Vale a pena financiar um apartamento para alugar e o aluguel recebido ser usado para pagar as parcelas do próprio financiamento?

[Thomaz Silva Wellausen]

Bom dia galera! Tudo bem? Estou com uma dúvida no módulo de financiamento de imóveis. Meu caso:

Em 2020 comprei um apartamento de 29m2 em um local nobre de São Paulo com intenção de ser meu primeiro apto e para já ter um patrimônio em imóveis. Por ter sido na planta, consegui um preço de 290 mil reais. Não tenho intenção de pagar a vista por esse valor ser um pouco maior do que todos os meus ativos + reserva de emergência. Não seria prudente nem financeiramente vantajoso. Mas já estou feliz com a valorização. Ao pesquisar novamente o valor do imóvel hoje está valendo de 450 à 600 mil.

O apartamento será entregue no final de 2024, e na entrega de chaves, terei pago 90 mil e com o intuito de financiar por volta dos 200 mil restantes. Não tenho a intenção de morar nele imediatamente, por gostar de morar no apto que já estou com minha noiva, por ser pequeno para duas pessoas e por ter uma meta de fazer um intercâmbio em 2025. 

Por isso pensei nas seguintes opções: Seria interessante alugar ele (airbnb ou convencional) e com o valor do aluguel pagar as parcelas do próprio financiamento? Sabendo que o financiamento tem uma taxa de 10,80% a.a. e a taxa de aluguel de 0,5% ao mês desse apto (+ ou - $2750 se considerar 450k), já seria praticamente a parcela inicial ($2950) e mais do que a parcela final ($1560) podendo amortizar. Num prazo de 120 meses, o apto estaria quitado na metade do tempo. Além disso, tenho uma reserva para continuar o financiamento caso o aluguel não seja constante.

Ou a segunda opção: nem considero a opção de aluguel e vendo o apto por 450-500k, passando a divida de 200k de financiamento e lucrando com o valor da valorização.

De qualquer forma, não sei que decisão tomar. Sugestões?

 

Valeu e abraço!

Editado 15 de Abril de 2023 por Thomaz Silva Wellausen

[Flavio Prado]

16 horas atrás, Daniel Fernandes Coração disse:

Olha, é uma decisão muito pessoal  sua. Porém, como vc falou que gostou muito do imóvel e ele é na região de pinheiros eu sinceramente estudaria mais um pouco e tenderia a FICAR com o imóvel,  eu to indo bem na contra mão do que todos estão falando aqui. 

Alguns pontos que vc levantou:

* 200 metros do metros clinicas

* perto da faculdade de medicina

* perto da paulista

* perto do pacaembu

Acredito que vale um estudo mais detalhado com os valores dos alugueis praticados ai na região que vc comprou o AP, pq assim..

Eu moro no centro de Osasco, tenho um apartamento a 300 metros da estação de trem. atualmente aqui os apartamentos estão na casa dos 390 mil reais.

um vizinho alugou o apartamento aqui por um valor de aproximadamente 3300 no térreo com o condomínio e imposto incluso. ( o ap tinha somente os armários básicos.

Considerando o local e os pontos q informei acima, acredito que vc consiga um valor de uns 4mil reais mensais com o condomínio e imposto.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

@Daniel Fernandes Coração tirando os valores "extras", qual é o valor somente do aluguel?

[Daniel Fernandes Coração]

38 minutes ago, Flavio Prado disse:

@Daniel Fernandes Coração tirando os valores "extras", qual é o valor somente do aluguel?

Fica assim

VALOR ALUGUEL = 3200

10% da imobiliária = 320

VALOR CONDOMINIO + IMPOSTO = 450

Sobra 2430.

com este valor ele paga a parcela do mês e acho q umas 2 parcelas de amortização. o valor q ele paga de prestação é baixo

 

 

 

 

 

[Rai Nunes Espindola]

Tá doido... Eu andei revendo os valores de alugueis e está tudo muito acima mesmo. Aqui no meu condomínio parece que dobrou tudo.

[Othon Oliveira]

Fala, Thomaz. Tudo bom?

Cara, vou te falar a minha visão, que não vai entrar muito no mérito de rentabilidade e etc. Acredito, que isso o pessoal destrinchou.

Você comentou que atualmente, reside em um AP com a sua noiva e pretende fazer intercâmbio.

