Entendimento e Montagem de Carteira - Escolhendo FIIs

[Natan Nei]

Fala pessoal, me chamo Natan, CLT, casado (por enquanto), sem filhos e tenho 34 anos. Comecei a montar a minha carteira após iniciar na AUVP há 10 meses e ir dando uma revisada em algumas aulas, além de acompanhar as lives do Raul e postagens aqui na comunidade.

Estou ainda em construção da carteira, assim como de minha reserva de emergência. Estou para iniciar os estudos nas ações no Brasil para me expor ainda mais no mercado, no entanto estava na etapa de análise das FIIs de papel e de tijolo. Como o mercado está favorável para os FIIs de Tijolo devido a alta da SELIC, foquei o estudo neles.

No meu resultado do PIAR deu como "Agressivo" e retornou um limite de 20% em Ações no Brasil e 20% em Ações no Exterior, mas como optei por não colocar em REITs e nem ter Reserva de Oportunidade, aumentei minha exposição nas ações.

Dessa forma, dividi meus aportes conforme abaixo:

Quote

 

30% Ações Internacionais (inicialmente com SCHG)

30% Ações Nacionais (inicialmente com WEG3)

15% Fundos Imobiliários

4% Criptomoedas (BTC)

21% Renda Fixa

 

Sei que deve fazer sentido pra mim, mas como sou novo no mercado, acabo não tendo uma visão muito técnica se estou seguindo uma boa estratégia. Vejo o mercado brasileiro como uma janela de oportunidade (ainda mais nas crises), porém também enxergo o mercado externo como algo mais consolidado como ele é.

Bem... Voltando para as FIIs, eu considero os critérios abaixo de análise:

Quote

 

• P/VP
• Liquidez Diária
• Quantidade de Ativos
• Diversificação Geográfica (acredito que a média tem uma grande porção de seu portfólio em SP)
• Distribuição Constante dos Dividendos nos últimos 05 anos
• Vencimento dos Contratos
• DY (12m) [avaliando distribuição constante dos dividendos nos últimos 05 anos e cotação sem alterações bruscas recentes]
• Taxa de Performance (busco por zero)
• Taxa de Administração
• Tempo de Mercado
• Vacância Física/Financeira

 

Dito isso, olhei alguns RI's dos FIIs (vide print anexado) e percebi que dá para ter uma grande cestinha considerando os critérios acima, pois vejo que muitos deles possuem parâmetros de análise bem parecidos uns com os outros:

 

Só uma pequena legenda para a primeira coluna de Fundos:

• Célula verde: Havia listado anteriormente e encontrei no documento "Carteira de FIIs da AUVP"
• Célula Vermelha: Havia listado anteriormente e NÃO encontrei no documento "Carteira de FIIs da AUVP"
• Células sem cor verde ou vermelha - Considerando incluir na lista, uma vez que me interessei durante leitura da "Carteira de FIIs da AUVP".

 

Dessa forma, pensei algumas coisas: 

1. "Faz sentido ter muitas FII's na carteira, principalmente considerando minha idade? 
2. Será que como estarei me expondo mais nas ações eu não deveria ser mais moderado na escolha pelos Fundos mais seguros? Ou não teria problema em seguir essa estratégia?
3. Será que devo aumentar minha linha de corte das análises para que a régua suba?
4. Qual a quantidade coerente para se ter de FII's na Carteira, para distribuir os 15% previstos de aportes mensais?
5. Qual a diferença entre Cotação de Mercado e Cotação Patrimonial? (Vi no RI do KNRI11)?
6. Até onde assumir uma Taxa de Perfomance em um fundo pode ser considerada?
7. Na "Carteira de FIIs da AUVP" encontrei um valor muito destoante sobre o percentual de contratos atípicos do HGLG11. No documento consta 68% e no RI consta 29%. Acho que foi alguma troca de bola da porcentagem dos contratos típicos. O que acham?
8. No geral, melhor deixar para realizar aportes mensais ou quinzenais? Sou CLT e recebo meu salário no final do mês, mas pensei na possibilidade de segurar metade da grana para talvez aproveitar uma janela de oportunidade no meio do mês.

 

 

 

Desculpem o textão e as dúvidas. Sou muito indeciso e estou começando agora. Pretendo me manter constante nos aportes e começar a estudar sobre as empresas.

 

Obrigado e Abraços!

