VINO11 e BRCR11

[Marcos Paternoster]

Boa tarde pessoal, tudo bem?

Estou querendo ampliar a minha carteira de FIIs

Em uma análise preliminar percebi que VINO11 e BRBR11 estão bastantes descontados (P/VP). Possuem portifólios bons, nada muito fora do esperado....

O que vcs acham? Alguma "pegadinha" que eu não esteja vendo ou seriam bons fundos para investir e esperar uma melhora na valorização?

[William Redig]

1 minute ago, Marcos Paternoster disse:

Boa tarde pessoal, tudo bem?

Estou querendo ampliar a minha carteira de FIIs

Em uma análise preliminar percebi que VINO11 e BRBR11 estão bastantes descontados (P/VP). Possuem portifólios bons, nada muito fora do esperado....

O que vcs acham? Alguma "pegadinha" que eu não esteja vendo ou seriam bons fundos para investir e esperar uma melhora na valorização?

oi @Marcos Paternoster,

Não sei como está atualmente, mas o VINO11 tinha uma alavancagem alta, vinculada ao CDI e receitas atreladas ao IPCA, isso fez o fundo deteriorar muito.  Não sei se era um problema que já foi superado ou ainda existente.  Eu olharia isso antes de investir nele.  Era um ótimo fundo, com bons imóveis que foi se deteriorando com o tempo, pagando juros impraticáveis.

Cuidado.

[Gabriel Ramos#5886]

@Marcos Paternoster

Exatamente como o William comentou, o VINO11 apresenta uma alavancagem elevada, que representa 31,5% dos ativos imobiliários do fundo, conforme o último informe gerencial de março.

Desde novembro, o fundo tem utilizado o resultado acumulado para manter a distribuição de R$ 0,050 por cota. Embora ainda haja um bom saldo acumulado, isso exige cautela — não é uma prática que se sustente no longo prazo sem geração real de caixa.

A inadimplência está em 0,0%, o que limita o potencial de aumento de receita, restando basicamente os reajustes contratuais como mecanismo de crescimento.

Outro ponto importante: 73% dos contratos são atípicos, mas não ficou claro qual a natureza desses contratos — isso dificulta entender o real risco de vacância e renegociação.

Já os contratos típicos apresentam um desconto de 26,7% em relação à média de mercado, o que pode indicar potencial de revisão para cima — ou, por outro lado, uma dificuldade da gestão em negociar valores mais próximos ao mercado.

Enfim, é um fundo com várias nuances. Embora pague bons dividendos, há muito caroço nesse angu. Se você não tem tempo para acompanhar de perto e analisar os informes gerenciais com regularidade, talvez seja melhor ficar de fora.

 

[Jaimson Bispo]

1 hour ago, Marcos Paternoster disse:

Boa tarde pessoal, tudo bem?

Estou querendo ampliar a minha carteira de FIIs

Em uma análise preliminar percebi que VINO11 e BRBR11 estão bastantes descontados (P/VP). Possuem portifólios bons, nada muito fora do esperado....

O que vcs acham? Alguma "pegadinha" que eu não esteja vendo ou seriam bons fundos para investir e esperar uma melhora na valorização?

Rapaz tem dezenas de ativos menos arriscado que o VINO11, não acho que vale apena correr risco com esse fii.

E O BRBR11, não conheço, acredito que vc quis dizer RBRR11, se for esse sei que é um fundo de papel High Grade mas não conheço a carteira desse fundo.

[William Redig]

47 minutes ago, Gabriel Ramos#5886 disse:

@Marcos Paternoster

Exatamente como o William comentou, o VINO11 apresenta uma alavancagem elevada, que representa 31,5% dos ativos imobiliários do fundo, conforme o último informe gerencial de março.

Desde novembro, o fundo tem utilizado o resultado acumulado para manter a distribuição de R$ 0,050 por cota. Embora ainda haja um bom saldo acumulado, isso exige cautela — não é uma prática que se sustente no longo prazo sem geração real de caixa.

A inadimplência está em 0,0%, o que limita o potencial de aumento de receita, restando basicamente os reajustes contratuais como mecanismo de crescimento.

Outro ponto importante: 73% dos contratos são atípicos, mas não ficou claro qual a natureza desses contratos — isso dificulta entender o real risco de vacância e renegociação.

Já os contratos típicos apresentam um desconto de 26,7% em relação à média de mercado, o que pode indicar potencial de revisão para cima — ou, por outro lado, uma dificuldade da gestão em negociar valores mais próximos ao mercado.

Enfim, é um fundo com várias nuances. Embora pague bons dividendos, há muito caroço nesse angu. Se você não tem tempo para acompanhar de perto e analisar os informes gerenciais com regularidade, talvez seja melhor ficar de fora.

 

Se eu não estou enganado, um dos principais ativos desse fundo é a Rede Globo em SP, ocupando um imóvel típico para a Globo e não tenho certeza que substituir o inquilino é algo facilmente factível.  Como mencionei antes, cuidado!

[Jaimson Bispo]

3 minutes ago, Jaimson Bispo disse:

Rapaz tem dezenas de ativos menos arriscado que o VINO11, não acho que vale apena correr risco com esse fii.

E O BRBR11, não conheço, acredito que vc quis dizer RBRR11, se for esse sei que é um fundo de papel High Grade mas não conheço a carteira desse fundo.

Ah! Vc tá falando do BRCR11 fundo de tijolo(Lajes) ei tbm não entraria, tem uma certa vacância e tem uma alta concentração no Rio que diferente de São Paulo, a vacância costuma ser sempre alta, o KNRI mesmo tendo ótimos prédios vem sofrendo com vacância no Rio.

