Leandro Bueno Magalhães Postado 29 de Julho de 2022 Compartilhar Postado 29 de Julho de 2022 Boa Noite Raul Sena e colegas. Queria saber a opinião de vcs sobre um financiamento. Há 2 anos atrás, a fim de me proteger de um eventual contratempo financeiro durante a construção de um imóvel, fiz um financiamento na CEF no valor de 1,2Mi. É um financiamento de construção, onde a CEF vai liberando o dinheiro enquanto a obra vai evoluindo, e no período de construção não faz amortização, cobra o juros referente ao valor que já foi liberado e um seguro mensal de cerca de 380,00 no meu caso. Acontece que tudo correu bem, construi o imóvel, sem pegar nenhum dinheiro da CEF, pagando apenas os 380,00 + tx de manutenção da conta corrente (uns 40,00). Agora estou com a casa averbada, construída e morando nela, e tenho 2 opções: terminar o financiamento ou pegar os 1,2Mi da caixa e passar a pagar os juros. O que me deixou na dúvida é que meu financiamento atualmente tem uma taxa de 8,5\%aa (CET) e a selic atualmente está em 13,25\%aa. Fazendo uma conta básica, se eu pegar essa grana da CEF e colocar no Tesouro Selic devo receber algo em torno de 50mil por ano a mais do que eu pagarei de juros, amortização, etc, e em um momento em que essa lógica da selic estar maior que o valor pago de juros no financiamento ficar desfavorável , poderia simplesmente quitar o financiamento já que o dinheiro estaria no tesouro selic. Link para compartilhar Share on other sites Mais opções...
Flavio Prado Postado 30 de Julho de 2022 Compartilhar Postado 30 de Julho de 2022 Leandro Bueno Magalhães primeiro lugar, parabéns pelo sucesso em construir sua casa. Agora deixa ver se entendi o que aconteceu. Você pegou uma linha de crédito (financiamento) na CEF para construção, e conforme você apresentava as despesas a CEF liberava o dinheiro, porém você não usava o dinheiro da CEF para pagar os gastos, você pagava do próprio bolso estes gastos. Ou seja, ter pego o financiamento foi mais uma garantia de ter o dinheiro em caso de acontecer algo com a sua renda. É isto? Com base nas informações que você passou, se o CET é de 8,50\%aa e atualmente o Tesouro Selic paga 13,25\%aa + um prêmio pequeno, estaria valendo a pena pegar o dinheiro e aplicar e ganhar esta diferença. Porém precisa ser em renda fixa ultra segura, pois o valor é superior ao FGC e precisa estar disponível de imediato e sem variação no preço de venda. Vale lembrar que você precisa considerar o IR sobre a rentabilidade para o cálculo. Vamos supor que a Selic fique em 13,25\%aa por anos, você teria o seguinte: Até 180 dias alíquota de 22,50\% o que daria 10,27\%aa De 181 a 360 dias alíquota de 20\% o que daria 10,60\%aa De 361 a 720 dias = alíquota de 17,50\% o que daria 10,93\%aa Acima de 720 dias = alíquota de 15\% o que daria 11,26\%aa Espero ter ajudado. Link para compartilhar Share on other sites Mais opções...
Leandro Bueno Magalhães Postado 1 de Agosto de 2022 Author Compartilhar Postado 1 de Agosto de 2022 Oi Flávio, vc entendeu praticamente tudo, o único detalhe é que como eu não solicitei nenhuma vistoria da caixa até o mês de março desse ano, qdo já estava morando na casa, ao invés deles terem me liberado o valor aos poucos, vai ser liberado amanhã o valor total e a partir desse momento vou começar a pagar o financiamento. Até então pagava apenas a tx de seguro. Contudo sua análise foi a mesma q a minha mesmo, colocar em algum investimento de liquidez diária, e usar o spreed da operação para reinvestir, e caso a lógica da selic estar maior que o juros q pago no meu financiamento, poderia quita-lo sem problemas. Link para compartilhar Share on other sites Mais opções...
Flavio Prado Postado 1 de Agosto de 2022 Compartilhar Postado 1 de Agosto de 2022 Leandro Bueno Magalhães perfeito. Então a questão é você analisar o risco envolvido em ficar com o dinheiro para investir ganhando o spread. Se optar por ficar com o dinheiro, acho válida uma análise em dividir o valor em investimentos diferentes, mas todos com liquidez diária. Link para compartilhar Share on other sites Mais opções...