Editado Quarta-feira às 16:32 por Natan Nei

[Flavio Prado]

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

Dessa forma, dividi meus aportes conforme abaixo:

Quote

 

30% Ações Internacionais (inicialmente com SCHG)

30% Ações Nacionais (inicialmente com WEG3)

15% Fundos Imobiliários

4% Criptomoedas (BTC)

21% Renda Fixa

 

@Natan Nei dentro do que você coloca no início do seu post, a divisão entre as classes de ativos me parece OK. Veja que não existe certo ou errado, são definições que vamos fazer com base no nosso "momento de vida" e mesmo pessoas com situações semelhantes ainda assim terão percentuais diferentes.

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

Sei que deve fazer sentido pra mim, mas como sou novo no mercado, acabo não tendo uma visão muito técnica se estou seguindo uma boa estratégia. Vejo o mercado brasileiro como uma janela de oportunidade (ainda mais nas crises), porém também enxergo o mercado externo como algo mais consolidado como ele é.

Ambos possuem suas oportunidades e janelas. Nos investimentos uma "coisa" não exclui outra, é a diversificação.

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

Bem... Voltando para as FIIs, eu considero os critérios abaixo de análise:

Quote

 

• P/VP
• Liquidez Diária
• Quantidade de Ativos
• Diversificação Geográfica (acredito que a média tem uma grande porção de seu portfólio em SP)
• Distribuição Constante dos Dividendos nos últimos 05 anos
• Vencimento dos Contratos
• DY (12m) [avaliando distribuição constante dos dividendos nos últimos 05 anos e cotação sem alterações bruscas recentes]
• Taxa de Performance (busco por zero)
• Taxa de Administração
• Tempo de Mercado
• Vacância Física/Financeira

Acrescentaria olhar também os inquilinos, se é concentrado em um setor ou mesmo em poucos clientes. Não lembro o FII, mas tem um que tem mais de 50 imóveis, na verdade acho que quase 100, só que metade está alugado para uma cadeia de lojas, ou seja, mega concentrado. Se der pau na loja, metade dos aluguéis vai para o vinagre rsrsrs

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

"Faz sentido ter muitas FII's na carteira, principalmente considerando minha idade? 

Depende de quando você quer viver de renda, mas sempre é bom ter os FIIs em carteira.

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

Será que como estarei me expondo mais nas ações eu não deveria ser mais moderado na escolha pelos Fundos mais seguros? Ou não teria problema em seguir essa estratégia?

Como diz o Raul, metade drogas, metade salada rsrsrs no meu caso que sou mais conservador, prefiro não ficar exposto demais em nenhuma classe de ativos, o que não me impede de ter algumas empresas mais arriscadas nas classes de ativos.

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

Será que devo aumentar minha linha de corte das análises para que a régua suba?

Os critérios estão bons, mas a régua se dá pelos limites que você colocar, por exemplo, o FII precisa ter pelo menos 10 imóveis e muda para no mínimo 30 imóveis. talvez esteja perdendo bons FIIs que terão 12 imóveis.

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

Qual a quantidade coerente para se ter de FII's na Carteira, para distribuir os 15% previstos de aportes mensais?

Não existe número mágico, nem para FIIs e nem para Ações. Precisa ser um número confortável para você conseguir acompanhar sem perder o ano inteiro fazendo somente análise rsrs

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

Qual a diferença entre Cotação de Mercado e Cotação Patrimonial? (Vi no RI do KNRI11)?

Cotação de Mercado é a cotação na B3. E Cotação Patrimonial é o Patrimônio do Fundo dividido pelo número de cotas. É igual com as empresas "normais".

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

Até onde assumir uma Taxa de Perfomance em um fundo pode ser considerada?

Até não é problema ter taxa de performance, desde que o Fundo esteja entregando resultado. O que eu acho sacanagem dos Fundos é colocar que ganha se bater 100% do CDI.

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

Na "Carteira de FIIs da AUVP" encontrei um valor muito destoante sobre o percentual de contratos atípicos do HGLG11. No documento consta 68% e no RI consta 29%. Acho que foi alguma troca de bola da porcentagem dos contratos típicos. O que acham?

No primeiro relatório foi um erro no texto, o percentual era dos imóveis que não eram atípicos. No segundo relatório já veio a informação correta, o percentual de contratos atípicos.

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

No geral, melhor deixar para realizar aportes mensais ou quinzenais? Sou CLT e recebo meu salário no final do mês, mas pensei na possibilidade de segurar metade da grana para talvez aproveitar uma janela de oportunidade no meio do mês.

Aporta quando estiver com o dinheiro. Se é uma vez ao mês, é um aporte por mês.