[Carlos Filho]

2 horas atrás, Marcos Paternoster disse:

Boa tarde pessoal, tudo bem?

Estou querendo ampliar a minha carteira de FIIs

Em uma análise preliminar percebi que VINO11 e BRBR11 estão bastantes descontados (P/VP). Possuem portifólios bons, nada muito fora do esperado....

O que vcs acham? Alguma "pegadinha" que eu não esteja vendo ou seriam bons fundos para investir e esperar uma melhora na valorização?

@Marcos Paternoster, tudo bem?

VINO11 – Vinci Offices FII

• Segmento: Lajes corporativas
• P/VP: 0,50 – indica que o fundo está sendo negociado com 50% de desconto em relação ao seu valor patrimonial
• Dividend Yield (12 meses): 12,23%
• Último rendimento: R$ 0,05 por cota
• Vacância: O fundo enfrenta desafios de vacância, especialmente após a desocupação de um imóvel pela DHL na região da Chucri Zaidan, em São Paulo. A gestora estima uma redução de R$ 0,002 por cota nos resultados devido a essa saída
• Reservas: Possui reservas acumuladas de R$ 0,056 por cota, que podem ser utilizadas para manter a distribuição de dividendos

O VINO11 está com um preço atrativo em relação ao seu valor patrimonial, o que pode indicar uma oportunidade de valorização no longo prazo. Mas o VINO11 enfrenta desafios, como alta vacância e dificuldade na reposição de inquilinos, o que pode impactar a geração de receita do fundo.

Pode ser uma oportunidade de valorização no longo prazo, mas requer atenção aos riscos associados ao setor de lajes corporativas, como vacância e dificuldade na reposição de inquilinos.

BRCR11 – BTG Pactual Corporate Office Fund

• Segmento: Lajes corporativas
• P/VP: 0,48 – indica que o fundo está sendo negociado com 52% de desconto em relação ao seu valor patrimonial
• Dividend Yield (12 meses): 14,56%
• Último rendimento: R$ 0,45 por cota
• Vacância: 13,10%
• Patrimônio líquido: R$ 2,31 bilhões
• Valor patrimonial por cota: R$ 86,82

O BRCR11 também está sendo negociado com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial e apresenta um dividend yield atrativo. A vacância está em um patamar moderado para o segmento de lajes corporativas. O fundo possui um portfólio diversificado e é gerido por uma instituição financeira show de bola que é o BTG, o que pode oferecer maior segurança para nós. Mas precisa ser analisada esta vacância e concentração em poucos lugares.

[Sergio Tanaka]

o brcr ta esquisito pq no ultimo RI eles nao colocaram a saude financeira dando o motivo de auditoria.... ficou estranha a situacao

o vino11 digamos que eh peculiar, ja explicaram tudo

ele tem todos os seus problemas porem na minha analise, ele ter chego a 4 reais significa que o valor da cota deslocou demais do real valor do fundo, de um problema virou uma oportunidade para mim

desde qdo entrei a cota subiu 8% e a rentabilidade e 3 meses está de 18%, ou seja, absurdo... e isso mostra o qto o valor da cota nao fazia sentido algum mais

O ponto que eu quero falar é... qdo vc ja tem uma carteira lega, eu acho q temos q ter uns ativos arriscados no rolo, faz bem, seja pra aprender, seja pra ganhar dinheiro

agora, se vc ta montando a carteira e nao pode correr risco...esses 2 ai cai fora, eu nem cogitaria FII de laje, nenhum
se fosse escolher um, eu pegaria somente o PVBI por causa que ele esta majoritariamente na Faria Lima, e todos sabem que nao tem mais terrenos disponiveis na regiao, acabaram todos, entao o valor dos imoveis esta subindo que eh uma maravilha

Editado 24 de Abril por Sergio Tanaka

[Gustavo Oliveira Santos]

On 24/04/2025 at 18:00, Sergio Tanaka disse:

O ponto que eu quero falar é... qdo vc ja tem uma carteira lega, eu acho q temos q ter uns ativos arriscados no rolo, faz bem, seja pra aprender, seja pra ganhar dinheiro

agora, se vc ta montando a carteira e nao pode correr risco...esses 2 ai cai fora, eu nem cogitaria FII de laje, nenhum

@Marcos Paternoster, o amigo @Sergio Tanaka resumiu bem! 

O Vino11 é aquele ativo para dar emoção numa carteira onde os demais ativos são bem fundamentados. E o ponto detrator além da alavancagem é a concentração da receita oriunda do inquilino Globo (46%).  

Sugestão: Estude o KNRI11, por ser híbrido e bem consolidado nessa indústria de FII's, tem Lajes corporativas - Escritórios (54,44%)  + Logístico (45,56%) no seu portifólio sendo negociado com desconto de quase 10% do seu VPA.  

[Elcimar Guimarães]

Boa noite @Marcos Paternoster

Outro dia o Raul deixou um relatório com bons Fiis para se analisar.

Vou deixar o atalho para você.

👍🏼

 

 

[Luiz Felipe Lessing De Morais]

VINO11 parece muito atrativo olhando apenas o P/VP, mas pelos relatórios, vai notar uma alavancagem muito alta, e na distribuição de inquilinos, a Globo tem 40% da receita, sendo este o prédio que está financiado, e recentemente havia divulgado um aumento dos dividendos e simplesmente fingiu que nada aconteceu e manteve os valores sem nenhuma explicação aos cotistas, tem vendido suas cotas em outros fundos para manter os valores de dividendos… resumindo, não compensa. 
Eu tenho, foi o primeiro fundo que comprei, fui comprando mesmo desvalorizando e hoje é meu maior arrependimento, estou estudando uma forma de sair.