?

 

Bom dia @Maila Silva. O P/VP é baseado exatamente nestes 2 valores, valor da cota e valor patrimonial da cota. Se voce dividir os 2 ira ver que o resultado sera de 1,004324663115011. Se voce quiser avaliar no detalhe, sim, o valor da cota esta mais caro que o valor patrimonial. Mas veja que como o valor da cota é reflexo do valor de mercado, ele muda constantemente, então quando a diferença é muito pouco eu ignoro e me baseio no resultado do P/VP.

Outro fator a ser considerado é que o valor patrimonial dos fundos de tijolos não é atualizado diariamente, as vezes é anualmente. Sendo assim, em fundos de tijolos eu aceito um P/VP de 1,10

10 horas atrás, Maila Silva disse:

1) Fundos como por exemplo o MCCI11 que quase todos os ativos são indexados ao IPCA mas o benchmark é o CDI.
É cobrada taxa de performance de 20% do que exceder o CDI. Esse indexador faz sentido ou é pegadinha para pagar taxa de performance? Não seria melhor ser indexado ao IPCA? 

Sim, poderia ser melhor que o benchmark fosse o IPCA. Mas o mais importante é verificar o quanto o fundo esta oferecendo de rendimentos comparado com outros fundos. Por exemplo, se ele esta oferecendo um resultado melhor do que um outro fundo que não tenha taxa de performance, a mesma não se mostra tão relevante.

10 horas atrás, Maila Silva disse:

Vocês tem alguma sugestão de quais critérios eu devo me atentar para caso eu queira seguir analisando os FIIs de papel? 

Os criterios que voce citou acima, na minha opinião, são otimos criterios de avaliação. Temos que encarar fiis de papel como se fossem dividas, ou seja, analisar os CRIs mesmo.

Dependendo da fase em que voce se encontra, de quanto tempo falta para voce usufruir dos rendimentos, e da sua aceitação em relação a risco e volatilidade, eles poderão ser peças importantes na sua carteira, desde que voce entenda seu papel dentro dela. 

Somente uma ultima observação. COmparar o resultado do fundo frente a benchmarks nem sempre ira refletir ou nos fornecer informações que precisamos. A dinamica da nossa carteira é diferente. Nós realizamos aportes mensais no mesmo fundo, enquanto que os graficos comparativos analisam a evolução do ativo de um ponto X para um ponto Y. VOce pode ulyilizar este comparativos para verificar como o fundo se comportou com um aumento da selic ou do ipca, mas nem sempre ira refletir sua real performance.

[Maila Silva]

Obrigada @Gustavo Dantas e @Adriano Umemura pelos esclarecimentos!