 

[Alexandre Sales]

Fala Natan! Tudo bem? Vou tentar ir respondendo aqui e o pessoal complementa conforme achar que deve!!

7 horas atrás, Natan Nei disse:

"Faz sentido ter muitas FII's na carteira, principalmente considerando minha idade? 

Vc fala em termos de % da carteira, né? Cara, vale a pena ter desde cedo. São ativos que te dão uma renda desde o início, te permitem rebalancear, e ir investindo ao longo do tempo te dá um preço médio bem melhor do que comprar ali na frente.

Ainda em relação à sua porcentagem, achei ok, dependendo do perfil é isso mesmo. No meu caso, eu tb recebi "Agressivo", pelo que lembro, é preferi uma estratégia com 30% em RF, pra me arriscar menos, já que o PIAR disse q eu tinha mais chances de me arriscar (é vdd 🤣). Mas n é uma regra. O PIAR é mais pra autoconhecimento e te dar uma ideia, o q vc faz com isso é bem pessoal msm.

7 horas atrás, Natan Nei disse:

Será que como estarei me expondo mais nas ações eu não deveria ser mais moderado na escolha pelos Fundos mais seguros? Ou não teria problema em seguir essa estratégia?

Dentro de cada seguimento (ações, stocks, FII) vc tem que escolher ativos bons, mais ou menos naquela estratégia da piramidal invertida que o Raul falou! Fazer a análise de risco bonitinha e, em cada grupo, ter a maior parte em bons ativos. 

Ter mtos FII não permite arriscar mais nas ações, por exemplo. 

 

7 horas atrás, Natan Nei disse:

Será que devo aumentar minha linha de corte das análises para que a régua suba?

Esses critérios são tb bem pessoais, mas n vi nenhum absurdo, cara. Acho que o que vc tem dá pra ir começando e, com o tempo, vc vai vendo novos ativos e fazendo a análise por seguimento que o Raul ensina na aula.

 

7 horas atrás, Natan Nei disse:

Qual a quantidade coerente para se ter de FII's na Carteira, para distribuir os 15% previstos de aportes mensais?

Essa eu acho que o pessoal mais experiente consegue te ajudar melhor, pq vale pegar relato de mais gente. Eu recomendo pelo menos uns 5, até pro diagrama funcionar melhor. Se vc conseguir acompanhar direitinho, dá pra ir colocando mais.

7 horas atrás, Natan Nei disse:

Qual a diferença entre Cotação de Mercado e Cotação Patrimonial? (Vi no RI do KNRI11)?

Os fundos costumam colocar essa informação com termos um pouco diferentes. A cotação de mercado é o valor de comprar e venda no momento em que lançaram o resultado. A cotação patrimonial, seria o Valor Patrimonial por Cota. Ou seja, quanto de patrimônio vc tem por comprar 1 cota do fundo. Quando vc divide o primeiro pelo segundo tem o P/VP.

[Alexandre Sales]

7 horas atrás, Natan Nei disse:

Até onde assumir uma Taxa de Perfomance em um fundo pode ser considerada?

Se você gostar muito do fundo e, comparado com outros do mesmo segmento, ele ainda parecer melhor mesmo assim, acho que vale.

E sempre ver se é razoável. 

Eu mesmo tenho um fundo de papel que tem taxa de performance com o que rende acima de IPCA+7%.

 

7 horas atrás, Natan Nei disse:

Na "Carteira de FIIs da AUVP" encontrei um valor muito destoante sobre o percentual de contratos atípicos do HGLG11. No documento consta 68% e no RI consta 29%. Acho que foi alguma troca de bola da porcentagem dos contratos típicos. O que acham?

Não consigo te ajudar com essa pq n sei bem o que levou a essa divergência. Na dúvida, acredite no que tá no RI 😬

 

7 horas atrás, Natan Nei disse:

No geral, melhor deixar para realizar aportes mensais ou quinzenais? Sou CLT e recebo meu salário no final do mês, mas pensei na possibilidade de segurar metade da grana para talvez aproveitar uma janela de oportunidade no meio do mês.

Cara, faz mensal. Vc vai ver que as oportunidades n tem janelas assim tão pequenas. No longo prazo, tanto faz. No curto prazo, é metade do trabalho, hehe.

 

 

Espero ter ajudado!!

[Natan Nei]

6 horas atrás, Alexandre Sales disse:

Vc fala em termos de % da carteira, né? Cara, vale a pena ter desde cedo. São ativos que te dão uma renda desde o início, te permitem rebalancear, e ir investindo ao longo do tempo te dá um preço médio bem melhor do que comprar ali na frente.

