Dúvida sobre Financiamento

[Leandro Bueno Magalhães]

Boa Noite Raul Sena e colegas. Queria saber a opinião de vcs sobre um financiamento. Há 2 anos atrás, a fim de me proteger de um eventual contratempo financeiro durante a construção de um imóvel, fiz um financiamento na CEF no valor de 1,2Mi. É um financiamento de construção, onde a CEF vai liberando o dinheiro enquanto a obra vai evoluindo, e no período de construção não faz amortização, cobra o juros referente ao valor que já foi liberado e um seguro mensal de cerca de 380,00 no meu caso. Acontece que tudo correu bem, construi o imóvel, sem pegar nenhum dinheiro da CEF, pagando apenas os 380,00 + tx de manutenção da conta corrente (uns 40,00). Agora estou com a casa averbada, construída e morando nela, e tenho 2 opções: terminar o financiamento ou pegar os 1,2Mi da caixa e passar a pagar os juros. O que me deixou na dúvida é que meu financiamento atualmente tem uma taxa de 8,5\%aa (CET) e a selic atualmente está em 13,25\%aa. Fazendo uma conta básica, se eu pegar essa grana da CEF e colocar no Tesouro Selic devo receber algo em torno de 50mil por ano a mais do que eu pagarei de juros, amortização, etc, e em um momento em que essa lógica da selic estar maior que o valor pago de juros no financiamento ficar desfavorável , poderia simplesmente quitar o financiamento já que o dinheiro estaria no tesouro selic.

[Flavio Prado]

Leandro Bueno Magalhães primeiro lugar, parabéns pelo sucesso em construir sua casa. Agora deixa ver se entendi o que aconteceu. Você pegou uma linha de crédito (financiamento) na CEF para construção, e conforme você apresentava as despesas a CEF liberava o dinheiro, porém você não usava o dinheiro da CEF para pagar os gastos, você pagava do próprio bolso estes gastos. Ou seja, ter pego o financiamento foi mais uma garantia de ter o dinheiro em caso de acontecer algo com a sua renda. É isto? Com base nas informações que você passou, se o CET é de 8,50\%aa e atualmente o Tesouro Selic paga 13,25\%aa + um prêmio pequeno, estaria valendo a pena pegar o dinheiro e aplicar e ganhar esta diferença. Porém precisa ser em renda fixa ultra segura, pois o valor é superior ao FGC e precisa estar disponível de imediato e sem variação no preço de venda. Vale lembrar que você precisa considerar o IR sobre a rentabilidade para o cálculo. Vamos supor que a Selic fique em 13,25\%aa por anos, você teria o seguinte: Até 180 dias alíquota de 22,50\% o que daria 10,27\%aa De 181 a 360 dias alíquota de 20\% o que daria 10,60\%aa De 361 a 720 dias = alíquota de 17,50\% o que daria 10,93\%aa Acima de 720 dias = alíquota de 15\% o que daria 11,26\%aa
Espero ter ajudado.

[Leandro Bueno Magalhães]

Oi Flávio, vc entendeu praticamente tudo, o único detalhe é que como eu não solicitei nenhuma vistoria da caixa até o mês de março desse ano, qdo já estava morando na casa, ao invés deles terem me liberado o valor aos poucos, vai ser liberado amanhã o valor total e a partir desse momento vou começar a pagar o financiamento. Até então pagava apenas a tx de seguro. Contudo sua análise foi a mesma q a minha mesmo, colocar em algum investimento de liquidez diária, e usar o spreed da operação para reinvestir, e caso a lógica da selic estar maior que o juros q pago no meu financiamento, poderia quita-lo sem problemas.

[Flavio Prado]

Leandro Bueno Magalhães perfeito. Então a questão é você analisar o risco envolvido em ficar com o dinheiro para investir ganhando o spread. Se optar por ficar com o dinheiro, acho válida uma análise em dividir o valor em investimentos diferentes, mas todos com liquidez diária.

