Em quais fundamentos o BRCR11 estaria falhando?

[Daniel Felix Ferber]

Olá! Comecei a estudar FII seguindo os conceitos das aulas do módulo 4. Logo logo tropecei no BRCR11.

Chamou minha atenção que está cada vez mais descontado (PVP < 0,5). Não consegui compreender em quais dos fundamentos ele está falhando e gostaria de ouvir a opinião da comunidade para contrapor minhas hipóteses.

Entendo que o fundo tenha um histórico bom, pagando consistentemente ~R$0,50 por cota. São vários imóveis para vários inquilinos. A maioria dos contratos são de longo prazo. Os inquilinos são relevantes. Os imóveis são torres de escritório grande maioria AAA de áreas nobres do RJ e de SP. Eu acredito que poderíamos considerar o BTG um bom gestor e a taxa de administração é baixa.

Mas chama atenção a vacância de 15%. Entendo que o fundo esteja com dificuldades devido ao trabalho híbrido de muitas empresas. E uma liquides mais baixa.

Apesar disso, o DY entre os melhores DY de fundos com características similares.

Mas como o fundo está com queda continua do valor da cota há 5 anos, muitas pessoas falando que 'é um FII arriscado', não consegui compreender exatamente em qual critério o BRCR11 estaria falhando para estar desvalorizando tanto. O que será que deixei escapar nessa análise?

Abraços!

 

[Eddy Paulini]

5 horas atrás, Daniel Felix Ferber disse:

Olá! Comecei a estudar FII seguindo os conceitos das aulas do módulo 4. Logo logo tropecei no BRCR11.

Chamou minha atenção que está cada vez mais descontado (PVP < 0,5). Não consegui compreender em quais dos fundamentos ele está falhando e gostaria de ouvir a opinião da comunidade para contrapor minhas hipóteses.

Entendo que o fundo tenha um histórico bom, pagando consistentemente ~R$0,50 por cota. São vários imóveis para vários inquilinos. A maioria dos contratos são de longo prazo. Os inquilinos são relevantes. Os imóveis são torres de escritório grande maioria AAA de áreas nobres do RJ e de SP. Eu acredito que poderíamos considerar o BTG um bom gestor e a taxa de administração é baixa.

Mas chama atenção a vacância de 15%. Entendo que o fundo esteja com dificuldades devido ao trabalho híbrido de muitas empresas. E uma liquides mais baixa.

Apesar disso, o DY entre os melhores DY de fundos com características similares.

Mas como o fundo está com queda continua do valor da cota há 5 anos, muitas pessoas falando que 'é um FII arriscado', não consegui compreender exatamente em qual critério o BRCR11 estaria falhando para estar desvalorizando tanto. O que será que deixei escapar nessa análise?

Abraços!

 

Bom dia, @Daniel Felix Ferber !

A começar que o nível de vacância pode estar preocupando. 15% é um nível que já vem se mantendo a um bom tempo e isso pode estar gerando desconfianças no mercado.

Além disso, o cenário econômico que estamos de juros mais elevados podem afetar os FIIs assim como também balança outros.

BRCR possui maior parte de seus contratos como típicos. É um tipo de contrato mais brando por assim dizer pois costumam ser prazos de 5 anos onde existem flexibilidades para pagamentos de aluguéis em casos de rescisões contratuais, reajustes mias tranquilos o que tende a gerar menores pagamentos de aluguéis e consequentemente afeta valores distribuídos. E vi em alguns relatórios aqui na parte de demonstrações financeiras umas quedas de lucros que o fundo vem tendo.

São todos detalhes dos quais acredito que possam estar afetando o fundo.

 

Outro detalhe que é importante frisar em sua análise é a questão do DY que é considerado alto. Vamos nos lembrar que o DY é um indicador que não pode ser avaliado de maneira isolada. Como ele é uma mera divisão entre o somatório dos valores pagos nos últimos 12 meses pelo preço atual da cota, vamos observar que o preço do ativo caiu mais de 11% nos últimos 12 meses o que resultará em um DY automaticamente maior. Isso pode crescer o olho do investidor pois ele verá um DY alto mas esquece que tem a desvalorização envolvida.

 

Espero que ajude!

[Daniel Felix Ferber]

@Edison Paulini Obrigado pelos esclarecimentos.

Sim, entendi que temos dois fatores: a vacância e o cenário econômico, esse último afeta também os demais fundos concorrentes, então não poderia ser o principal motivo nesse caso. E o BRCR11 vem desvalorizando sistematicamente faz mais de 5 anos, começando a desvalorização já antes do atual cenário de juros altos.

Em outro canal eu li que esse fundo está muito alavancado e endividado. O que também serve como bandeira vermelha. Confesso que não identifiquei isso no material que li e essa questão não foi mencionada no curso.

Comecei a entender que este fundo está provendo uma remuneração que é aprox. metade do rendimentos de outros fundos ou investimentos. Então suponho parcela significativa dos investidores acabaram vendendo suas cotas, mesmo que com prejuízo, e o fundo ficou com esse desconto de aprox 50%. O mercado acabou ajustando e precificando a cota para 'reestabelecer' o DY. Faz sentido este raciocínio?

Entendo que se comprar agora as cotas pela metade do preço, isto permitiria um preço médio excelente e usufruir desse DY "bom", mas que seria "bom" somente para que comprou a cota com esse desconto.

Só ficaria com esse receio: um fundo seria sustentável a longo prazo com cotas valendo metade ou menos do seu preço patrimonial? Minha intuição diz que isso não parece razoável. Talvez fundo melhore recompensando quem arriscar agora, ou o funde afunde de vez...

Editado 6 de Novembro por Daniel Felix Ferber

[Eddy Paulini]

10 minutes ago, Daniel Felix Ferber disse:

Comecei a entender que este fundo está provendo uma remuneração que é aprox. metade do rendimentos de outros fundos ou investimentos. Então suponho parcela significativa dos investidores acabaram vendendo suas cotas, mesmo que com prejuízo, e o fundo ficou com esse desconto de aprox 50%. O mercado acabou ajustando e precificando a cota para 'reestabelecer' o DY. Faz sentido este raciocínio?

Minha percepção é que o mercado está diminuindo as expectativas com o fundo tornando o mesmo mais arriscado. E o DY acaba sendo um simples reflexo perante a queda nas cotações. Ou seja, o ativo não foi precificado por conta do DY, mas sim este indicador mudou por conta dos valores pagos terem sido mantidos de maneira geral mas a cotação estar em queda.

12 minutes ago, Daniel Felix Ferber disse:

Entendo que se comprar agora as cotas pela metade do preço, isto permitiria um preço médio excelente e usufruir desse DY "bom", mas que seria "bom" somente para que comprou a cota com esse desconto.

Só ficaria com esse receio: um fundo seria sustentável a longo prazo com cotas valendo metade ou menos do seu preço patrimonial? Minha intuição diz que isso não parece razoável. Talvez fundo melhore recompensando quem arriscar agora, ou o funde afunde de vez...

Em comparação com outros fundos de lajes corporativas, este fundo aparenta ter um risco maior do que os concorrentes. Além disso, ele é um fundo híbrido o que implica em maior risco na minha opinião.

Não estudei o fundo mais a finco e seria bom entender as projeções dos mesmos, avaliar contratos e se o fundo ainda tem capacidade de se manter. Dando uma olhada bem por cima, eu diria que o risco é muito alto.

 

PS: não é uma recomendação de compra ou venda.