Se a  intenção for voltar para o Brasil a curto prazo, e morar nele, ou comprar outro, eu não venderia.

Se não tivesse uma visão do cenário de intercâmbio, se irá rolar algo diferente por lá, não tomaria essa decisão por agora, esperaria um pouco mais.

Se optasse  por vender e alocar a grana, pensaria em FFIs, caso não tivesse a intenção de retornar ao Brasil em curto/médio prazo.

Se optasse por vender, mas tivesse a intenção de voltar ao Brasil em curto/médio prazo com intenção de ter imóvel próprio, pensaria ali em LCI e LCA (com FGC e sem IR), ou algum Tesouro, CDB, CDI e etc.

Tenho a impressão, de que você não está com pressa nessa decisão. Então, em caso de venda, penso que a negociação está ao seu favor.

Olhando o cenário atual, pensaria em tomar primeiro a decisão de "vida", e através disso partiria para os cenários do que fazer com imóvel, onde aplicar e etc.

Espero ter contribuído com algo.

Pessoal, se tiver viajado na "maionese" ai.. pontuem!

=}

Boa sorte, abraço!

 

[Flavio Prado]

On 20/04/2023 at 10:18, Daniel Fernandes Coração disse:

Fica assim

VALOR ALUGUEL = 3200

10% da imobiliária = 320

VALOR CONDOMINIO + IMPOSTO = 450

Sobra 2430.

com este valor ele paga a parcela do mês e acho q umas 2 parcelas de amortização. o valor q ele paga de prestação é baixo

 

 

 

 

 

@Daniel Fernandes Coração está dando 0,62% bruto. Perto de outros por aí, até que está bem.

[Thomaz Silva Wellausen]

On 19/04/2023 at 16:40, Rai Nunes Espindola disse:

Custo inicial do apartamento: 90 mil "de entrada"
Financiamento: R$ 200.000
Valor atualizado Apartamento: 600 mil
Média parcela inicial + final: R$ 2.255

Estou chutando 30 anos de financiamento.

Para calcular o resultado com o aluguel precisaria de mais informações e calcular mês a mês porque o valor das parcelas vão mudando.

Mas vou fazer em cima da média (o que é errado pois o resultado é superior a realidade).

Considerando então R$ 3.000 (0,5% de 600k) de aluguel e parcelas de R$ 2.255. Ou seja, um cenário bem melhor do que vc provavelmente vai ter. A diferença do aluguel para a parcela é de R$ 745 com juros em 8% conforme normalmente usamos aqui para longo prazo.

Em 10 anos:

 

Em 20 anos:

 

Em 30 anos:

 

Então após 30 anos vc teria R$ 780.000 dessa aplicação da diferença da parcela. O valor real é bem distante desse na verdade, pois vc nem começa aportar nos primeiros meses e os aportes iniciais fazem toda diferença nesse tempo.

 

Seu imóvel já deu uma baita valorizada, não deve mais acontecer. Mas vamos considerar 6% ao ano de valorização pela região, que já é superestimado na minha opinião levando em conta que estamos falando da "média" de 30 anos. O valor do imóvel chegaria em R$ 2.846.094,70.

Somando com o investimento, seu patrimônio seria de: R$ 3.627.264,89

Isso aí é o resultado em um mundo muito além do que vc vai conseguir na realidade. Só joguei tudo muito pra cima pela falta de informação. Sem considerar alguns pontos que podem impactar negativamente, como ficar sem inquilino e ter que pagar condomínio e IPTU, além da parcela.

Além de que consideramos o maior valor mencionado e calculamos o aluguel em cima dele. Mas pode ser que anunciem o apartamento por 600 e só consigam vender por 450. Não sei.

Agora vamos fazer a conta com vc investindo, mas considerando o pior cenário possível.

Se vender o apartamento por 450.000, onde vão te sobrar então R$ 250.000 e aportando a média da parcela.

Segundo o Raul, em FIIs vc consegue ao menos 0,7% em fundos conservadores.

 

Em 10 anos:

 

Em 20 anos:

 

Em 30 anos:

 

Devemos considerar que vc vai aportar mais no começo, porque as parcelas iniciais são mais caras... Então o resultado seria muito melhor, mesmo aportando menos no final.

Resumindo, calculamos o melhor cenário possível do seu apartamento sendo alugado e comparamos com o pior cenário possível na venda do seu apartamento e aportando.