[Flavio Prado]

Leandro Bueno Magalhães assisti a live da última segunda-feira onde você perguntou ao Raul sobre seu caso, e depois dei uma conversado com o Raul sobre o assunto. Cada dia que passa tenho mais certeza que sempre temos coisas a aprender, e que este modelo da AUVP, e principalmente, a disponibilidade e didática do Raul, foi a melhor escolha que fiz. Mas vamos lá ao caso. Diferentemente do que sempre pensei quando esta situação aparecia, realmente a conta não fecha, simplesmente porque precisamos considerar que dentro da parcela mensal do financiamento há uma parte do valor que é para amortizar o valor financiado e precisamos considerar este valor dentro do CET do financiamento, pois o CET refere-se somente a parte dos custos do financiamento. E este percentual da amortização é calculado dividindo 100\% pelo prazo do financiamento, o que vai nos dar um percentual mensal que precisamos somar ao CET mensal. Seguem os números do seu caso: Prazo de 360 meses representam 0,2778\%am (100\% dividido por 360 x 100), o que representa 3,39\%aa. Somando aos 8,50\%aa teremos 11,89\%aa. A Selic hoje está em 13,25\%aa (brutos), descontando os 22,50\% de IR, a rentabilidade líquida daria 10,27\%aa, ou seja, a rentabilidade será menor que a taxa real que você estará pagando por mês já no primeiro mês. Fiz uma planilha simulando os 3 primeiros meses. Segue print:

Espero ter ajudado.

[James Da Silva Desiderio]

Prezado, compesa usa a estratégia de pegar o valor de Caixa se for diversificar seus investimentos e ter uma rentabilidade maior que somente a renda fixa. A fixa te dara um valor previsto, e como pode ver a conta do colega, o ganho pode não compensar. Todavia, se investistir em açoes ou outras aplicaçoes que a rentabilidade seja maior, compensa. Eu pegaria o dinheiro e investiria em fundo imobiliario para terirar o mensal do valor do financiamento, para ficar 0 a 0, e o restante investia em outros locais. Lembrando que geralmente os financiamentos imobiliarios as parcelas diminuem, já as remuneraçoes como FII tendem a aumentar, logo, depois de um periodo esta mensalmente tendo mais renda que o gasto com o financiamento. Resumindo, a dica para pegar a grana hoje é fazer ela render de uma forma que pague as parcelas do financiamento mensal, para não precisar ter esse passivo incomodando sua mente. E que te garanta um lucro.

[Flavio Prado]

James Da Silva Desiderio em uma primeira olhada, financiamento com CET 8,50\%aa e Selic 13,75\%aa, temos a tendência em pensar que teremos um ganho já que a rentabilidade do investimento é maior, mesmo considerando o desconto do IR, no entanto, para que a conta feche é preciso que o CET seja menor que os 8,50\%aa e que a Selic seja maior que os 13,75\%aa. No print que postei acima para o Leandro Bueno Magalhães, já no primeiro mês de pagamento da parcela do financiamento se compararmos com o primeiro resgate do investimento, vemos que o saldo do investimento fica menor que o saldo do financiamento, portanto ao chegar no final, teremos um prejuízo. Isto se dá porque precisamos incluir no CET do financiamento o percentual anualizado da amortização do saldo devedor do financiamento, o que faz o CET ser bem maior que os 8,50\%aa. Agora, o investimento em Renda Variável para ter uma rentabilidade suficiente para pagar a prestação e ainda sobrar um valor no final não é recomendado, pois precisaria ter uma rentabilidade mensal garantida de cerca de 1,00\%am para pagar a prestação. Tanto no caso das ações (pior opção, pois não pagam necessariamente todos os meses), quanto no caso dos FIIs, o valor dos dividendos são variáveis. Não é porque uma empresa/fundo pagou tanto de dividendos no passado, que irá continuar a pagar no futuro. E se parar de pagar por algum motivo e os preços das ações/cotas tiver caído? O rombo será maior ainda. Como disse no início, em uma primeira olhada, e esta foi a minha primeira resposta, é que compensa, porém conversando com o Raul e analisando a realidade, a conta não fecha em 99,9\% das situações.

