Sobre alavancagem nos FIIs

[Gabriel Ianhez Pereira Dos Santos]

Fala pessoal, beleza?

Tenho um FII em carteira que nesses últimos meses tem sofrido demais por conta de alavancagem.

Eu não domino muito sobre alavancagem, sei que os FIIs usam esse instrumento para poder conseguir recursos e crescerem, mas como eu posso avaliar se essa avalancagem é saudável ou não?

Alguém tem algum material / video / livro que fale sobre isso ou que possa explicar bem?

Valeu!

[Adriano Umemura]

  On 12/01/2024 at 00:06, Gabriel Ianhez Pereira Dos Santos disse:

O FII é o VINO11

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Imaginei que fosse o VINO11. Vamos então analisar a alavancagem do ativo

A dívida hoje do VINO11 é de R$500,6 milhões. Descontando o valor do caixa a dívida líquida é de R$471,6 milhões, representando 35,3% dos seus ativos imobiliários, o que representa uma alavancagem grande.

Em 2024 o fundo precisará pagar R$44,3 milhões de amortização e R$42,2 milhões de juros. Os juros eu acredito que o fundo conseguirá pagar a maior parte com os rendimentos dos imóveis, mas o preocupante é o valor de R$44,3 de amortização com o fundo tendo somente R$28,8 milões em caixa.

Os investidores estão aguardando o pronunciamento do fundo para saber a estratégia para o pagamento desta amortização, e devido a este cenário de incertezas está precificando o ativo para baixo.

Na minha opinião o ideal é seguir acompanhando os relatórios para ver o desenrolar deste cenário.

 

[Adriano Umemura]

Bom dia @Gabriel Ianhez Pereira Dos Santos. Qual o tipo de fundo a qual voce se refere e qual o problema que o fundo em questão esta sofrendo devido a alavancagem?

Via de regra os fiis não podem contrair dividas nos moldes convencionais, mas podem atraves do processo de securitização emitir CRIs colocando como lastro o seu patrimonio ou recebiveis futuros. Quando o processo é bem conduzido ele pode potencializar os investimentos do fundo.

[Gabriel Ianhez Pereira Dos Santos]

  On 28/12/2023 at 11:00, Adriano Umemura disse:

Bom dia @Gabriel Ianhez Pereira Dos Santos. Qual o tipo de fundo a qual voce se refere e qual o problema que o fundo em questão esta sofrendo devido a alavancagem?

Via de regra os fiis não podem contrair dividas nos moldes convencionais, mas podem atraves do processo de securitização emitir CRIs colocando como lastro o seu patrimonio ou recebiveis futuros. Quando o processo é bem conduzido ele pode potencializar os investimentos do fundo.

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Oi Adriano,

Desculpa a demora em responder, com as festas de fim de ano acabei afastando um pouco do computador.

O FII é de Laje Corporativa e o problema é a desvalorização na cota do fundo. Quando eu pesquisei na internet a maior crítica era sobre o fundo estar alavancado. Entretanto, no meio do ano passado quando a cota não estava tanto desvalorizada o fundo estava alavancado também, por isso queria saber como avaliar uma boa alavancagem.

 

Abs,

[Adriano Umemura]

  On 11/01/2024 at 23:26, Gabriel Ianhez Pereira Dos Santos disse:

Oi Adriano,

Desculpa a demora em responder, com as festas de fim de ano acabei afastando um pouco do computador.

O FII é de Laje Corporativa e o problema é a desvalorização na cota do fundo. Quando eu pesquisei na internet a maior crítica era sobre o fundo estar alavancado. Entretanto, no meio do ano passado quando a cota não estava tanto desvalorizada o fundo estava alavancado também, por isso queria saber como avaliar uma boa alavancagem.

 

Abs,

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Qual seria o FII?

[Gabriel Ianhez Pereira Dos Santos]

  On 11/01/2024 at 23:56, Adriano Umemura disse:

Qual seria o FII?

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O FII é o VINO11

[Gabriel Ianhez Pereira Dos Santos]

  On 12/01/2024 at 00:57, Adriano Umemura disse:

Imaginei que fosse o VINO11. Vamos então analisar a alavancagem do ativo

A dívida hoje do VINO11 é de R$500,6 milhões. Descontando o valor do caixa a dívida líquida é de R$471,6 milhões, representando 35,3% dos seus ativos imobiliários, o que representa uma alavancagem grande.

