Ganho de capital na venda de Terreno + Estratégia de Aquisição de Apartamento

[Anônimo]

Bom dia pessoal, 

Se alguem puder me ajudar. Estou numa situação em que adiquiri um terreno no valor de R$89.000 (com custos de cartório) em setembro de 2018 e irei vende-lo agora em janeiro de 2025 por R$150.000. Considero um bom negócio pelo baixíssimo custo de manutenção que tive, gerando um rendimento que bateu a média da SELIC, IPCA e IGPM e por que na época não fazia ideia do que e de como investir e diversificar esse patrimônio. Já andei me informando e vi que deverei declarar a venda no GCAP e importa-la no IR de 2026. Assim sendo estou com algumas dúvidas de informações meio desencontradas e fui pescando na internet.

Premissas:

- Foi o único imóvel adquirido (e em meu nome) dentro desse período, sendo mais de 6 anos;

- Comprar um apartamento a vista é uma possibilidade dentro dos próximos meses (juros altos, pedir aquele desconto a vista ou ainda quem sabe um leilão oportuno);

- Investir numa selic belicosa e juntar por 1 ou dois anos para adquirir um imóvel próprio também é uma possibilidade.

Hoje sei que mexer com construção e gerir uma casa não vai ser pra mim (sou do clube dos que curtem apartamento mesmo).

Minhas dúvidas são basicamente duas:

1) Vou precisar pagar imposto por ganho de capital na venda?

2) Estou numa situação tranquila (sem responsabilidades urgentes) em que juntar por mais um ou dois anos é possível para comprar, ou não, um imóvel melhor localizado mais a frente é viável. Esse valor 80% Selic + 20% IVVB11 é uma boa ideia para mitigar o risco Brasil pensando em manter o poder de comprar para aquisição de um imóvel a vista dentro do cenário que teremos até 2026?

Desde já agradeço o tempo de vocês!

 

[Eddy Paulini]

57 minutes ago, Convidado Anônimo disse:

Bom dia pessoal, 

Se alguem puder me ajudar. Estou numa situação em que adiquiri um terreno no valor de R$89.000 (com custos de cartório) em setembro de 2018 e irei vende-lo agora em janeiro de 2025 por R$150.000. Considero um bom negócio pelo baixíssimo custo de manutenção que tive, gerando um rendimento que bateu a média da SELIC, IPCA e IGPM e por que na época não fazia ideia do que e de como investir e diversificar esse patrimônio. Já andei me informando e vi que deverei declarar a venda no GCAP e importa-la no IR de 2026. Assim sendo estou com algumas dúvidas de informações meio desencontradas e fui pescando na internet.

Premissas:

- Foi o único imóvel adquirido (e em meu nome) dentro desse período, sendo mais de 6 anos;

- Comprar um apartamento a vista é uma possibilidade dentro dos próximos meses (juros altos, pedir aquele desconto a vista ou ainda quem sabe um leilão oportuno);

- Investir numa selic belicosa e juntar por 1 ou dois anos para adquirir um imóvel próprio também é uma possibilidade.

Hoje sei que mexer com construção e gerir uma casa não vai ser pra mim (sou do clube dos que curtem apartamento mesmo).

Minhas dúvidas são basicamente duas:

1) Vou precisar pagar imposto por ganho de capital na venda?

2) Estou numa situação tranquila (sem responsabilidades urgentes) em que juntar por mais um ou dois anos é possível para comprar, ou não, um imóvel melhor localizado mais a frente é viável. Esse valor 80% Selic + 20% IVVB11 é uma boa ideia para mitigar o risco Brasil pensando em manter o poder de comprar para aquisição de um imóvel a vista dentro do cenário que teremos até 2026?

Desde já agradeço o tempo de vocês!

 

Bom dia, anônimo!

Salvo engano, qualquer venda de imóveis ou terrenos com lucro irá incidir sobre pagamento de imposto. Não tem como fugir.