[Leandro Bueno Magalhães]

Boa tarde Flávio, acho q algumas informações ficaram incorretas. Queria muito que vc analise esse cenário pois acho q algumas informações foram passadas incorretamente. Tem o fato de vc ter descontado o IR já no início do rendimento, já que tenho como pagar essa parcela dos ganhos que tenho mensalmente, e também considerado a parcela total como não constando amortização podem estar atrapalhando a análise, ou se eu estiver pensando equivocadamente queria que vcs me alertassem, mas pelos meus cálculos ainda não consegui chegar à mesma conta que vc e o Raul. Vamos pensar em um cenário hipotético em que a Selic caia mensalmente, (apesar de saber que as reuniões ocorrem a cada 45 dias), dos atuais 13,75 para os 8,5\% que aconteceria em 22 meses. Anexei minha planilha de cálculos a seguir:

[Flavio Prado]

Leandro Bueno Magalhães mesmo você podendo pagar o financiamento sem precisar do rendimento do valor do investimento, para podermos comparar as duas opções precisamos desconsiderar que você pode pagar a parcela do financiamento. Claro que você podendo pagar sem mexer no investimento vai gerar juros compostos do IR que você não estaria pagando mensalmente, porém se acontecer algo e você precisar resgatar para pagar o financiamento, a vantagem se perde. Precisaria calcular por um período longo para ver como se comporta, mas de qualquer maneira a possibilidade de conseguir pagar o financiamento sem mexer no investimento é imprevisível, pode não conseguir pagar já na primeira, como pode passar 30 anos e pagar todas sem mexer no investimento. Vou tentar explicar com um exemplo hipotético e extrapolando os valores, pois eu acho que exemplos exagerados ajudam a entender melhor. Situação hipotética 1: você pega um financiamento de Rr$100mil a juros 0\% para pagar em 100 meses, portanto serão 100 parcelas de R$1mil. Você investe os R$100mil a 1\% ao mês já líquido, o que vai te render R$1mil por mês. Com a rentabilidade do investimento você paga a prestação e depois de 100 meses você quitou o financiamento e continua com exatos R$100mil investidos.
Agora vamos para a situação hipotética 2: você pega um financiamento de R$100mil a juros de 1\% ao mês para pagar em 100 meses. Nesta situação a prestação será de R$2mil por mês, onde R$1mil será de juros (1\%am) e R$1mil será para amortizar o financiamento (R$100mil divididos por 100 meses). O investimento agora vai precisar render 2\%am líquidos para você conseguir pagar a prestação mensal. E ao final dos 100 meses você terá quitado o financiamento e terá zero investido.
Percebe que na situação hipotética 2, temos a taxa do financiamento de 1\%am e por termos que devolver o dinheiro que pegamos emprestado precisamos somar a taxa do financiamento o quanto em percentual este valor de amortização representa?
No seu caso, você vai somar aos 8,50\%aa o percentual que representa a amortização, que será R$1.200.000 divididos por 360 meses, que dá 0,2778\%am e ao ano fica 3,39\%, total será 11,89\%aa. Espero ter ajudado.

[James Da Silva Desiderio]

Prezados, a analise esta sendo realizada somente aplicando o recurso em um investimento. Isso eu não faria.
Outra duvida entra na questão das parcelas, elas diminuem ao longo do tempo. Eu estou com um montante retido no FGTS e fui na caixa tentar usar ele para comprar uma casa para minha mãe, me ofereceram um emprestimo a baixo dos 8, e as parcelas vão diminuindo no decorrer do tempo. Questiono se atualmente é assalariado e tem conta no FGTS ativa, se sim, e se essa situação permanecer ao longo do tempo é uma opção que pode te ajudar na decisão, visto que poderá utilizar esse recurso para amortização da divida. (ps. eu to puto porque vou ter que esperar 3 anos para sacar meu FGTS retido). Tendo em vista o meu perfil de investidor no caso apresentado, pegaria o emprestimo para diversificar meus investimentos, onde parte manteria em renda fixa ou variavel que me retornasse o valor da parcela mensalmente para ficar no 0 a 0 com as parcelas da prestação, e o restante do capital investiria em outros ativos para usar os juros compostos ao meu favor.
Dica: quando fui na Caixa conversar com gerente para financiamento do imovel, e disse que não tinha renda mensal e sim dinheiro investido maior que o valor que queria emprestado, que isso utilizar para comprovar a renda. O retorno foi que isso é o padrão do mercado de quem tem dinheiro. =D Todavia vai de cada situação, eu não compro um imovel nesse momento, pois, onde estou atualmente a media de valor de compra é 300k, se colocar esse valor em FII pode-se obter mensalmente 3mil mensal, pago um aluguel de 1.200... Essa é minha estrategia, todavia minha mãe quer um imovel, mesmo eu apresentando para ela a conta acima, ela mantem sua vontade ainda mais com um financiamento da caixa que cabe no seu orçamento. Por isso, como o Raul ja apresentou, cada um ve a sua situação de vai com fé =D