Em 2024 o fundo precisará pagar R$44,3 milhões de amortização e R$42,2 milhões de juros. Os juros eu acredito que o fundo conseguirá pagar a maior parte com os rendimentos dos imóveis, mas o preocupante é o valor de R$44,3 de amortização com o fundo tendo somente R$28,8 milões em caixa.

Os investidores estão aguardando o pronunciamento do fundo para saber a estratégia para o pagamento desta amortização, e devido a este cenário de incertezas está precificando o ativo para baixo.

Na minha opinião o ideal é seguir acompanhando os relatórios para ver o desenrolar deste cenário.

 

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Pois é, eles deixaram o VINO de lado parece, não tem mais podcast, vídeo, nem nada tem um tempinho já.

Nesse caso, as saídas para pagar a amortização seria a venda de um ativo ou fazer uma emissão, o problema de emitir cotas agora é que não é vantajoso por que ela esta abaixo do valor patrimonial, está correto esse pensamento?

 

Abração!

[Adriano Umemura]

  On 12/01/2024 at 01:16, Gabriel Ianhez Pereira Dos Santos disse:

Nesse caso, as saídas para pagar a amortização seria a venda de um ativo ou fazer uma emissão, o problema de emitir cotas agora é que não é vantajoso por que ela esta abaixo do valor patrimonial, está correto esse pensamento?

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Sim. Na verdade estar abaixo do valor patrimonial não seria um problema tão grande. O problema é estar muito abaixo do valor patrimonial. Hoje o fundo esta sendo negociado a multiplos de P/VP de 0,7

[Gabriel Ianhez Pereira Dos Santos]

  On 12/01/2024 at 01:23, Adriano Umemura disse:

Sim. Na verdade estar abaixo do valor patrimonial não seria um problema tão grande. O problema é estar muito abaixo do valor patrimonial. Hoje o fundo esta sendo negociado a multiplos de P/VP de 0,7

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Obrigadão pelos esclarecimentos!

 

[Mariana Silva]

  On 12/01/2024 at 00:57, Adriano Umemura disse:

Imaginei que fosse o VINO11. Vamos então analisar a alavancagem do ativo

A dívida hoje do VINO11 é de R$500,6 milhões. Descontando o valor do caixa a dívida líquida é de R$471,6 milhões, representando 35,3% dos seus ativos imobiliários, o que representa uma alavancagem grande.

Em 2024 o fundo precisará pagar R$44,3 milhões de amortização e R$42,2 milhões de juros. Os juros eu acredito que o fundo conseguirá pagar a maior parte com os rendimentos dos imóveis, mas o preocupante é o valor de R$44,3 de amortização com o fundo tendo somente R$28,8 milões em caixa.

Os investidores estão aguardando o pronunciamento do fundo para saber a estratégia para o pagamento desta amortização, e devido a este cenário de incertezas está precificando o ativo para baixo.

Na minha opinião o ideal é seguir acompanhando os relatórios para ver o desenrolar deste cenário.

 

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Eu estava de olho no Vino11 pra comprar pois vendo os relatório notei que ele tem uma boa parte de seus contratos como atípicos... isso não ajudaria com relação a alavancagem?

Não tenho fii de Lajes corporativas e achei os ativos desse fii bem interessantes 

[Adriano Umemura]

  On 26/01/2024 at 14:54, Mariana Silva disse:

Eu estava de olho no Vino11 pra comprar pois vendo os relatório notei que ele tem uma boa parte de seus contratos como atípicos... isso não ajudaria com relação a alavancagem?

Não tenho fii de Lajes corporativas e achei os ativos desse fii bem interessantes 

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Boa tarde @Marina Silva. Os contratos podem garantir uma maior estabilidade de receita, mas o problema é o valor a amortizar que é um valor significativo. Fui olhar agora no RI mas ainda não tem nenhum comunicado a respeito de possiveis estrategias para a amortização, que no fim podera ser a venda de algum ativo ou uma nova emissão.