[Para Contadores e Advogados Brabos] Dúvida regularização imóvel no IR e inventário

[Leonardo Salles Binato]

Boa tarde. Estou com algumas dúvidas referente a um processo de regularização de um imóvel familiar pra tentar escapar de um possível nabo, se algum advogado, contador puder contribuir seria bacana, segue a situação:

Meu pai já falecido (10 anos) comprou um imóvel em 2003 (já quitado), nunca declarou imposto de renda.

Único imóvel da família, hoje residem nele minha mãe(casada em comunhão universal de bens com meu pai já falecido há aproximadamente 40 anos) e minha irmã.

Nunca foi feito o inventário da casa, minha irmã é autônoma e não declara imposto de renda, minha mãe é aposentada e faz a declaração de imposto de renda, porém, nunca declarou esse imóvel em que reside.

Agora queria saber, como fazer pra resolver essa situação? Podemos seguir sem declarar esse imóvel até que se faça o inventário?  Na próxima declaração da minha mãe, colocamos esse imóvel em bens e direitos? Se a gente não fazer nada, no futuro se tiver a intenção de vender esse imóvel, como vai ficar o ganho de capital? Melhor fazer alguma coisa agora ou esperar pra resolver tudo junto no inventário?

Se alguém tiver um bom conhecimento sobre esse assunto e puder dar uma ajuda, agradeço!

[Ricardo Ochoa Pachas]

1 hora atrás, Leonardo Salles Binato disse:

Boa tarde. Estou com algumas dúvidas referente a um processo de regularização de um imóvel familiar pra tentar escapar de um possível nabo, se algum advogado, contador puder contribuir seria bacana, segue a situação:

Meu pai já falecido (10 anos) comprou um imóvel em 2003 (já quitado), nunca declarou imposto de renda.

Único imóvel da família, hoje residem nele minha mãe(casada em comunhão universal de bens com meu pai já falecido há aproximadamente 40 anos) e minha irmã.

Nunca foi feito o inventário da casa, minha irmã é autônoma e não declara imposto de renda, minha mãe é aposentada e faz a declaração de imposto de renda, porém, nunca declarou esse imóvel em que reside.

Agora queria saber, como fazer pra resolver essa situação? Podemos seguir sem declarar esse imóvel até que se faça o inventário?  Na próxima declaração da minha mãe, colocamos esse imóvel em bens e direitos? Se a gente não fazer nada, no futuro se tiver a intenção de vender esse imóvel, como vai ficar o ganho de capital? Melhor fazer alguma coisa agora ou esperar pra resolver tudo junto no inventário?

Se alguém tiver um bom conhecimento sobre esse assunto e puder dar uma ajuda, agradeço!

✅ O que é preciso saber:

1. Inventário é obrigatório por lei. Mesmo que não queiram vender o imóvel agora, sem inventário ele continua legalmente em nome do seu pai. Isso impede venda, doação ou regularização futura, e pode gerar problemas até em caso de falecimento da sua mãe ou disputa familiar.
2. O imóvel não pode simplesmente ser incluído agora na declaração de IR da sua mãe. Isso seria considerado omissão de bens ou falsa declaração se não for feito o inventário e o imóvel formalmente transferido. Só pode incluir como bem próprio aquilo que está legalmente em nome da pessoa.
3. Ficar com tudo "na informalidade" traz risco maior no futuro. Se vocês forem vender, por exemplo, vai ter que correr atrás de toda a documentação antiga, pagar impostos com multa e juros, sem contar com possível valorização que pode gerar ganho de capital elevado — mesmo que vocês nem tenham lucros reais.

 

💡 O que fazer agora?

1. Consultar um advogado ou tabelião de confiança para iniciar o processo de inventário extrajudicial (se todos os herdeiros forem maiores, capazes e estiverem de acordo).
2. Levantar os documentos: escritura, certidão de óbito, certidões negativas, registro do imóvel.
3. Avaliar a possibilidade de usar o valor da época (2003) como base no inventário — o que pode reduzir o imposto sobre eventual ganho de capital no futuro.
4. Só após o inventário finalizado o imóvel poderá ser transferido formalmente para sua mãe e/ou herdeiros. A partir daí, ele pode ser declarado corretamente no IR.

