Dúvida sobre alavancagem de FII

[Silas Santos]

Lendo alguns relatórios gerenciais atrás de informações sobre alavancagem, em alguns encontrei explícitamente uma seção sobre "alavancagem" ou com o nome de LTV (loan-to-value), enquanto em outros não encontrei informações sobre. Nesse último caso, seria porque o FII está sem dívidas?

Em outra situação, não encontrei uma seção sobre alavancagem, mas encontrei algo parecendo que tava meio mascarado em uma seção "Obrigações Futuras". O FII em questão é o ALZR11. Isso seria um cálculo de 37% de alavancagem em relação ao Patrimônio Líquido?

Aproveito já para perguntar qual seria um índice saudável ou tolerável de alavancagem. Não encontrei um bom parâmetro sobre isso.

Editado Segunda-feira às 13:27 por Silas Santos
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[Adriano Umemura]

5 horas atrás, Silas Santos disse:

Lendo alguns relatórios gerenciais atrás de informações sobre alavancagem, em alguns encontrei explícitamente uma seção sobre "alavancagem" ou com o nome de LTV (loan-to-value), enquanto em outros não encontrei informações sobre. Nesse último caso, seria porque o FII está sem dívidas?

Em outra situação, não encontrei uma seção sobre alavancagem, mas encontrei algo parecendo que tava meio mascarado em uma seção "Obrigações Futuras". O FII em questão é o ALZR11. Isso seria um cálculo de 37% de alavancagem em relação ao Patrimônio Líquido?

Aproveito já para perguntar qual seria um índice saudável ou tolerável de alavancagem. Não encontrei um bom parâmetro sobre isso.

Boa tarde @Silas Santos. O LTV sera mais usado em fiis de papel, ja que faz a relação de quanto de garantia cada CRI teria em relação a divida. Por exemplo, se o fii possui um LTV medio de 0,5 significa que a cada R$1 de divida relacionado aos CRIs o fundo possui R$2 de garantia. Quanto menor a relação maior o valor das garantias frente as dividas. Desta forma ele não é utlilizado para avaliar a alavancagem, mas sim as garantias que o fundo tem ja que os seus ativos são CRIs

Para fundos de tijolos a avaliação da alavancagem geralmente é medida frente ao patrimonio total do fundo e frente a quanto da amortização e juros influenciarão na sua receita, que são exatamente os dados que voce apresentou. Na minha opinião, esta relação de 30% é uma relação boa de alavancagem, ja que não comprometera de forma significativa as receitas futuras.

[Nelson Pimentel Carriati]

Isso é uma coisa bem complicada que notei em MUITOS fundos imobiliários, tem gestora por aí que faz relatórios horríveis...parece trabalho de escola que a molecada faz na pressa só no Control C Control V

[Silas Santos]

Saquei. Então aquele cálculo misterioso ali é realmente a alavancagem com nomes bonitos.

Vocês costumam mais olhar pra alavancagem total (37% no exemplo) ou pra alavancagem dos próximos 12 meses (30% no exemplo)?

[Adriano Umemura]

8 horas atrás, Silas Santos disse:

Saquei. Então aquele cálculo misterioso ali é realmente a alavancagem com nomes bonitos.

Vocês costumam mais olhar pra alavancagem total (37% no exemplo) ou pra alavancagem dos próximos 12 meses (30% no exemplo)?

Bom dia @Silas Santos. Veja que o que voce chama de alavancagem total seria a relação da divida com o patrimonio do fundo hoje, ou seja, o quanto da divida representa hoje frente ao que o fundo possui.

Ja na segunda linha ele estabelece uma relação do quanto o pagamento da divida impactara a receita futura. As 2 informações são importantes, mas para analise inicial voce pode dar mais peso para o fluxo de pagamento, ja que a relação com o patrimonio tera uma relevancia mais significativa se o fundo não conseguir honrar com estes pagamentos.