Diagrama para FII s de tijolo

[Elisandro De Quadros]

Boa tarde.

Elaborei minhas perguntas para o diagrama para FIIs de tijolo e gostaria de sugestões e criticas a respeito das perguntas que estou pensando em usar.

Tentei deixar as perguntas mais objetivas, mas em alguns casos é difícil fugir da subjetividade.

 

1. Dividendos    >    Distribui dividendos a mais de 5 anos consistentemente? (sem grandes variações)
2. Dividendos    >    O Dividend Yield está acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo e seguimento?
3. Preço        >    O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1? (acima de 1,5 não aportar / revisitar a cada 6 meses)
4. Propriedades    >    As propriedades são novas e não consomem manutenção excessiva? (classe A, menor 15 anos - www.clubefii.com.br)
5. Localização    >    Os imóveis desse Fundo Imobiliário estão localizados em regiões nobres?
6. Localização    >    Possui concentração elevada (+40%) em um único imóvel ou região/estado? (se possui 1 único imóvel não aportar)
7. Inquilinos    >    Possui concentração elevada (+40%) em um único inquilino? (se possui 1 único inquilino não aportar)
8. Vacância    >    Possui taxa de vacância física menor que 5%? (avaliar histórico se sempre menor que 10%)
9. Vacância    >    Possui taxa de vacância financeira menor que 5%? (avaliar histórico se sempre menor que 10%)
10. Contratos    >    Possui contratos de longa duração? (contratos atípicos)
11. Alavancagem    >    Alavancagem financeira/Patrimônio líquido menor que 15%?
12. Gestão        >    Tem uma boa gestão(clareza, transparência, proximidade com locatários, taxas de administração)?

[Eddy Paulini]

1 hora atrás, Elisandro De Quadros disse:

Boa tarde.

Elaborei minhas perguntas para o diagrama para FIIs de tijolo e gostaria de sugestões e criticas a respeito das perguntas que estou pensando em usar.

Tentei deixar as perguntas mais objetivas, mas em alguns casos é difícil fugir da subjetividade.

 

1. Dividendos    >    Distribui dividendos a mais de 5 anos consistentemente? (sem grandes variações)
2. Dividendos    >    O Dividend Yield está acima da média para fundos imobiliários do mesmo tipo e seguimento?
3. Preço        >    O fundo imobiliário está negociado abaixo do P/VP 1? (acima de 1,5 não aportar / revisitar a cada 6 meses)
4. Propriedades    >    As propriedades são novas e não consomem manutenção excessiva? (classe A, menor 15 anos - www.clubefii.com.br)
5. Localização    >    Os imóveis desse Fundo Imobiliário estão localizados em regiões nobres?
6. Localização    >    Possui concentração elevada (+40%) em um único imóvel ou região/estado? (se possui 1 único imóvel não aportar)
7. Inquilinos    >    Possui concentração elevada (+40%) em um único inquilino? (se possui 1 único inquilino não aportar)
8. Vacância    >    Possui taxa de vacância física menor que 5%? (avaliar histórico se sempre menor que 10%)
9. Vacância    >    Possui taxa de vacância financeira menor que 5%? (avaliar histórico se sempre menor que 10%)
10. Contratos    >    Possui contratos de longa duração? (contratos atípicos)
11. Alavancagem    >    Alavancagem financeira/Patrimônio líquido menor que 15%?
12. Gestão        >    Tem uma boa gestão(clareza, transparência, proximidade com locatários, taxas de administração)?

Boa noite, @Elisandro De Quadros !

Olha só um colega de turma aqui haha (saudosa turma 20)

 

Na minha opinião suas perguntas estão boas no geral.

Eu só refletiria sobre algumas serem de fato um fator de risco cujo é o objetivo do diagrama e o que na verdade acabaria sendo uma critério eliminatório. Por exemplo, a pergunta 6. Você considera de fato um risco este nível de concentração? Mesmo com esse nível elevado de concentração você investiria no ativo descontando um ponto dele? Ou na verdade você preferiria não investir em um fundo com essa característica?

Penso que reavaliar suas perguntas com este viés do que é critério eliminatório e critério de risco pode ajudar a eventualmente dar uma enxugada no diagrama. E isso caberá a você mesmo avaliar pois cada investidor tem seus critérios.

 

Espero que ajude!

[Elisandro De Quadros]

2 horas atrás, Eddy Paulini disse:

Boa noite, @Elisandro De Quadros !

Olha só um colega de turma aqui haha (saudosa turma 20)

 

Na minha opinião suas perguntas estão boas no geral.

Eu só refletiria sobre algumas serem de fato um fator de risco cujo é o objetivo do diagrama e o que na verdade acabaria sendo uma critério eliminatório. Por exemplo, a pergunta 6. Você considera de fato um risco este nível de concentração? Mesmo com esse nível elevado de concentração você investiria no ativo descontando um ponto dele? Ou na verdade você preferiria não investir em um fundo com essa característica?

Penso que reavaliar suas perguntas com este viés do que é critério eliminatório e critério de risco pode ajudar a eventualmente dar uma enxugada no diagrama. E isso caberá a você mesmo avaliar pois cada investidor tem seus critérios.

 

Espero que ajude!

Boa noite.

Obrigado pelo comentário, já ajudou a refletir melhor sobre as questões

Estou reavaliando minha carteira de FIIs e aproveitando para rever as questões do diagrama.

Notei que alguns dos ativos que tenho em carteira tem uma concentração de imóveis próximos (mesma região de um estado) e outros possuem uma certa concentração de imóveis locados para um único cliente. Isso não é um critério de eliminação para mim, pois apesar das concentrações, os FIIs não são mono inquilinos e nem monoativos. Entretanto se algo acontecer na região (como o que aconteceu aqui no Sul com as enchentes por exemplo) ou se algo acontecer com esse inquilino principal do FII, uma porcentagem grande do FII pode ser afetada, por isso quis penalizar os FIIs que possuam alguma concentração maior neste sentido e adicionei as questões 6 e 7.

Mas revendo aqui, acho que vou alterar as porcentagens dessas questões.

Obrigado.

[Sergio Tanaka]

Uma coisa q sinto falta no diagrama eh q perguntas de fiis poderiam ser divididas por tipo de ativo

Por ex: galpões de logísticas geralmente ficam em cidades estratégicas, como por ex são Paulo q eh o grande polo de consumo

 

Fundos de renda urbana tem grande concentração em um mesmo inquilino, como por ex supermercados. Eh uma característica ( n tô falando q eh boa e nem q eh ruim )

 

E por aí vai.

 

As perguntas tão boas, mas eu acho q pra fiis, vale dividir as questões numa planilha por tipo de ativo  e aí tendo as notas de casa um, jogue no diagrama só pra ter a pontuação igual. Daí da pra usar ele de um modo mais certinho