Investir em IVVB11 na minha opinião não é mitigar risco Brasil. Apesar de se ter uma exposição em um índice americano, o investimento é feito em reais e negociado dentro da bolsa brasileira sujeito a legislações nacionais.

 

[Daniele Vilela]

On 01/01/2025 at 10:32, Convidado Anônimo disse:

Bom dia pessoal, 

Se alguem puder me ajudar. Estou numa situação em que adiquiri um terreno no valor de R$89.000 (com custos de cartório) em setembro de 2018 e irei vende-lo agora em janeiro de 2025 por R$150.000. Considero um bom negócio pelo baixíssimo custo de manutenção que tive, gerando um rendimento que bateu a média da SELIC, IPCA e IGPM e por que na época não fazia ideia do que e de como investir e diversificar esse patrimônio. Já andei me informando e vi que deverei declarar a venda no GCAP e importa-la no IR de 2026. Assim sendo estou com algumas dúvidas de informações meio desencontradas e fui pescando na internet.

Premissas:

- Foi o único imóvel adquirido (e em meu nome) dentro desse período, sendo mais de 6 anos;

- Comprar um apartamento a vista é uma possibilidade dentro dos próximos meses (juros altos, pedir aquele desconto a vista ou ainda quem sabe um leilão oportuno);

- Investir numa selic belicosa e juntar por 1 ou dois anos para adquirir um imóvel próprio também é uma possibilidade.

Hoje sei que mexer com construção e gerir uma casa não vai ser pra mim (sou do clube dos que curtem apartamento mesmo).

Minhas dúvidas são basicamente duas:

1) Vou precisar pagar imposto por ganho de capital na venda?

2) Estou numa situação tranquila (sem responsabilidades urgentes) em que juntar por mais um ou dois anos é possível para comprar, ou não, um imóvel melhor localizado mais a frente é viável. Esse valor 80% Selic + 20% IVVB11 é uma boa ideia para mitigar o risco Brasil pensando em manter o poder de comprar para aquisição de um imóvel a vista dentro do cenário que teremos até 2026?

Desde já agradeço o tempo de vocês!

 

Bom dia!

Primeiro de tudo, parabéns pelo lucro no terreno. Transformar um investimento de 2018 em um negócio que superou os índices de referência é ótimo, ainda mais considerando que você tava começando a investir na época.

Sobre as dúvidas:

1) Vou precisar pagar imposto por ganho de capital na venda?
Depende de alguns fatores, por exemplo, se esse é seu único imóvel e a venda foi abaixo de R$440 mil, você pode estar isento do imposto de ganho de capital, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos usando essa isenção. Caso não se enquadre nisso, o GCAP vai calcular o imposto. Como você teve o terreno por mais de 5 anos, pode aplicar o redutor progressivo (pra cada ano após o 5º, uma porcentagem do ganho é reduzida). Dá uma olhada no simulador do GCAP pra ter uma ideia mais precisa.

2) 80% Selic + 20% IVVB11 é uma boa estratégia?
Pra quem tá pensando em algo de curto a médio prazo (1-2 anos) pra manter o poder de compra e ainda assim se proteger do risco Brasil, pode ser interessante. A Selic é segura e líquida, ótimo pra quem quer ter acesso rápido ao dinheiro e ainda se beneficiar da taxa.

O IVVB11 é uma boa opção, mas apesar de ser uma forma de se expor ao mercado internacional, ele ainda não elimina completamente o risco local. Isso acontece porque o IVVB11 é negociado na B3, nossa bolsa, e seu preço está em reais. Ou seja, ele carrega uma dependência indireta do cenário econômico e político brasileiro. Se o dólar dispara ou a B3 sofre com instabilidade, o valor do IVVB11 pode oscilar bastante. Isso pode até ser positivo em momentos de alta do dólar, mas em um cenário de queda ou estabilidade da moeda americana, o retorno pode não ser tão atraente.

