AJUDA - Declaração de venda de imóvel com ganho de capital

[Mariana Sengling Favaro]

Fala galera!! Boa noite!! 

Agora em março realizei a venda de um imóvel e preciso fazer o lançamento no GCAP uma vez que não vou comprar outro imóvel com esse dinheiro, vou investi-lo. Nunca fiz isso, vi alguns vídeos mas pensei em contratar um contador pra ajudar a entender quais gastos com a casa podem ser considerados pra diminuir a diferença entre valor de venda e valor de compra, consequentemente reduzindo imposto pago. 

Alguém passou por isso e pode me ajudar a entender aqui se é melhor mesmo contratar um contador ou alguém tem dicas ou conselhos ou qualquer coisa pra me dar uma luz?

Obrigadinha :)

[Rai Nunes Espindola]

Olha, eu não sou experiente neste assunto, pois apenas comprei mas nunca vendi imóvel. Mas já ouvi alguns casos.

Sei que o básico é deixar a corretagem fora do valor do imóvel. Assim, quem está comprando paga diretamente o corretor com parte do valor do imóvel (ou parte da entrada). Dessa forma já é menos valor a declarar e, convenhamos, não é justo pagar imposto desse valor destinado a corretagem. Feito isso, além de ser bom para quem financia (pois acaba financiando menos valor), vc pode deduzir o valor da corretagem mesmo assim, pois acredito que seja de direito seu isso não entrar como ganho de capital, bem como os gastos que vc teve com a documentação quando comprou.

Gastos com reformas e melhoria do imóvel, até onde sei, necessariamente vc precisa estar em poder das notas ficais de tudo que foi gasto. Se fez com autônomo que te deu um recibo, não deve ter como.

Sei que IPTU e condomínio não tem como deduzir.

Te falei o que sei "por cima" para te dar um caminho do que perguntar ou correr atrás, pois nem sempre o profissional que nos auxilia sabe ou pensa em tudo (infelizmente).

Sem dúvidas eu contarei com meu contador quando se eu fizer a mesma coisa no futuro.

 

Depois conta o que vc conseguiu para que eu possa tirar proveito da sua experiência! Boa sorte!!

[Rai Nunes Espindola]

Em tempo: se o seu corretor não for interessado apenas no dinheiro, ele sabe muito bem o que fazer e consegue te ajudar... Já viu isso milhares de vezes, de todas as formas e todas as experiências.

[Gustavo C Dantas]

1 hora atrás, Mariana Sengling Favaro disse:

Fala galera!! Boa noite!! 

Agora em março realizei a venda de um imóvel e preciso fazer o lançamento no GCAP uma vez que não vou comprar outro imóvel com esse dinheiro, vou investi-lo. Nunca fiz isso, vi alguns vídeos mas pensei em contratar um contador pra ajudar a entender quais gastos com a casa podem ser considerados pra diminuir a diferença entre valor de venda e valor de compra, consequentemente reduzindo imposto pago. 

Alguém passou por isso e pode me ajudar a entender aqui se é melhor mesmo contratar um contador ou alguém tem dicas ou conselhos ou qualquer coisa pra me dar uma luz?

Obrigadinha :)

Oi Mariana, tudo bem? Passei por uma venda de imóvel recentemente e este vídeo abaixo me ajudou muito. Acabei pesquisando as informações do vídeo em outras fontes e estavam ok. 

No meu caso ainda existia saldo remanescente de financiamento. E após abatê-lo acabou que entrei na regra de isenção do ganho de capital (até 440 mil). 

Do que pode declarar, o que eu lembro de cabeça é o seguinte:

1 - melhorias estruturais (reformas, armários), desde que vc tenha as notas fiscais, 

2 - valor destinado ao corretor de imóveis

3 - não sei se vc ainda tinha saldo devedor, mas pode declarar o valor destinado a quitação do saldo remanescente, desde que este tenha sido realizado pelo comprador.

 

Nesse canal do youtube também tem outros vídeos sobre o mesmo tema, inclusive com orientações de como se preenche no GCAP. 

