Análise de FII

[Giovanna Vitoria Rodrigues Bernardes]

Antes de conhecer o Raul e a AUVP eu seguia algumas casas de análise e podemos imaginar onde a história vai dar.. Na época adquiri 4 fii's sendo um deles o HMSL. Estou fazendo a análise para avaliar se o ativo realmente tem algum fundamento e continuo aportando ou paro de investir nele.

Mesmo com as aulas ainda fica a insegurança de analisar um ativo, gostaria de algumas opiniões em relação a minha análise do que poderia me ajudar a decidir entre os ativos.

1.Começando pela análise de FII de shoppings, primeiro fiz uma análise quantitativa pegando fundos com DY>7%, liq. diária >1M, acima de 5 imóveis. 

2. Basicamente dessa análise me restaram 4 fundos: VISC11 -> XPML11 -> HGBS11 -> HSML11 (pelos números o VISC11 seria o "mais adequado")

3. Olhando com mais cuidado

- Em relação aos dividendos, diria que o HSML11 e o HGBS11 possuem o pagamento de dividendos mais "estável, tirando o período da pandemia, com o HGBS11 pagando dividendos maiores

- Olhando para rentabilidade, HGBS11, é mais estável, não ouve uma grande valorização ao longo dos anos, os outros fundos apresentam um crescimento maior.

- Vacância física, todos possuem uma vacância <=5/6%

- Alavancagem, hoje o HSML11 tem uma alavancagem de 18%, tem caixa pra 2 anos, para pagamento de dívida, seria um ponto de alerta nesse ponto para verificar se essa alavancagem irá diminuir;

- HSML11, possui maior taxa entre os outros fundos, 1,05% + 20% de taxa de performance

- O HSML11, possui uma quantidade bem menor de shoppings, porém é dono ou tem uma grande participação dos shoppings.

- NOI dos shoppings do HSML11 é maior quando comparado aos outros ativos

- XPML11 possui um patrimônio líquido maior

Neste ponto, na minha cabeça eu iria excluir o VISC11 pela volatilidade um pouco maior dos dividendos e o HGBS11 por sua rentabilidade não ter aumentado tanto ao longo dos anos. 

Na minha visão o XPML11 seria um dos melhores fundos, pela administradora ser bem conhecida, tem bons números, é mais diversificado, são shoppings bem renomados.

Pensando no HSML11 que eu já tenho em carteira, daria uma nota 7/10, comparando com o XPML11 talvez estaria levando uma desvantagem por estar pagando uma taxa mais alta, pelo valor do dividendo similar e também por um portifólio menor.

A minha análise chega a ter alguma coerência ou pareço perdida? kkkk ajuda ai 

Outra pergunta, vi um vídeo onde disseram que o FII não é o mais ideal para aumento de capital pessoal, porque ele valoriza, mas não tanto quanto as empresas. Ultimamente não tenho aportado em FII na carteira pois tenho uma % maior ao que eu defini. Seria uma boa estratégia manter o HML11 na carteira, sem aportar, quando tiver alguma janela, vender com lucro e alocar em XPML11 posteriormente? Uma vez que o fundo me parece a melhor opção?

Se tiverem alguma sugestão de o que mais pode me ajudar a definir qual ativo seria melhor..

e parabéns pros guerreiros/as que leram o textão 👏

 

 

 

[Matheus Passos Silva]

9 horas atrás, Giovanna Vitoria Rodrigues Bernardes disse:

Antes de conhecer o Raul e a AUVP eu seguia algumas casas de análise e podemos imaginar onde a história vai dar.. Na época adquiri 4 fii's sendo um deles o HMSL. Estou fazendo a análise para avaliar se o ativo realmente tem algum fundamento e continuo aportando ou paro de investir nele.

Mesmo com as aulas ainda fica a insegurança de analisar um ativo, gostaria de algumas opiniões em relação a minha análise do que poderia me ajudar a decidir entre os ativos.

1.Começando pela análise de FII de shoppings, primeiro fiz uma análise quantitativa pegando fundos com DY>7%, liq. diária >1M, acima de 5 imóveis. 

2. Basicamente dessa análise me restaram 4 fundos: VISC11 -> XPML11 -> HGBS11 -> HSML11 (pelos números o VISC11 seria o "mais adequado")

3. Olhando com mais cuidado

- Em relação aos dividendos, diria que o HSML11 e o HGBS11 possuem o pagamento de dividendos mais "estável, tirando o período da pandemia, com o HGBS11 pagando dividendos maiores

- Olhando para rentabilidade, HGBS11, é mais estável, não ouve uma grande valorização ao longo dos anos, os outros fundos apresentam um crescimento maior.

