Crescimento patrimonial dos FII

[Daniel Araujo Rodrigues Venancio]

Bom dia... 

Sou da turma da 28 e estou ainda meio lento nas aulas, terminei agora sobre FII´s, o que não entendo é na aula (e talvez isso seja pela região em que moro) é a questão da valorização patrimonial do FII´s. Vejo os graficos por exemplo do VISC11, em março de 2019 a cota estava custando cerca de 108 reais e hoje em março de 2024 a cota custa 121,50 com uma valorização de 12,5%. O meu questionamento vem pq na aula 16 do modulo 4 vc menciona que comparação entre imovel proprio e FII os dois tem ganho de na valorização mas se observar esse valor da cota o percentual é muito baixo em 5 anos e na minha região a valorização nesse periodo um apartamento (usado) eu tive uma valorização de 50% porem realmente o aluguel tem um percentual menor mesmo. O valor da cota para entrar no fundo não tem nada haver com sua valorização (igual uma ação)?  Abaixo coloquei um do funds explorer que mostra uma valorização de quase 20% no fundo em 12 meses mas o valor da cota segue com uma desvalorização em 12 meses. Me ajude a entender essa valorização por favor.

Obs.: A casa em moro tive uma valorização de quase 450% em 6 anos. Aqui a valorização é muito grande.

[Adriano Umemura]

19 horas atrás, Daniel Araujo Rodrigues Venancio disse:

O meu questionamento vem pq na aula 16 do modulo 4 vc menciona que comparação entre imovel proprio e FII os dois tem ganho de na valorização mas se observar esse valor da cota o percentual é muito baixo em 5 anos e na minha região a valorização nesse periodo um apartamento (usado) eu tive uma valorização de 50% porem realmente o aluguel tem um percentual menor mesmo.

Bom dia @Daniel Araujo Rodrigues Venancio. Sim, a valorização imobiliaria depende de cada região, ainda mais levando em conta empreendimentos residenciais em areas que podem estar sofrendo um processo de crescimento ou expansão.

Contudo um fator a se atentar é a diferença de liquidez destes empreendimentos. Imagine o que seria mais facil de realizar uma venda, uma kitinete ou um shopping de milhões de reais. A vantagem de um fundo imobiliario é que ele lhe entrega uma liquidez maior para estes tipos de ativos.

Geralmente em fundos imobiliarios o valor da cota seguira, via de regra uma valorização anual do IPCA, que seria uma media da valorização dos imoveis. Ja os rendimentos entregues são superiores aos alugueis, por se tratar de empreendimentos comerciais e por serem isentos de IR

19 horas atrás, Daniel Araujo Rodrigues Venancio disse:

O valor da cota para entrar no fundo não tem nada haver com sua valorização (igual uma ação)?

Podem haver distorções no mercado, assim como em ações, mas em niveis bem mais brandos. A maior parte dos investidores tem o entendimento da relação destes tipo de ativos com o valor patrimonial, diferente de ações que o valor operacional tem que ser quantificado através dos resultados futuros.

20 horas atrás, Daniel Araujo Rodrigues Venancio disse:

Abaixo coloquei um do funds explorer que mostra uma valorização de quase 20% no fundo em 12 meses mas o valor da cota segue com uma desvalorização em 12 meses. Me ajude a entender essa valorização por favor.

Teria que ser analisado qual a relação preço/valor patrimonial, tanto no inicio destes 12 meses como no final. Pode ser que quando o grafico foi iniciado o mercado se encontrava em um momento de euforia com investidores pagando mais caro pela cota, tendo uma correção com o passar do ano.

Pode ser tambem que o fundo começou a passar por algum problema de inadimplencia ou de vacancia comprometendo os seus rendimentos. Desta forma o mercado penaliza o fundo em relação ao preço da sua cota.

20 horas atrás, Daniel Araujo Rodrigues Venancio disse:

Obs.: A casa em moro tive uma valorização de quase 450% em 6 anos. Aqui a valorização é muito grande.

Acredito que em determinadas regiões a valorização imobiliaria é enorme. Contudo, somente um ponto a se pensar. O ganho com a valorização somente acontece com a efetiva venda e recebimento do valor.

Trazendo essa linha de pensamento para o mercado de ações por exemplo. Uma pessoa só teve ganhos ou prejuizo com a ação de uma determinada empresa a partir do momento em que ela vendeu a ação. Enquanto ela esta de posse dela o preço pode ser somente um delirio do mercado, ou a situação da empresa pode mudar com o passar dos anos

Em imoveis, ja  tive contato a 20 anos atras com imoveis que eram extremamente valorizados e procurados, mas devido a mudanças do perfil dos consumidores (tamanho do imovel, estrutura oferecida, região) hoje são verdadeiros elefantes brancos, ou seja, o proprietario não sabe o que fazer com eles, trazendo somente custos e um valor de venda reduzido.