Ainda assim vc saiu 2 milhões na frente vendendo o apartamento.

Fora que os FIIs tem uma liquidez muito melhor.

Nem precisa entrar no detalhe da conta.

 

Espero não ter comido bola em nada, os mais experientes chequem as contas, por favor!!! @Flavio Prado

Excelente explicação. Faz total sentido.

Irei me organizar para a venda. Muito obrigado!

[Rai Nunes Espindola]

6 minutes ago, Thomaz Silva Wellausen disse:

Excelente explicação. Faz total sentido.

Irei me organizar para a venda. Muito obrigado!

Fico contente de ter ajudado.

[Thomaz Silva Wellausen]

On 20/04/2023 at 11:51, Othon Oliveira disse:

Fala, Thomaz. Tudo bom?

Cara, vou te falar a minha visão, que não vai entrar muito no mérito de rentabilidade e etc. Acredito, que isso o pessoal destrinchou.

Você comentou que atualmente, reside em um AP com a sua noiva e pretende fazer intercâmbio.

Se a  intenção for voltar para o Brasil a curto prazo, e morar nele, ou comprar outro, eu não venderia.

Se não tivesse uma visão do cenário de intercâmbio, se irá rolar algo diferente por lá, não tomaria essa decisão por agora, esperaria um pouco mais.

Se optasse  por vender e alocar a grana, pensaria em FFIs, caso não tivesse a intenção de retornar ao Brasil em curto/médio prazo.

Se optasse por vender, mas tivesse a intenção de voltar ao Brasil em curto/médio prazo com intenção de ter imóvel próprio, pensaria ali em LCI e LCA (com FGC e sem IR), ou algum Tesouro, CDB, CDI e etc.

Tenho a impressão, de que você não está com pressa nessa decisão. Então, em caso de venda, penso que a negociação está ao seu favor.

Olhando o cenário atual, pensaria em tomar primeiro a decisão de "vida", e através disso partiria para os cenários do que fazer com imóvel, onde aplicar e etc.

Espero ter contribuído com algo.

Pessoal, se tiver viajado na "maionese" ai.. pontuem!

=}

Boa sorte, abraço!

 

Oi Othon blz?

Estou exatamente nessa situação de se casa ou compra uma bicicleta kkkkk

Mas penso exatamente que esse apto seja uma forma de alavancar meu patrimônio. Como vou fazer isso, ai iria decidir com calma, afinal, o prédio nem existe ainda e ao mesmo tempo que estou aportando, estou pagando as parcelas. No fim seria o que faz mais sentido para mim nessa etapa da minha vida. Irei conversar com minha noiva sobre o que fazer com ele. Mas acredito que ambas as situações eu ficaria satisfeito.

Obrigado pela opinião!

[Thomaz Silva Wellausen]

On 19/04/2023 at 17:17, Daniel Fernandes Coração disse:

Olha, é uma decisão muito pessoal  sua. Porém, como vc falou que gostou muito do imóvel e ele é na região de pinheiros eu sinceramente estudaria mais um pouco e tenderia a FICAR com o imóvel,  eu to indo bem na contra mão do que todos estão falando aqui. 

Alguns pontos que vc levantou:

* 200 metros do metros clinicas

* perto da faculdade de medicina

* perto da paulista

* perto do pacaembu

Acredito que vale um estudo mais detalhado com os valores dos alugueis praticados ai na região que vc comprou o AP, pq assim..

Eu moro no centro de Osasco, tenho um apartamento a 300 metros da estação de trem. atualmente aqui os apartamentos estão na casa dos 390 mil reais.

um vizinho alugou o apartamento aqui por um valor de aproximadamente 3300 no térreo com o condomínio e imposto incluso. ( o ap tinha somente os armários básicos.

Considerando o local e os pontos q informei acima, acredito que vc consiga um valor de uns 4mil reais mensais com o condomínio e imposto.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Muito bom você ter pontuado outra opinião. Deixa a discussão mais rica, afinal, nem sempre existe uma resposta certa.

Irei pensar com calma a respeito, já que ambas as situações são interessantes ao meu ver. Vou pesquisar mais sobre isso pois matematicamente, vender faz mais sentido, mas emocionalmente e talvez até alguma forma de segurança, ficar seja mais interessante.

Obrigado e abraço!