Após assisti-los, sugiro aprofundar a pesquisa em outras fontes e conversar com um contador. Acabou que os contadores que procurei não me ajudaram mto não hehe. No fim, pra fazer bem feito, tive que entender sozinho.

No meu caso também vendi para investir o dinheiro. Sobre o valor que eu recebi fiz o seguinte: Hoje eu já possuo uma carteira com ações, FIIS, criptomoedas e ETFs internacionais. Venho montando essa carteira há 5 anos.

Porém, sempre (de vez em nunca hehe) que recebo uma bolada por algum motivo, eu nunca diluo tudo de uma vez na carteira, pois não sei o  que vem pela frente..

Pode acontecer de vc colocar essa grana toda em renda variável por ex, e estourar alguma coisa no mundo que vai levar o valor lá pra baixo (lógico que existe o risco positivo de tudo dar certo e sua carteira decolar, mas não sabemos o dia de amanhã). 

Assim, coloquei esse dinheiro em tesouro selic (que tá maravilhoso no momento, portanto - estou sem pressa) e fiz uma programação de aportes regulares mensais em minha carteira, de modo a diluir os aportes e reduzir o riscos, já relanceando minha carteira investindo nos ativos que desvalorizaram mais.

Por fim, passada essa parte do GCAP e tudo mais, pode ser bom vc contratar o serviço de consultoria aqui da AUVP para te auxiliar na alocação do capital! 

 

 

[Gustavo C Dantas]

ah! uma coisa mto importante que esqueci de falar. No próprio programa do GCAP, quando vc clica em instruções, tem tudo bem detalhado. 

Veja a partir da página 20 da ajuda.

 

 

[Rai Nunes Espindola]

1 hora atrás, Rai Nunes Espindola disse:

Se fez com autônomo que te deu um recibo, não deve ter como.

Pelo que postaram acima, eu estava errado, da pra usar recibo. Interessante.

[Mariana Sengling Favaro]

@Rai Nunes Espindolae @Gustavo Dantasmuito muito obrigada pelas dicas!!! Ajudaram demais! 

 

[Marcelo R]

Tenho interesse no assunto também, e pelo que estou entendendo até agora, eles consideram ganho de capital sem considerar a inflação...

o que é uma PUTA sacanagem ! (nem sei porque estou puto ou assustado, estamos no Brasil)

Tipo você comprou um imóvel há 10 anos... pagou R$ 100k ... vendeu 10 anos depois por R$ 200k 

Vão cobrar 15% sobre 100k ... porem nestes 10 anos, tivemos uma inflação de 77% !

Sendo que na verdade você praticamente não teve ganho de capital quase que nenhum...

Afff é triste a coisa !

EDITANDO AQUI

Não aguentei e instalei o GCAP e fui olhar melhor... ele calcula uma depreciação...

MAS, somente parcial

No exemplo de 10 anos, ele reduz o ganho de capital em 35% aprox. ( vale observar que o ganho real foi metade disso que esta sendo apurado / cobrado )

Editado 9 de Abril de 2023 por Marcelo Ribeiro

[Marcelo R]

Mariana, pelo que vi até agora no material que o pessoal postou, você tem que recolher o imposto até o ultimo dia util de abril, correto ?

Vai conseguir ficar isenta ? ou tem que pagar os 15% ?

 

Editado 2 de Agosto de 2023 por Marcelo Ribeiro

[Mariana Sengling Favaro]

On 09/04/2023 at 00:06, Marcelo Ribeiro disse:

Tenho interesse no assunto também, e pelo que estou entendendo até agora, eles consideram ganho de capital sem considerar a inflação...

o que é uma PUTA sacanagem ! (nem sei porque estou puto ou assustado, estamos no Brasil)

Tipo você comprou um imóvel há 10 anos... pagou R$ 100k ... vendeu 10 anos depois por R$ 200k 

Vão cobrar 15% sobre 100k ... porem nestes 10 anos, tivemos uma inflação de 77% !

Sendo que na verdade você praticamente não teve ganho de capital quase que nenhum...

Afff é triste a coisa !

EDITANDO AQUI

Não aguentei e instalei o GCAP e fui olhar melhor... ele calcula uma depreciação...

