Inserção de FII's no diagrama do cerrado

[Luis Eugênio Gomes Freitas]

Boa noite pessoal, após estudar o módulo sobre FII's e ler todas as perguntas da comunidade que abordassem sobre a análise de FII's cheguei a meu protótipo de perguntas a serem inseridas no Diagrama do Cerrado (não são para análise em si dos FII's, para tal uso os ensinamentos de Raul e sugestões da casa de research a qual utilizo e confio bastante, fazendo após meu próprio estudo, é claro).

Segue as perguntas que pensei em utilizar:

1)É um fii de tijolo ?

2) Faz parte da base da carteira (logística ou shopping)?

3)Esse fundo está acima dos seus pares no setor (qualidade dos fiis, imóveis ou papéis) ?

4)Possui no máximo 15 % de sua renda proveniente de uma única fonte ?

5) Tem dividendos consistentes nos últimos 12 meses, e acima da média do setor ?

6)Seu P/VP é até 1 para de papel e FOF e 1,15 para tijolo ?

7)Seus imóveis ou contratos são melhores que os outros Fiis (contratos atípicos para tijolos e contratos que se beneficiam do contrafluxo para papéis )?

8)A gestão tem buscado ativamente performar melhor que os outros Fiis (esforço para reduzir dívidas ou vacâncias)?

 

Considerações:

- Tenho muito mais experiência com renda variável do que renda fixa (inclusive fui negligente com essa parte no curso, vou ter que estudar melhor), então tenho menos capacidade para analisar fiis de papel.

- Ainda não fiz análise aprofundadas dos fiis de papéis, então após fazer, acredito que poderei melhorar algumas das perguntas pra realidade dos de papéis.

- FII's irão representar cerca de 20 a 30 % do meu patrimônio (sem considerar fiis infra e fiagros). Essas perguntas buscam de ir encontro com a seguinte meta que estabeleci entre os FII'S: 70 % de tijolo, sendo cerca de 3 a 4 de logística (totalizando 35 %); 3 de shoppings (totalizando 20 %);  até 2 corporativos (totalizando 5%); até 3 híbridos/outros (totalizando 10 %);  10 % em FOF's, em até 2 fundos, e 20 % em papéis, distribuídos em até 5 fundos. Essas porcentagens são passíveis de mudança, especialmente se for considerar os fiinfra e fiagros aqui nessa parte, os quais quero que respondam por cerca de 5 % da carteira global.

- Embora não ache tão importante a questão do tempo de FII's de mercado, sei que muitos consideram essa uma questão fundamental, devo acabar incluindo ela também em algum momento.

Justificativa dos critérios:

- 1 e 2, expliquei acima o porquê do peso pra esses setores;

- 3 critério um pouco subjetivo que busca basicamente definir o "líder do setor", apartir da análise da qualidade e localização dos imóveis, contratos ou fiis;

- 4 buscar mitigar os riscos de um eventual calote;

- 5 buscar previsibilidade nas receitas;

- 6 tolerância maior nos de tijolo devido ao tempo que demora pra atualizar valores dos imóveis;

- 7 semelhante ao critério 3, mas vou buscar o deixar mais objetivo, analisando a prevalência de contratos atípicos e o Wault para FII's de tijolo, e o LTV para os de papel;

- 8 busca observar as medidas que a gestora vem adotando pra melhorar a qualidade do FII e superar os desafios.

 

É isso pessoal, desde já agradeço os comentários e estou aberto a discussões para que possa melhorar os critérios.

 

 

 

 

Editado 15 de Novembro de 2023 por Luis Eugênio Gomes Freitas

[Edison Luis Paulini]

2 horas atrás, Luis Eugênio Gomes Freitas disse:

Boa noite pessoal, após estudar o módulo sobre FII's e ler todas as perguntas da comunidade que abordassem sobre a análise de FII's cheguei a meu protótipo de perguntas a serem inseridas no Diagrama do Cerrado (não são para análise em si dos FII's, para tal uso os ensinamentos de Raul e sugestões da casa de research a qual utilizo e confio bastante, fazendo após meu próprio estudo, é claro).

Segue as perguntas que pensei em utilizar:

1)É um fii de tijolo ?

2) Faz parte da base da carteira (logística ou shopping)?

3)Esse fundo está acima dos seus pares no setor (qualidade dos fiis, imóveis ou papéis) ?

4)Possui no máximo 15 % de sua renda proveniente de uma única fonte ?