 

👀 E se não fizer nada agora?

• Não poderá vender o imóvel legalmente.
• No futuro, o inventário pode ser mais caro, mais demorado e mais complicado (principalmente se houver falecimento de outro familiar).
• Pode haver multas, ITCMD em valores atualizados, e ganho de capital maior se o imóvel for regularizado com o valor atual.

[Leonardo Salles Binato]

4 minutes ago, Ricardo Ochoa Pachas disse:

✅ O que é preciso saber:

1. Inventário é obrigatório por lei. Mesmo que não queiram vender o imóvel agora, sem inventário ele continua legalmente em nome do seu pai. Isso impede venda, doação ou regularização futura, e pode gerar problemas até em caso de falecimento da sua mãe ou disputa familiar.
2. O imóvel não pode simplesmente ser incluído agora na declaração de IR da sua mãe. Isso seria considerado omissão de bens ou falsa declaração se não for feito o inventário e o imóvel formalmente transferido. Só pode incluir como bem próprio aquilo que está legalmente em nome da pessoa.
3. Ficar com tudo "na informalidade" traz risco maior no futuro. Se vocês forem vender, por exemplo, vai ter que correr atrás de toda a documentação antiga, pagar impostos com multa e juros, sem contar com possível valorização que pode gerar ganho de capital elevado — mesmo que vocês nem tenham lucros reais.

 

💡 O que fazer agora?

1. Consultar um advogado ou tabelião de confiança para iniciar o processo de inventário extrajudicial (se todos os herdeiros forem maiores, capazes e estiverem de acordo).
2. Levantar os documentos: escritura, certidão de óbito, certidões negativas, registro do imóvel.
3. Avaliar a possibilidade de usar o valor da época (2003) como base no inventário — o que pode reduzir o imposto sobre eventual ganho de capital no futuro.
4. Só após o inventário finalizado o imóvel poderá ser transferido formalmente para sua mãe e/ou herdeiros. A partir daí, ele pode ser declarado corretamente no IR.

 

👀 E se não fizer nada agora?

• Não poderá vender o imóvel legalmente.
• No futuro, o inventário pode ser mais caro, mais demorado e mais complicado (principalmente se houver falecimento de outro familiar).
• Pode haver multas, ITCMD em valores atualizadosPode haver multas, ITCMD em valores atualizados, e ganho de capital maior se o imóvel for regularizado com o valor atual., e ganho de capital maior se o imóvel for regularizado com o valor atual.

@Ricardo Ochoa Pachas Primeiramente muito obrigado pela resposta.

Queria debater um pouco mais a fundo sobre uma questão: 

"Pode haver multas, ITCMD em valores atualizadosPode haver multas, ITCMD em valores atualizados, e ganho de capital maior se o imóvel for regularizado com o valor atual., e ganho de capital maior se o imóvel for regularizado com o valor atual." -> O ITCMD não seria de 4% sobre a herança? Se eu declarar o imóvel com o valor atual de agora, pago um imposto no inventário maior (o valor final do 4%) mas em uma possível venda futura, o imposto de ganho de capital (que seria 20%) ficaria calculado sobre uma diferença menor. Não seria mais vantajoso?

Outra coisa, é que existe consenso quanto ao imóvel, nesse momento é total domínio da minha mãe, ela usa como bem preferir e para o seu maior conforto possível, depois disso, acredito que a minha irmã vai querer comprar a minha parte e ficar com o imóvel, não sei nem "se" e nem "quando" vai ter essa intenção de venda, mas preciso trabalhar com as possibilidades pra fazer a regularização mais correta e vantajosa possível.

 

[Ricardo Ochoa Pachas]

2 minutes ago, Leonardo Salles Binato disse:

@Ricardo Ochoa Pachas Primeiramente muito obrigado pela resposta.

