Taxas de fundos imobiliários

[Yann Teixeira]

Estou montando minha carteira de fundos imobiliários e algumas dúvidas surgiram em relação às taxas deles:

• As taxas são cobradas sobre apenas sobre os dividendos? Elas podem ser cobradas de alguma forma como um 'come cotas'?
• Alguma forma simples de estimar o valor das taxas que são percentual da receita para comparar com outros tipos de taxa? Algum sitemostra de forma mais simples as receitas dos fundos?
• Como funcionam as taxas de performance? Ela é avaliada com divididendos e valorização das cotas? Ela leva em conta todo o período de existência do fundo ou algum interim como o último ano?

Como vocês analisam e comparam as taxas dos fundos?

 

[Eddy Paulini]

Boa noite, @Yann Teixeira !

1 minute ago, Yann Teixeira disse:

As taxas são cobradas sobre apenas sobre os dividendos? Elas podem ser cobradas de alguma forma como um 'come cotas'?

Todas as taxas são deduzidas em cima do patrimônio líquido dos fundos e isso automaticamente reflete nos valores pagos em proventos.

Não existe o come cotas que seriam a antecipação de IR. Isto ocorre somente em fundos de investimento de renda fixa e multimercado.

10 minutes ago, Yann Teixeira disse:

Alguma forma simples de estimar o valor das taxas que são percentual da receita para comparar com outros tipos de taxa? Algum sitemostra de forma mais simples as receitas dos fundos?

Desconheço se tem sites que mostram estes valores. E acredito que fazer uma "conta de padaria"  não refletiria muito a realidade.

12 minutes ago, Yann Teixeira disse:

Como funcionam as taxas de performance? Ela é avaliada com divididendos e valorização das cotas? Ela leva em conta todo o período de existência do fundo ou algum interim como o último ano?

Quando existe uma taxa de performance, o fundo estabelece uma meta de rentabilidade para ser atingida e superada de acordo com vários fatores: crescimento de patrimônio líquido que contempla a valorização dos imóveis, aquisições de novos, reajustes de aluguéis, etc. Toda a valorização que um fundo tem gera uma rentabilidade. Se essa rentabilidade por superada, o fundo irá cobrar uma taxa em cima do que foi superado. Exemplos fictícios apenas para ilustrar e de forma simplista:

Suponha que um fundo tenha taxa de administração de 20%a.a. ao que exceder IPCA+8%a.a. O fundo tem um benchmark de IPCA+8%a.a. foi superado e chegou em IPCA+9%a.a., ou seja, o fundo rendeu como um todo 1% a mais do que era estipulado como meta. Suponha que essa superação gerou um valor a maior de rentabilidade no fundo de 10 milhões. Só que ao invés destes 10 milhões a mais chegarem diretamente aos investidores, serão descontados os 20% e este valor após o desconto seria o que chegaria a mais aos investidores.

Lembrando que taxas de performance não são obrigatórios em fundos imobiliários sendo que existem fundos que não o cobram.

 

Espero que ajude!

[Yann Teixeira]

6 minutes ago, Edison Paulini disse:

O fundo tem um benchmark de IPCA+8%a.a. foi superado e chegou em IPCA+9%a.a.

Ele excede desde a criação do fundo ou desde um determinado período (anual por exemplo)?

Imagine o seguinte caso: o fundo tem um ano muito ruim e tem rentabilidade de -50% por desvalorização das cotas. No ano seguinte, ele vai bem e supera a meta de 10% a.a. rendendo 20%. Valor investido no fundo em cada ano:

Ano 1: 2000 -> Ano 2: 1000 -> Ano 3: 1200

Nesse caso seria cobrada a taxa de performance? Mesmo que quando analisamos do ano 1 para o 3 a taxa não foi atingida?

*releve os valores absurdos do exemplo, é só para ilustrar

[Yann Teixeira]

12 minutes ago, Edison Paulini disse:

Desconheço se tem sites que mostram estes valores. E acredito que fazer uma "conta de padaria"  não refletiria muito a realidade.

Acabei encontrando essa informação no status invest. Lá tem também as taxas cobradas em cada mês do fundo, achei bem informativo. Inclusive, o valor da taxa que é percentual da receita ficou muito mais alto que meus cálculos de padaria (cuidado com isso!).

14 minutes ago, Edison Paulini disse:

Todas as taxas são deduzidas em cima do patrimônio líquido dos fundos e isso automaticamente reflete nos valores pagos em proventos.

Simplesmente são pagos do caixa que o fundo gera com a operação, certo?

[Eddy Paulini]

20 horas atrás, Yann Teixeira disse:

Acabei encontrando essa informação no status invest. Lá tem também as taxas cobradas em cada mês do fundo, achei bem informativo. Inclusive, o valor da taxa que é percentual da receita ficou muito mais alto que meus cálculos de padaria (cuidado com isso!).

Bacana!
Nunca tinha reparado nessa informação por lá.

20 horas atrás, Yann Teixeira disse:

Simplesmente são pagos do caixa que o fundo gera com a operação, certo?

Exatamente. Por este motivo que já consideramos por ser deduzido nos proventos. Em outras palavras, os proventos já vem corrigidos pelas deduções.