Ainda em relação à sua porcentagem, achei ok, dependendo do perfil é isso mesmo. No meu caso, eu tb recebi "Agressivo", pelo que lembro, é preferi uma estratégia com 30% em RF, pra me arriscar menos, já que o PIAR disse q eu tinha mais chances de me arriscar (é vdd 🤣). Mas n é uma regra. O PIAR é mais pra autoconhecimento e te dar uma ideia, o q vc faz com isso é bem pessoal msm.

Na verdade, não pensei em não ter fundos, mas sim do tamanho do percentual comparado com os demais. Como você disse, é algo bem pessoal mesmo e tive o PIAR para me orientar. Na verdade, acredito que meu receio maior é entre os percentuais que defini na Renda Variável nacional x internacional que estão com 30% x 30%

6 horas atrás, Alexandre Sales disse:

Dentro de cada seguimento (ações, stocks, FII) vc tem que escolher ativos bons, mais ou menos naquela estratégia da piramidal invertida que o Raul falou! Fazer a análise de risco bonitinha e, em cada grupo, ter a maior parte em bons ativos. 

Ter mtos FII não permite arriscar mais nas ações, por exemplo. 

Esses critérios são tb bem pessoais, mas n vi nenhum absurdo, cara. Acho que o que vc tem dá pra ir começando e, com o tempo, vc vai vendo novos ativos e fazendo a análise por seguimento que o Raul ensina na aula.

De fato eu não pensei na pirâmide para os FIIs. Falha minha, porém, como ainda vou adicionar, dá tempo de iniciar da forma correta. Farei isso e irei nesse viés. Vlw

6 horas atrás, Alexandre Sales disse:

Essa eu acho que o pessoal mais experiente consegue te ajudar melhor, pq vale pegar relato de mais gente. Eu recomendo pelo menos uns 5, até pro diagrama funcionar melhor. Se vc conseguir acompanhar direitinho, dá pra ir colocando mais.

Pensando no que eu já havia listado e com os outros 03 que vou inserir na minha análise, pensei em ter 02 de cada segmento (Híbrido x Shopping x Logística), mas gostaria de ver outras opiniões também como você sugeriu. Realmente é bem importante ter esse acompanhamento lendo os relatórios mensais para não ficar desatualizado. Ter muitos FIIs acaba acumulando muita análise, pois ainda tem que pensar nas ações que irei inserir em minha carteira.

6 horas atrás, Alexandre Sales disse:

Os fundos costumam colocar essa informação com termos um pouco diferentes. A cotação de mercado é o valor de comprar e venda no momento em que lançaram o resultado. A cotação patrimonial, seria o Valor Patrimonial por Cota. Ou seja, quanto de patrimônio vc tem por comprar 1 cota do fundo. Quando vc divide o primeiro pelo segundo tem o P/VP.

Show! Valeu pela explicação, Alexandre!

[Lina]

@Natan Nei, você chegou a ver que o Raul postou um pdf com alguns FII que ele e o pessoal da consultoria analisaram e viram como uma boa oportunidade? Acho legal você dar uma olhada.

 

[Lina]

É esse relatório aqui, dá uma olhadinha no que eles estão considerando uma boa oportunidade. 

Document.pdf

[Samuel Góes Gonçalves]

18 minutes ago, Natan Nei disse:

Pensando no que eu já havia listado e com os outros 03 que vou inserir na minha análise, pensei em ter 02 de cada segmento (Híbrido x Shopping x Logística), mas gostaria de ver outras opiniões também como você sugeriu. Realmente é bem importante ter esse acompanhamento lendo os relatórios mensais para não ficar desatualizado. Ter muitos FIIs acaba acumulando muita análise, pois ainda tem que pensar nas ações que irei inserir em minha carteira.

Tenho a mesma dúvida que você: vou iniciar minha carteira de FII e não sei qual seria a quantidade adequada. Nos investimentos internacionais aportei em 04 ETF's e são suficientes por abranger uma exposição bem ampla, mas nos FIIs fico em dúvida se deveriam ser em maior ou menor quantidade.

Por enquanto estou predisposto a ter 01 híbrido, 01 shopping, 01 logística e 01 agro, mas ainda estudarei um pouco mais para ver se não há uma estratégia melhor.

[Natan Nei]

On 19/02/2025 at 14:13, Lina disse:

@Natan Nei, você chegou a ver que o Raul postou um pdf com alguns FII que ele e o pessoal da consultoria analisaram e viram como uma boa oportunidade? Acho legal você dar uma olhada.

