Como avaliar alavancagem/divida de um FII

[Douglas Rocha Gomes]

Bom dia pessoal, tudo bem?
Terminei o curso a alguns dias e estou fazendo uma analise da minha carteira de FII's, primeiramente gostaria de saber se no diagrama vocês colocam algum critério relacionado a alavancagem/divida do FII.
Eu gostaria de colocar um critério para alavancagem/divida do fundo mais não consegui identificar se um fundo está muito alavancado ou com uma divida muito alta, e também o que seria uma divida muito alta quando se trata de fundos de tijolos.
como exemplo peguei o relatório do TRXF11 que vi algumas pessoas falando que é um fundo que costuma estar sempre alavancado e também o SARE11 que tem uma divida alta.
Gostaria da ajuda de vocês para tentar avaliar se o FII está como uma alavancagem alta ou não, e como eu colocaria esse critério no diagrama.
Relatorio gerencial TRXF11:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=751489&cvm=true

Relatorio gerencial SARE11:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=756756&cvm=true

[Henrique Bueno Ribas Ribeiro]

Olá,

Terminei agora o curso e vou investir no meu primeiro FII e estou exatamente com essa dúvida.

Existe alguma porcentagem de alavancagem / dívida do fundo que devemos tomar cuidado?

Ex, se tiver acima de 20% já tem que prestar atenção. Ou: Não investir em FII's com mais de 40% de alavancagem.

Se tiver alguma métrica em relação a isso, até penso em adicionar essa pergunta no Diagrama do Cerrado.

Muito obrigado.

[Matheus Passos Silva]

Olá @Douglas Rocha Gomes, @Henrique Bueno Ribas Ribeiro

Caso a gestão do FII seja transparente, essa informação deve estar presente nos relatórios gerenciais, dai a importância de acompanhá-los. Mas caso não encontre lá, há um documento chamado informe mensal que possui esta informação nas linhas 18 e 21.

Vocês podem procurar também pelo Loan-To-Value (LTV) do fundo, que representa uma relação entre o valor de um empréstimo solicitado e os bens apresentados como garantia. Em síntese, quando menor, melhor.

Vale lembrar também que algumas dívidas podem ser "boas", quando por exemplo o fundo vai comprar um novo espaço já pronto ou vai construir um novo imóvel (ainda que no segundo caso o risco é maior).

Longe de ser uma recomendação, eu pessoalmente trabalho com o LTV de até 50% no caso de fundos de papel, ou o endividamento de até 30% no caso de fundos de tijolo.

Espero ter ajudado!

[Igor Carpio]

Eu também estou começando a avaliar os FII de tijolo e fiquei com a mesma duvida eu acabo sendo bem conservador, neste ponto, verifico no RI o que o fundo tem de Valores em Caixa ou Fáceis de Transformar em moeda, quanto mais próximo a divida melhor.

Apesar de estar considerando como uma métrica creio que não seja a melhor estratégia, pois, percebi que só tem bons resultados em fundos grandes e FII que já estão terminando de pagar. Como nosso colega disse algumas dividas são bem vindas, se forem para comprar novos imóveis etc..

Obs.: Minha ideia seria mais como se der algum problema, ele não precisá se desfazer de algum imóvel para arcar com a dívida.

[Henrique Bueno Ribas Ribeiro]

Legal demais.

Já abriram a minha cabeça.

Muito obrigado @Matheus Passos Silva @Igor Carpio