Queria debater um pouco mais a fundo sobre uma questão: 

"Pode haver multas, ITCMD em valores atualizadosPode haver multas, ITCMD em valores atualizados, e ganho de capital maior se o imóvel for regularizado com o valor atual., e ganho de capital maior se o imóvel for regularizado com o valor atual." -> O ITCMD não seria de 4% sobre a herança? Se eu declarar o imóvel com o valor atual de agora, pago um imposto no inventário maior (o valor final do 4%) mas em uma possível venda futura, o imposto de ganho de capital (que seria 20%) ficaria calculado sobre uma diferença menor. Não seria mais vantajoso?

Outra coisa, é que existe consenso quanto ao imóvel, nesse momento é total domínio da minha mãe, ela usa como bem preferir e para o seu maior conforto possível, depois disso, acredito que a minha irmã vai querer comprar a minha parte e ficar com o imóvel, não sei nem "se" e nem "quando" vai ter essa intenção de venda, mas preciso trabalhar com as possibilidades pra fazer a regularização mais correta e vantajosa possível.

Sim, declarar pelo valor de mercado pode ser vantajoso no longo prazo, se houver venda futura com valorização. Mas só vale a pena se houver real expectativa de venda, ou divisão com ganho financeiro envolvido.

Se não houver venda futura, pagar ITCMD sobre um valor alto agora pode ser desnecessário.

Avalie junto com a família: vale mais a pena pagar um ITCMD um pouco maior agora e ter flexibilidade e economia tributária no futuro, ou economizar agora e correr risco de imposto elevado lá na frente

 

O valor do inventário não precisa ser o valor atual de mercado. Pode ser:

• O valor da escritura de aquisição (de 2003), ou
• Um valor atualizado com base em laudo, se desejarem.

Isso pode ser ajustado com o advogado e com base no entendimento da Secretaria da Fazenda do seu estado.

 

Sobre a sua mãe e a divisão futura:

• O fato de sua mãe residir e usufruir plenamente do imóvel não impede o inventário — na verdade, isso facilita, porque há acordo entre os herdeiros e ausência de litígio.
• Quando (e se) sua irmã quiser comprar sua parte, a escritura estará regularizada, e vocês poderão fazer a venda parcial ou doação com reserva de usufruto, por exemplo.

[Ricardo Ochoa Pachas]

14 minutes ago, Leonardo Salles Binato disse:

@Ricardo Ochoa Pachas Primeiramente muito obrigado pela resposta.

Queria debater um pouco mais a fundo sobre uma questão: 

"Pode haver multas, ITCMD em valores atualizadosPode haver multas, ITCMD em valores atualizados, e ganho de capital maior se o imóvel for regularizado com o valor atual., e ganho de capital maior se o imóvel for regularizado com o valor atual." -> O ITCMD não seria de 4% sobre a herança? Se eu declarar o imóvel com o valor atual de agora, pago um imposto no inventário maior (o valor final do 4%) mas em uma possível venda futura, o imposto de ganho de capital (que seria 20%) ficaria calculado sobre uma diferença menor. Não seria mais vantajoso?

Outra coisa, é que existe consenso quanto ao imóvel, nesse momento é total domínio da minha mãe, ela usa como bem preferir e para o seu maior conforto possível, depois disso, acredito que a minha irmã vai querer comprar a minha parte e ficar com o imóvel, não sei nem "se" e nem "quando" vai ter essa intenção de venda, mas preciso trabalhar com as possibilidades pra fazer a regularização mais correta e vantajosa possível.

 

📌 Supondo:

• Valor do imóvel: R$ 300 mil
• Todos os herdeiros são maiores e capazes
• Não há litígio
• Inventário feito em cartório (extrajudicial)

💰 CUSTOS ENVOLVIDOS:

• ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis) - 4% a 8% do valor do imóvel (varia por estado). Ex: ES = 4% → R$ 12.000
• Emolumentos do cartório         Em torno de R$ 2.500 a R$ 4.000
• Honorários advocatícios          2% a 10% do valor do patrimônio — média para extrajudicial: 5% → R$ 15.000
• Certidões e registros diversos         R$ 500 a R$ 1.000

💸 Total estimado: De R$ 30.000 a R$ 35.000, para um imóvel de R$ 300 mil
(pode ser menos se advogado for da família ou não cobrar percentual alto)

Editado Quarta-feira às 21:45 por Ricardo Ochoa Pachas