Se sua intenção é proteger o patrimônio para a compra de um imóvel e "mitigar o risco Brasil", opções como dólar físico, contas no exterior (como no exterior via corretoras internacionais) ou ETFs diretamente fora do país podem ser mais eficientes. Então, se quiser diversificar com uma parte do valor, pode ser uma ideia, mas com a consciência de que não elimina totalmente o risco Brasil. Talvez ajustar a proporção (ex.: 90% Selic, 10% IVVB11) seja mais interessante se a segurança for sua prioridade.

Se sua ideia é um imóvel à vista no futuro próximo, também vale ficar de olho em leilões ou negociações com desconto, especialmente agora que o mercado tá mais favorável a quem tem dinheiro na mão.

Boa sorte, e que 2025 seja um ano de grandes conquistas pra você!

[Ricardo O]

On 01/01/2025 at 10:32, Convidado Anônimo disse:

Bom dia pessoal, 

Se alguem puder me ajudar. Estou numa situação em que adiquiri um terreno no valor de R$89.000 (com custos de cartório) em setembro de 2018 e irei vende-lo agora em janeiro de 2025 por R$150.000. Considero um bom negócio pelo baixíssimo custo de manutenção que tive, gerando um rendimento que bateu a média da SELIC, IPCA e IGPM e por que na época não fazia ideia do que e de como investir e diversificar esse patrimônio. Já andei me informando e vi que deverei declarar a venda no GCAP e importa-la no IR de 2026. Assim sendo estou com algumas dúvidas de informações meio desencontradas e fui pescando na internet.

Premissas:

- Foi o único imóvel adquirido (e em meu nome) dentro desse período, sendo mais de 6 anos;

- Comprar um apartamento a vista é uma possibilidade dentro dos próximos meses (juros altos, pedir aquele desconto a vista ou ainda quem sabe um leilão oportuno);

- Investir numa selic belicosa e juntar por 1 ou dois anos para adquirir um imóvel próprio também é uma possibilidade.

Hoje sei que mexer com construção e gerir uma casa não vai ser pra mim (sou do clube dos que curtem apartamento mesmo).

Minhas dúvidas são basicamente duas:

1) Vou precisar pagar imposto por ganho de capital na venda?

2) Estou numa situação tranquila (sem responsabilidades urgentes) em que juntar por mais um ou dois anos é possível para comprar, ou não, um imóvel melhor localizado mais a frente é viável. Esse valor 80% Selic + 20% IVVB11 é uma boa ideia para mitigar o risco Brasil pensando em manter o poder de comprar para aquisição de um imóvel a vista dentro do cenário que teremos até 2026?

Desde já agradeço o tempo de vocês!

 

se não tem pressa de ter um imóvel, pode apenas montar uma boa carteira, fazer os aportes gradativamente.

se tem intenção e prazo para comprar um imóvel, aí é colocar na RF

 

se tem apenas esses 150k, não tem como fugir do "risco Brasil" no curto prazo

[Anônimo]

Pessoal, 

Obrigado pelo feedback! Fiz a simulacao no GCAP 2024 que esta disponivel e deu como isento por ser unico imóvel. Parece que removeram a pergunta se é "residencial" e isso acabou abrangindo terrenos e terra nua dentro dos 5 anos de carencia. Imagino que o 2025 siga na mesma linha para o IR de 2026.

Sobre minha estratégia, entendo que o "risco brasil" ainda vai existir alocando ali uns 10%~20% em dólar (ou etf) via conta global em bancos nacionais, pois ainda estamos na jurisdição tupiniquim. É mais um balanceamento de recursos devido nossa acentuada instabilidade atual. Mas hoje ja separei o que invisto do valor que vou iniciar para o apartamento (inciando com esses 150k). São "contas diferentes", minha ideia é em meados de 2026 comprar o apartamento a vista e construir aos poucos essa carteira diversificada (RF,RV e Cripto) em um montante considerável.

Realmente é o que da pra fazer com o que tenho hj rsrs'