 

Olá @Lina! Vi sim. Eu até comentei sobre ele na minha postagem. Eu já tinha redigido o texto, mas só postei depois de reanalisar os FIIs para colocar os valores atualizados. Aí nesse meio tempo o Raul divulgou o documento e eu comparei com o que eu tinha levantado também, conforme abaixo:

On 18/02/2025 at 23:02, Natan Nei disse:

Só uma pequena legenda para a primeira coluna de Fundos:

• Célula verde: Havia listado anteriormente e encontrei no documento "Carteira de FIIs da AUVP"
• Célula Vermelha: Havia listado anteriormente e NÃO encontrei no documento "Carteira de FIIs da AUVP"
• Células sem cor verde ou vermelha - Considerando incluir na lista, uma vez que me interessei durante leitura da "Carteira de FIIs da AUVP".

 

Mas obrigado pela observação de qualquer forma!

 

22 horas atrás, Flavio Prado disse:

@Natan Nei dentro do que você coloca no início do seu post, a divisão entre as classes de ativos me parece OK. Veja que não existe certo ou errado, são definições que vamos fazer com base no nosso "momento de vida" e mesmo pessoas com situações semelhantes ainda assim terão percentuais diferentes.

Ambos possuem suas oportunidades e janelas. Nos investimentos uma "coisa" não exclui outra, é a diversificação.

Acrescentaria olhar também os inquilinos, se é concentrado em um setor ou mesmo em poucos clientes. Não lembro o FII, mas tem um que tem mais de 50 imóveis, na verdade acho que quase 100, só que metade está alugado para uma cadeia de lojas, ou seja, mega concentrado. Se der pau na loja, metade dos aluguéis vai para o vinagre rsrsrs

Depende de quando você quer viver de renda, mas sempre é bom ter os FIIs em carteira.

Como diz o Raul, metade drogas, metade salada rsrsrs no meu caso que sou mais conservador, prefiro não ficar exposto demais em nenhuma classe de ativos, o que não me impede de ter algumas empresas mais arriscadas nas classes de ativos.

Os critérios estão bons, mas a régua se dá pelos limites que você colocar, por exemplo, o FII precisa ter pelo menos 10 imóveis e muda para no mínimo 30 imóveis. talvez esteja perdendo bons FIIs que terão 12 imóveis.

Não existe número mágico, nem para FIIs e nem para Ações. Precisa ser um número confortável para você conseguir acompanhar sem perder o ano inteiro fazendo somente análise rsrs

Cotação de Mercado é a cotação na B3. E Cotação Patrimonial é o Patrimônio do Fundo dividido pelo número de cotas. É igual com as empresas "normais".

Até não é problema ter taxa de performance, desde que o Fundo esteja entregando resultado. O que eu acho sacanagem dos Fundos é colocar que ganha se bater 100% do CDI.

No primeiro relatório foi um erro no texto, o percentual era dos imóveis que não eram atípicos. No segundo relatório já veio a informação correta, o percentual de contratos atípicos.

Aporta quando estiver com o dinheiro. Se é uma vez ao mês, é um aporte por mês.

 

@Flavio Prado

Muito obrigado pela ajuda e todos os comentários.

Realmente não lembrei desse quesito da concentração em um único setor, que independe da quantidade de ativos.

Sobre os demais pontos comentados, entendido! A ideia não é viver de renda agora, e sim no futuro a longo prazo. E o que eu receber de dividendos, irei reinvestir.

Abraços!
 

On 19/02/2025 at 14:20, Samuel Góes Gonçalves disse:

Tenho a mesma dúvida que você: vou iniciar minha carteira de FII e não sei qual seria a quantidade adequada. Nos investimentos internacionais aportei em 04 ETF's e são suficientes por abranger uma exposição bem ampla, mas nos FIIs fico em dúvida se deveriam ser em maior ou menor quantidade.

Por enquanto estou predisposto a ter 01 híbrido, 01 shopping, 01 logística e 01 agro, mas ainda estudarei um pouco mais para ver se não há uma estratégia melhor.

@Samuel Góes Gonçalves

To precisando dar uma diversificada nos ETF's também hahaha

Ainda vou buscar alguns que não tenham sobreposição com o SCHG.

Sobre os FII's, acho que irei de 02 - 02 - 02 ((Híbrido x Shopping x Logística). Farei um filtro do que já tenho atualmente analisado.

Sucesso!

Editado 19 horas atrás por Natan Nei