Como avaliar a dívida de FIIs?

[Alexandre De Paiva Silva]

O que estudei até agora:

Teoricamente FIIs não podem contrair dividas diretamente, mas podem utilizar seus recebimentos futuros como garantia para um empréstimo e, assim, conseguir se alavancar através de CRIs. Desta forma, a maioria dos FIIs tem algum nível de endividamento (mesmo que pequeno).

Os juros destes empréstimos podem ser classificados como despesa financeira e pagos normalmente, mas o principal não pode. Desta forma, como todo FII é obrigados a distribuir 95% de sua receita líquida, acabam tendo apenas 5% desta receita líquida para pagar o principal.

Na maioria dos casos, estes CRIs são emitidos prevendo um aumento de receita, como a aquisição ou desenvolvimento de um novo imóvel, mas, quando esta expectativa não se concretiza (atraso de obras, vacância, etc.), o fundo pode precisar vender um imóvel em condição desfavorável ou captar dinheiro do mercado através de uma nova emissão de cotas (que força o investidor a aportar mais ou ser diluído).

 

Minhas dúvida é: 

Dado este desafio de ter apenas 5% da receita líquida disponível para pagar o principal de dívidas, como posso avaliar o nível de endividamento de um fundo e o risco que ele está assumindo dentro da minha análise e possivelmente considerar este como um critério no diagrama do cerrado?

O relatório gerencial de alguns FIIs, como o VILG11, mostra os juros/principal que espera pagar nos próximos meses, mas nem todos divulgam essa informação (pelo que procurei). Tentei buscar os CRIs do fundo na ANBIMA mas só consegui encontrar informações mais gerais como a data de vencimento e a taxa de parte dos títulos (alguns nem aparecem) mas olhar só para o tamanho da dívida parece insuficiente (podemos ter uma dívida pequena mas o pagamento de um principal no próximo mês sem caixa suficiente, por exemplo).

Estou tendo dificuldade de avaliar se os fundos vão conseguir ou não pagar estas dividas sem vendas / captação.

Editado 19 de Julho de 2023 por Alexandre De Paiva Silva

[Alexandre De Paiva Silva]

Por exemplo, o VILG11 tem um 'Cronograma de Pagamento das Obrigações de Aquisição de Imóveis a Prazo' no seu relatório gerencial que permite ter uma noção melhor dessas dividas

Pela planilha de fundamentos, temos dados financeiros divulgados até 1T23, então conseguimos estimar (porcamente, mas melhor do que nada) a receita/gastos dos próximos trimestres (deixando o arquivo em anexo caso alguém queria usar ou validar as contas)

 

Nesta análise usei a média do ultimo ano (4 trimestres) para estimar os valores de 'Resultado Imóveis', 'Receita Financeira' e 'Taxa de Administração'. Além disso, considerei zero 'Outras Despesas do Fundo', os valores de 'Despesa Financeira' do cronograma acima, a distribuição minima de 95% dos rendimentos e descontei os valores de 'Principal' (também a partir do cronograma) do caixa acumulado.

A conclusão foi que em 2T24 o fundo não terá caixa para pagar suas dívidas e, portanto, vai precisar vender algum imóvel ou captar dinheiro do mercado até lá.

Faz sentido esta análise? As contas batem?

Planilha de Fundamentos - 1T23 (1).xlsx

Editado 19 de Julho de 2023 por Alexandre De Paiva Silva