MAS, somente parcial

No exemplo de 10 anos, ele reduz o ganho de capital em 35% aprox. ( vale observar que o ganho real foi metade disso que esta sendo apurado / cobrado )

Excelente observação essa da inflação, @Marcelo Ribeiro!

 

Editado 2 de Agosto de 2023 por Mariana Favaro
Ocultar valores

[Mariana Sengling Favaro]

On 09/04/2023 at 11:03, Marcelo Ribeiro disse:

Nossa que estranho… somente 9k de imposto ? Está correto o cálculo mesmo ?

ou tem muita coisa mesmo de reforma ?

porque tem 600k de ganho de capital aí… o imposto eh de 15%…

Se está dando 9k… quer dizer que você está colocando que gastou mais de 550k nele, eh isso mesmo ?

 

Sim, é isso mesmo!! Só de marcenaria, por exemplo, foi mais de 100k, tirando marmoraria, revestimento e etc. O xxx foi numa casa quase que no contra piso. Por esses e por outros detalhes que eu estou meio insegura com toda essa conta e pensei no contador pra me ajudar!

Editado 2 de Agosto de 2023 por Mariana Favaro
Ocultar valores

[Marcelo R]

Em tempos de NFE você não tem necessariamente que ter a nota física, como é recente e são valores altos, você pode pedir para as empresas as notas…

Nao sei se já declarou IR, mas tem que colocar lá esse aumento de valor

Vale lembrar que se precisou pagar juros na aquisição do imóvel se não me engano isso também pode ser abatido

Editado 2 de Agosto de 2023 por Marcelo Ribeiro

[Rai Nunes Espindola]

On 09/04/2023 at 08:55, Mariana Sengling Favaro disse:

mas quase que no risco aqui pq algumas coisas se a receita me pegar terei que correr atrás das notas e se não achar as notas

Agora é calcular a diferença de valor desse "risco"... Se for pouca, às vezes é melhor pagar.

Em um imóvel desse valor às vezes tentamos economizar em valores que dentro do montante é insignificante e justamente essa economia pode fazer o barato sair caro.

Por exemplo, se as notas que te faltam significam 5k, melhor pagar logo isso pois vc está realmente pagando muito menos imposto do que era esperado, tem uma chance razoável disso ser observado de perto.

Agora se as notas que te faltam significa maior parte do valor, não sei opinar sobre o que fazer. Precisaria entender primeiro quais seriam as consequências caso peçam os detalhes e vc não consiga apresentar as notas.

Outro ponto é que, se foi feito com empresas e lojas, eles podem ter essas notas para te fornecer. E também, como foi recente, se vc é de São Paulo, pode estar constando na sua nota fiscal paulista ou na nota do milhão... Salvo engano vc consegue literalmente ver a nota por lá... Ou se ao menos conseguir a chave de acesso por lá, já da pra consultar.

Editado 2 de Agosto de 2023 por Rai Nunes

[Marcelo R]

Na verdade a empresa TEM que te fornecer a NF, e se você tem como comprovar que pagou para eles, tipo PIX na conta da empresa, quem vai se ferrar por sonegação são eles… boleto em nome da empresa, etc…

[Mariana Sengling Favaro]

On 09/04/2023 at 11:53, Marcelo Ribeiro disse:

Em tempos de NFE você não tem necessariamente que ter a nota física, como é recente e são valores altos, você pode pedir para as empresas as notas…

Nao sei se já declarou IR, mas tem que colocar lá esse aumento de valor

Vale lembrar que se precisou pagar juros na aquisição do imóvel se não me engano isso também pode ser abatido

Então, no IR desse ano entendo que preciso colocar só a aquisição, certo? E aí no IR do ano que vem eu declararia a venda, esse aumento de valor e o pagamento da DARF.

Até pensando agora, se existe um risco de malha fina, ele vem no ano que vem na declaração do IR ou já esse ano no momento do GCAP/DARF?

Sobre os juros sim, está embutido na conta. Os xxx foi com financiamento de ~xxxk. 

