Dúvida sobre alavancagem de FII

[Silas Santos]

Lendo alguns relatórios gerenciais atrás de informações sobre alavancagem, em alguns encontrei explícitamente uma seção sobre "alavancagem" ou com o nome de LTV (loan-to-value), enquanto em outros não encontrei informações sobre. Nesse último caso, seria porque o FII está sem dívidas?

Em outra situação, não encontrei uma seção sobre alavancagem, mas encontrei algo parecendo que tava meio mascarado em uma seção "Obrigações Futuras". O FII em questão é o ALZR11. Isso seria um cálculo de 37% de alavancagem em relação ao Patrimônio Líquido?

Aproveito já para perguntar qual seria um índice saudável ou tolerável de alavancagem. Não encontrei um bom parâmetro sobre isso.

Editado 16 de Setembro por Silas Santos
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[Adriano Umemura]

5 horas atrás, Silas Santos disse:

Lendo alguns relatórios gerenciais atrás de informações sobre alavancagem, em alguns encontrei explícitamente uma seção sobre "alavancagem" ou com o nome de LTV (loan-to-value), enquanto em outros não encontrei informações sobre. Nesse último caso, seria porque o FII está sem dívidas?

Em outra situação, não encontrei uma seção sobre alavancagem, mas encontrei algo parecendo que tava meio mascarado em uma seção "Obrigações Futuras". O FII em questão é o ALZR11. Isso seria um cálculo de 37% de alavancagem em relação ao Patrimônio Líquido?

Aproveito já para perguntar qual seria um índice saudável ou tolerável de alavancagem. Não encontrei um bom parâmetro sobre isso.

Boa tarde @Silas Santos. O LTV sera mais usado em fiis de papel, ja que faz a relação de quanto de garantia cada CRI teria em relação a divida. Por exemplo, se o fii possui um LTV medio de 0,5 significa que a cada R$1 de divida relacionado aos CRIs o fundo possui R$2 de garantia. Quanto menor a relação maior o valor das garantias frente as dividas. Desta forma ele não é utlilizado para avaliar a alavancagem, mas sim as garantias que o fundo tem ja que os seus ativos são CRIs

Para fundos de tijolos a avaliação da alavancagem geralmente é medida frente ao patrimonio total do fundo e frente a quanto da amortização e juros influenciarão na sua receita, que são exatamente os dados que voce apresentou. Na minha opinião, esta relação de 30% é uma relação boa de alavancagem, ja que não comprometera de forma significativa as receitas futuras.

[Nelson Pimentel Carriati]

Isso é uma coisa bem complicada que notei em MUITOS fundos imobiliários, tem gestora por aí que faz relatórios horríveis...parece trabalho de escola que a molecada faz na pressa só no Control C Control V

[Silas Santos]

Saquei. Então aquele cálculo misterioso ali é realmente a alavancagem com nomes bonitos.

Vocês costumam mais olhar pra alavancagem total (37% no exemplo) ou pra alavancagem dos próximos 12 meses (30% no exemplo)?

[Adriano Umemura]

8 horas atrás, Silas Santos disse:

Saquei. Então aquele cálculo misterioso ali é realmente a alavancagem com nomes bonitos.

Vocês costumam mais olhar pra alavancagem total (37% no exemplo) ou pra alavancagem dos próximos 12 meses (30% no exemplo)?

Bom dia @Silas Santos. Veja que o que voce chama de alavancagem total seria a relação da divida com o patrimonio do fundo hoje, ou seja, o quanto da divida representa hoje frente ao que o fundo possui.

Ja na segunda linha ele estabelece uma relação do quanto o pagamento da divida impactara a receita futura. As 2 informações são importantes, mas para analise inicial voce pode dar mais peso para o fluxo de pagamento, ja que a relação com o patrimonio tera uma relevancia mais significativa se o fundo não conseguir honrar com estes pagamentos.