Flavio Prado Postado 3 de Agosto de 2022 Compartilhar Postado 3 de Agosto de 2022 Leandro Bueno Magalhães assisti a live da última segunda-feira onde você perguntou ao Raul sobre seu caso, e depois dei uma conversado com o Raul sobre o assunto. Cada dia que passa tenho mais certeza que sempre temos coisas a aprender, e que este modelo da AUVP, e principalmente, a disponibilidade e didática do Raul, foi a melhor escolha que fiz. Mas vamos lá ao caso. Diferentemente do que sempre pensei quando esta situação aparecia, realmente a conta não fecha, simplesmente porque precisamos considerar que dentro da parcela mensal do financiamento há uma parte do valor que é para amortizar o valor financiado e precisamos considerar este valor dentro do CET do financiamento, pois o CET refere-se somente a parte dos custos do financiamento. E este percentual da amortização é calculado dividindo 100\% pelo prazo do financiamento, o que vai nos dar um percentual mensal que precisamos somar ao CET mensal. Seguem os números do seu caso: Prazo de 360 meses representam 0,2778\%am (100\% dividido por 360 x 100), o que representa 3,39\%aa. Somando aos 8,50\%aa teremos 11,89\%aa. A Selic hoje está em 13,25\%aa (brutos), descontando os 22,50\% de IR, a rentabilidade líquida daria 10,27\%aa, ou seja, a rentabilidade será menor que a taxa real que você estará pagando por mês já no primeiro mês. Fiz uma planilha simulando os 3 primeiros meses. Segue print: Espero ter ajudado. Link para compartilhar Share on other sites Mais opções...
James Da Silva Desiderio Postado 11 de Agosto de 2022 Compartilhar Postado 11 de Agosto de 2022 Prezado, compesa usa a estratégia de pegar o valor de Caixa se for diversificar seus investimentos e ter uma rentabilidade maior que somente a renda fixa. A fixa te dara um valor previsto, e como pode ver a conta do colega, o ganho pode não compensar. Todavia, se investistir em açoes ou outras aplicaçoes que a rentabilidade seja maior, compensa. Eu pegaria o dinheiro e investiria em fundo imobiliario para terirar o mensal do valor do financiamento, para ficar 0 a 0, e o restante investia em outros locais. Lembrando que geralmente os financiamentos imobiliarios as parcelas diminuem, já as remuneraçoes como FII tendem a aumentar, logo, depois de um periodo esta mensalmente tendo mais renda que o gasto com o financiamento. Resumindo, a dica para pegar a grana hoje é fazer ela render de uma forma que pague as parcelas do financiamento mensal, para não precisar ter esse passivo incomodando sua mente. E que te garanta um lucro. Link para compartilhar Share on other sites Mais opções...
Flavio Prado Postado 11 de Agosto de 2022 Compartilhar Postado 11 de Agosto de 2022 James Da Silva Desiderio em uma primeira olhada, financiamento com CET 8,50\%aa e Selic 13,75\%aa, temos a tendência em pensar que teremos um ganho já que a rentabilidade do investimento é maior, mesmo considerando o desconto do IR, no entanto, para que a conta feche é preciso que o CET seja menor que os 8,50\%aa e que a Selic seja maior que os 13,75\%aa. No print que postei acima para o Leandro Bueno Magalhães, já no primeiro mês de pagamento da parcela do financiamento se compararmos com o primeiro resgate do investimento, vemos que o saldo do investimento fica menor que o saldo do financiamento, portanto ao chegar no final, teremos um prejuízo. Isto se dá porque precisamos incluir no CET do financiamento o percentual anualizado da amortização do saldo devedor do financiamento, o que faz o CET ser bem maior que os 8,50\%aa. Agora, o investimento em Renda Variável para ter uma rentabilidade suficiente para pagar a prestação e ainda sobrar um valor no final não é recomendado, pois precisaria ter uma rentabilidade mensal garantida de cerca de 1,00\%am para pagar a prestação. Tanto no caso das ações (pior opção, pois não pagam necessariamente todos os meses), quanto no caso dos FIIs, o valor dos dividendos são variáveis. Não é porque uma empresa/fundo pagou tanto de dividendos no passado, que irá continuar a pagar no futuro. E se parar de pagar por algum motivo e os preços das ações/cotas tiver caído? O rombo será maior ainda. Como disse no início, em uma primeira olhada, e esta foi a minha primeira resposta, é que compensa, porém conversando com o Raul e analisando a realidade, a conta não fecha em 99,9\% das situações. Link para compartilhar Share on other sites Mais opções...
Leandro Bueno Magalhães Postado 11 de Agosto de 2022 Author Compartilhar Postado 11 de Agosto de 2022 Boa tarde Flávio, acho q algumas informações ficaram incorretas. Queria muito que vc analise esse cenário pois acho q algumas informações foram passadas incorretamente. Tem o fato de vc ter descontado o IR já no início do rendimento, já que tenho como pagar essa parcela dos ganhos que tenho mensalmente, e também considerado a parcela total como não constando amortização podem estar atrapalhando a análise, ou se eu estiver pensando equivocadamente queria que vcs me alertassem, mas pelos meus cálculos ainda não consegui chegar à mesma conta que vc e o Raul. Vamos pensar em um cenário hipotético em que a Selic caia mensalmente, (apesar de saber que as reuniões ocorrem a cada 45 dias), dos atuais 13,75 para os 8,5\% que aconteceria em 22 meses. Anexei minha planilha de cálculos a seguir: Link para compartilhar Share on other sites Mais opções...