- Vacância física, todos possuem uma vacância <=5/6%

- Alavancagem, hoje o HSML11 tem uma alavancagem de 18%, tem caixa pra 2 anos, para pagamento de dívida, seria um ponto de alerta nesse ponto para verificar se essa alavancagem irá diminuir;

- HSML11, possui maior taxa entre os outros fundos, 1,05% + 20% de taxa de performance

- O HSML11, possui uma quantidade bem menor de shoppings, porém é dono ou tem uma grande participação dos shoppings.

- NOI dos shoppings do HSML11 é maior quando comparado aos outros ativos

- XPML11 possui um patrimônio líquido maior

Neste ponto, na minha cabeça eu iria excluir o VISC11 pela volatilidade um pouco maior dos dividendos e o HGBS11 por sua rentabilidade não ter aumentado tanto ao longo dos anos. 

Na minha visão o XPML11 seria um dos melhores fundos, pela administradora ser bem conhecida, tem bons números, é mais diversificado, são shoppings bem renomados.

Pensando no HSML11 que eu já tenho em carteira, daria uma nota 7/10, comparando com o XPML11 talvez estaria levando uma desvantagem por estar pagando uma taxa mais alta, pelo valor do dividendo similar e também por um portifólio menor.

A minha análise chega a ter alguma coerência ou pareço perdida? kkkk ajuda ai 

Outra pergunta, vi um vídeo onde disseram que o FII não é o mais ideal para aumento de capital pessoal, porque ele valoriza, mas não tanto quanto as empresas. Ultimamente não tenho aportado em FII na carteira pois tenho uma % maior ao que eu defini. Seria uma boa estratégia manter o HML11 na carteira, sem aportar, quando tiver alguma janela, vender com lucro e alocar em XPML11 posteriormente? Uma vez que o fundo me parece a melhor opção?

Se tiverem alguma sugestão de o que mais pode me ajudar a definir qual ativo seria melhor..

e parabéns pros guerreiros/as que leram o textão 👏

 

 

 

Olá Giovana,

Parabéns pela sua análise (que inclusive me ajudou aqui, já que também estou começando a analisar os FIIs que tenho rsrsrs).

Dos que você citou, eu tenho apenas XPML e VISC, mas como indiquei, ainda estou em fase de analisá-los (foram comprados na minha vida pré-AUVP). Por enquanto apenas passaram nos meus critérios de exclusão, mas ainda não os incluí no Diagrama do Cerrado.

De toda forma, quero focar na sua última questão: efetivamente, os FIIs não são tanto para a fase de acumulação, a não ser que entrem em sua estratégia. No meu caso, por exemplo, reduzi os FIIs a 15% dos meus investimentos no momento, mas pretendo aumentar mais para a frente conforme chegar perto da fase de usufruto da liberdade financeira.

Já em relação a aportar ou não, se estiver tudo no Diagrama do Cerrado, o próprio sistema indicará a sugestão de em qual ativo aportar. Então imagino que como você tem mais do que a porcentagem definida, o Diagrama esteja dizendo para não aportar em FIIs no momento.

Por fim, em relação à venda, por enquanto eu sigo firme na ideia de que não vendemos ativos, a não ser em situações excepcionais indicadas no módulo 8 do curso. Então eu não venderia, mas sim aportaria dinheiro novo no XPML caso esta seja a sua decisão final.

Um último ponto: vi em algumas postagens aqui na comunidade algumas pessoas insatisfeitas com a gestão desta administradora, então talvez seja algo que você possa dar uma olhada para embasar mais suas decisões.

Espero ter ajudado!

[Eddy Paulini]

10 horas atrás, Giovanna Vitoria Rodrigues Bernardes disse:

Antes de conhecer o Raul e a AUVP eu seguia algumas casas de análise e podemos imaginar onde a história vai dar.. Na época adquiri 4 fii's sendo um deles o HMSL. Estou fazendo a análise para avaliar se o ativo realmente tem algum fundamento e continuo aportando ou paro de investir nele.

Mesmo com as aulas ainda fica a insegurança de analisar um ativo, gostaria de algumas opiniões em relação a minha análise do que poderia me ajudar a decidir entre os ativos.