Editado 2 de Agosto de 2023 por Mariana Favaro
Ocultar valores

[Mariana Sengling Favaro]

On 09/04/2023 at 11:58, Rai Nunes Espindola disse:

Agora é calcular a diferença de valor desse "risco"... Se for pouca, às vezes é melhor pagar.

Em um imóvel de xxx às vezes tentamos economizar em valores que dentro do montante é insignificante e justamente essa economia pode fazer o barato sair caro.

Por exemplo, se as notas que te faltam significam 5k, melhor pagar logo isso pois vc está realmente pagando muito menos imposto do que era esperado, tem uma chance razoável disso ser observado de perto.

Agora se as notas que te faltam significa maior parte do valor, não sei opinar sobre o que fazer. Precisaria entender primeiro quais seriam as consequências caso peçam os detalhes e vc não consiga apresentar as notas.

Outro ponto é que, se foi feito com empresas e lojas, eles podem ter essas notas para te fornecer. E também, como foi recente, se vc é de São Paulo, pode estar constando na sua nota fiscal paulista ou na nota do milhão... Salvo engano vc consegue literalmente ver a nota por lá... Ou se ao menos conseguir a chave de acesso por lá, já da pra consultar.

Vou colocar uma lupa nessa conta do que tem NF x o que não tem pra chegar nessa conta!! Boa sugestão

Editado 2 de Agosto de 2023 por Mariana Favaro
Ocultar valores

[Marcelo R]

Realmente é muito importante você buscar uma ajuda especializada.

Se você for usar parte do ganho para quitar o financiamento é isento

E o pagamento se houver, você tem que fazer no mês seguinte do recebimento, não eh só ano que vem não… senão vai pagar multa.

 

Editado 2 de Agosto de 2023 por Marcelo Ribeiro

[Mariana Sengling Favaro]

5 horas atrás, Marcelo Ribeiro disse:

Realmente é muito importante você buscar uma ajuda especializada.

Se você for usar parte do ganho para quitar o financiamento é isento

E o pagamento se houver, você tem que fazer no mês seguinte do recebimento, não eh só ano que vem não… senão vai pagar multa.

 

Sim sim, pagamento de DARF agora em abril. Mas no IR, entendo que só declaro a venda no próximo ano! Certo?

[Marcelo R]

Eu coloquei como corretagem 500.000,00 só pra ficar mais facil, mas da uma olhada na imagem, ele já coloca a parte do imposto pago e a parte isenta que você vai usar depois no IR de 2023 ano que vem...

Nesta simulação meio "tabajara" e aproximada, esta dando 14k de IR

Mas como te disse, tem varias coisas que você pode abater, inclusive usar o lucro para abater o financiamento, ou seja, vendo tudo direitinho os números e comprovantes, é bem provável que não precise pagar IR nesta operação.

 

[Juliana E]

On 08/04/2023 at 20:38, Mariana Sengling Favaro disse:

Fala galera!! Boa noite!! 

Agora em março realizei a venda de um imóvel e preciso fazer o lançamento no GCAP uma vez que não vou comprar outro imóvel com esse dinheiro, vou investi-lo. Nunca fiz isso, vi alguns vídeos mas pensei em contratar um contador pra ajudar a entender quais gastos com a casa podem ser considerados pra diminuir a diferença entre valor de venda e valor de compra, consequentemente reduzindo imposto pago. 

Alguém passou por isso e pode me ajudar a entender aqui se é melhor mesmo contratar um contador ou alguém tem dicas ou conselhos ou qualquer coisa pra me dar uma luz?

Obrigadinha :)

Eu passei. O contador vai conseguir fazer um cálculo mais preciso porque, dependendo do imóvel anterior, quanto tempo você tinha ele e outras variáveis, você vai conseguir calcular melhor quanto vai pagar de ganho de capital. No meu caso, meu apê de 500 mil teria um valor de 29 mil a ser pago como ganho de capital. Por sorte, a lei mudou e eu pude jogar tudo no finaciamento que eu já tinha (se você tiver financiamento, é uma boa) e não paguei nada. 

Mas fala com um contador. Quem sabe vale você pagar aí uns 200 pra fazer teu imposto de renda com ele. Eu pago um pouco mais do que isso e vale cada centavo.