Flavio Prado Postado 12 de Agosto de 2022 Compartilhar Postado 12 de Agosto de 2022 Leandro Bueno Magalhães mesmo você podendo pagar o financiamento sem precisar do rendimento do valor do investimento, para podermos comparar as duas opções precisamos desconsiderar que você pode pagar a parcela do financiamento. Claro que você podendo pagar sem mexer no investimento vai gerar juros compostos do IR que você não estaria pagando mensalmente, porém se acontecer algo e você precisar resgatar para pagar o financiamento, a vantagem se perde. Precisaria calcular por um período longo para ver como se comporta, mas de qualquer maneira a possibilidade de conseguir pagar o financiamento sem mexer no investimento é imprevisível, pode não conseguir pagar já na primeira, como pode passar 30 anos e pagar todas sem mexer no investimento. Vou tentar explicar com um exemplo hipotético e extrapolando os valores, pois eu acho que exemplos exagerados ajudam a entender melhor. Situação hipotética 1: você pega um financiamento de Rr$100mil a juros 0\% para pagar em 100 meses, portanto serão 100 parcelas de R$1mil. Você investe os R$100mil a 1\% ao mês já líquido, o que vai te render R$1mil por mês. Com a rentabilidade do investimento você paga a prestação e depois de 100 meses você quitou o financiamento e continua com exatos R$100mil investidos. Agora vamos para a situação hipotética 2: você pega um financiamento de R$100mil a juros de 1\% ao mês para pagar em 100 meses. Nesta situação a prestação será de R$2mil por mês, onde R$1mil será de juros (1\%am) e R$1mil será para amortizar o financiamento (R$100mil divididos por 100 meses). O investimento agora vai precisar render 2\%am líquidos para você conseguir pagar a prestação mensal. E ao final dos 100 meses você terá quitado o financiamento e terá zero investido. Percebe que na situação hipotética 2, temos a taxa do financiamento de 1\%am e por termos que devolver o dinheiro que pegamos emprestado precisamos somar a taxa do financiamento o quanto em percentual este valor de amortização representa? No seu caso, você vai somar aos 8,50\%aa o percentual que representa a amortização, que será R$1.200.000 divididos por 360 meses, que dá 0,2778\%am e ao ano fica 3,39\%, total será 11,89\%aa. Espero ter ajudado. Link para compartilhar Share on other sites Mais opções...
James Da Silva Desiderio Postado 17 de Agosto de 2022 Compartilhar Postado 17 de Agosto de 2022 Prezados, a analise esta sendo realizada somente aplicando o recurso em um investimento. Isso eu não faria.Outra duvida entra na questão das parcelas, elas diminuem ao longo do tempo. Eu estou com um montante retido no FGTS e fui na caixa tentar usar ele para comprar uma casa para minha mãe, me ofereceram um emprestimo a baixo dos 8, e as parcelas vão diminuindo no decorrer do tempo. Questiono se atualmente é assalariado e tem conta no FGTS ativa, se sim, e se essa situação permanecer ao longo do tempo é uma opção que pode te ajudar na decisão, visto que poderá utilizar esse recurso para amortização da divida. (ps. eu to puto porque vou ter que esperar 3 anos para sacar meu FGTS retido). Tendo em vista o meu perfil de investidor no caso apresentado, pegaria o emprestimo para diversificar meus investimentos, onde parte manteria em renda fixa ou variavel que me retornasse o valor da parcela mensalmente para ficar no 0 a 0 com as parcelas da prestação, e o restante do capital investiria em outros ativos para usar os juros compostos ao meu favor. Dica: quando fui na Caixa conversar com gerente para financiamento do imovel, e disse que não tinha renda mensal e sim dinheiro investido maior que o valor que queria emprestado, que isso utilizar para comprovar a renda. O retorno foi que isso é o padrão do mercado de quem tem dinheiro. =D Todavia vai de cada situação, eu não compro um imovel nesse momento, pois, onde estou atualmente a media de valor de compra é 300k, se colocar esse valor em FII pode-se obter mensalmente 3mil mensal, pago um aluguel de 1.200... Essa é minha estrategia, todavia minha mãe quer um imovel, mesmo eu apresentando para ela a conta acima, ela mantem sua vontade ainda mais com um financiamento da caixa que cabe no seu orçamento. Por isso, como o Raul ja apresentou, cada um ve a sua situação de vai com fé =D Link para compartilhar Share on other sites Mais opções...
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