1.Começando pela análise de FII de shoppings, primeiro fiz uma análise quantitativa pegando fundos com DY>7%, liq. diária >1M, acima de 5 imóveis. 

2. Basicamente dessa análise me restaram 4 fundos: VISC11 -> XPML11 -> HGBS11 -> HSML11 (pelos números o VISC11 seria o "mais adequado")

3. Olhando com mais cuidado

- Em relação aos dividendos, diria que o HSML11 e o HGBS11 possuem o pagamento de dividendos mais "estável, tirando o período da pandemia, com o HGBS11 pagando dividendos maiores

- Olhando para rentabilidade, HGBS11, é mais estável, não ouve uma grande valorização ao longo dos anos, os outros fundos apresentam um crescimento maior.

- Vacância física, todos possuem uma vacância <=5/6%

- Alavancagem, hoje o HSML11 tem uma alavancagem de 18%, tem caixa pra 2 anos, para pagamento de dívida, seria um ponto de alerta nesse ponto para verificar se essa alavancagem irá diminuir;

- HSML11, possui maior taxa entre os outros fundos, 1,05% + 20% de taxa de performance

- O HSML11, possui uma quantidade bem menor de shoppings, porém é dono ou tem uma grande participação dos shoppings.

- NOI dos shoppings do HSML11 é maior quando comparado aos outros ativos

- XPML11 possui um patrimônio líquido maior

Neste ponto, na minha cabeça eu iria excluir o VISC11 pela volatilidade um pouco maior dos dividendos e o HGBS11 por sua rentabilidade não ter aumentado tanto ao longo dos anos. 

Na minha visão o XPML11 seria um dos melhores fundos, pela administradora ser bem conhecida, tem bons números, é mais diversificado, são shoppings bem renomados.

Pensando no HSML11 que eu já tenho em carteira, daria uma nota 7/10, comparando com o XPML11 talvez estaria levando uma desvantagem por estar pagando uma taxa mais alta, pelo valor do dividendo similar e também por um portifólio menor.

A minha análise chega a ter alguma coerência ou pareço perdida? kkkk ajuda ai 

Outra pergunta, vi um vídeo onde disseram que o FII não é o mais ideal para aumento de capital pessoal, porque ele valoriza, mas não tanto quanto as empresas. Ultimamente não tenho aportado em FII na carteira pois tenho uma % maior ao que eu defini. Seria uma boa estratégia manter o HML11 na carteira, sem aportar, quando tiver alguma janela, vender com lucro e alocar em XPML11 posteriormente? Uma vez que o fundo me parece a melhor opção?

Se tiverem alguma sugestão de o que mais pode me ajudar a definir qual ativo seria melhor..

e parabéns pros guerreiros/as que leram o textão 👏

 

 

 

Bom dia, @Giovanna Vitoria Rodrigues Bernardes !

Muito legal sua análise!

Deixo como sugestão também avaliar o patrimônio líquido do fundo como um critério inicial. É comum se balizar em fundos que tenham pelo menos 1 bilhão de patrimônio líquido podendo claramente variar de investidor para investidor.

Outro detalhe é não se ater muito ao administrador do fundo como você cita no exemplo do XPML. Há inclusive diversos investidores que não gostam da forma de gestão da mesma. Não é uma recomendação mas acho interessante frisar que o fato da administradora ser conhecida (utilizando das palavras que colocou) não signfica muita coisa.

 

Sobre FIIs não serem recomendáveis na fase de acúmulo de patrimônio, deixo uma questão para se refletir e até mesmo fazendo um breve complemento ao nosso amigo @Matheus Passos Silva. No longo prazo, um bom FII de tijolo que paga seus 8%a.a. de DY tende a pagar no geral 8% acima da inflação considerando as valorizações dos imóveis. E como a ideia é ficar com ativos ao longo de vários anos é chegarmos na fase de usufruto, particularmente eu acho uma composição válida de carteira mesmo que pequena além de claro estarmos diversificando mais nossos ativos o que traz segurança além de que FIIs de tijolo tendem a ter um pouco menos de volatilidade em comparação a outros ativos.

 

Espero que ajude a pensar e siga firme nos estudos que você está no caminho certo!

[Giovanna Vitoria Rodrigues Bernardes]

Obrigada, seguirei dando uma olhada mais a fundo nos relatórios para tomar uma decisão.