5) Tem dividendos consistentes nos últimos 12 meses, e acima da média do setor ?

6)Seu P/VP é até 1 para de papel e FOF e 1,15 para tijolo ?

7)Seus imóveis ou contratos são melhores que os outros Fiis (contratos atípicos para tijolos e contratos que se beneficiam do contrafluxo para papéis )?

8)A gestão tem buscado ativamente performar melhor que os outros Fiis (esforço para reduzir dívidas ou vacâncias)?

 

Considerações:

- Tenho muito mais experiência com renda variável do que renda fixa (inclusive fui negligente com essa parte no curso, vou ter que estudar melhor), então tenho menos capacidade para analisar fiis de papel.

- Ainda não fiz análise aprofundadas dos fiis de papéis, então após fazer, acredito que poderei melhorar algumas das perguntas pra realidade dos de papéis.

- FII's irão representar cerca de 20 a 30 % do meu patrimônio (sem considerar fiis infra e fiagros). Essas perguntas buscam de ir encontro com a seguinte meta que estabeleci entre os FII'S: 70 % de tijolo, sendo cerca de 3 a 4 de logística (totalizando 35 %); 3 de shoppings (totalizando 20 %);  até 2 corporativos (totalizando 5%); até 3 híbridos/outros (totalizando 10 %);  10 % em FOF's, em até 2 fundos, e 20 % em papéis, distribuídos em até 5 fundos. Essas porcentagens são passíveis de mudança, especialmente se for considerar os fiinfra e fiagros aqui nessa parte, os quais quero que respondam por cerca de 5 % da carteira global.

- Embora não ache tão importante a questão do tempo de FII's de mercado, sei que muitos consideram essa uma questão fundamental, devo acabar incluindo ela também em algum momento.

Justificativa dos critérios:

- 1 e 2, expliquei acima o porquê do peso pra esses setores;

- 3 critério um pouco subjetivo que busca basicamente definir o "líder do setor", apartir da análise da qualidade e localização dos imóveis, contratos ou fiis;

- 4 buscar mitigar os riscos de um eventual calote;

- 5 buscar previsibilidade nas receitas;

- 6 tolerância maior nos de tijolo devido ao tempo que demora pra atualizar valores dos imóveis;

- 7 semelhante ao critério 3, mas vou buscar o deixar mais objetivo, analisando a prevalência de contratos atípicos e o Wault para FII's de tijolo, e o LTV para os de papel;

- 8 busca observar as medidas que a gestora vem adotando pra melhorar a qualidade do FII e superar os desafios.

 

É isso pessoal, desde já agradeço os comentários e estou aberto a discussões para que possa melhorar os critérios.

 

 

 

 

Boa noite, Luis!

Achei interessante seu diagrama. O mais diferente que vi até agora para FIIs e parece ser muito razoável.

 

O que eu diria a mais seria:

- observar a taxa de vacância dos FIIs de tijolo eu acredito ser um ponto importante;

- observar se o FII possui taxa de administração e/ou performance;

- nos FIIs é possível avaliar também a receita e seu crescimento. Talvez valha apena observar isso também.

 

Ficam aí uns pontos para você refletir onde obviamente não é nada obrigatório a inserção mas acho que vale pensar!

 

[Luis Eugênio Gomes Freitas]

38 minutes ago, Edison Paulini disse:

Boa noite, Luis!

Achei interessante seu diagrama. O mais diferente que vi até agora para FIIs e parece ser muito razoável.

 

O que eu diria a mais seria:

- observar a taxa de vacância dos FIIs de tijolo eu acredito ser um ponto importante;

- observar se o FII possui taxa de administração e/ou performance;

- nos FIIs é possível avaliar também a receita e seu crescimento. Talvez valha apena observar isso também.

 

Ficam aí uns pontos para você refletir onde obviamente não é nada obrigatório a inserção mas acho que vale pensar!

 

Obrigado pelas sugestões quanto a questão da vacância e taxas de performance e administração, acaba que avalio na hora de analisar o FII, optei por não incluir também no diagrama por acreditar que indiretamente esses custos já vem embutidos na questão do dividend yeld. Acredito também na premissa que @Adriano Umemurasempre fala, que mais vale um fundo com taxas um pouco mais elevadas, mas que performa melhor que seus concorrentes do que o contrário.

Já sobre a ideia de avaliar o crescimento das receitas, gostei bastante da sugestão, vou considerar esse tópico também, obrigado.

[Bruno Rangel]

Achei bacana as perguntas que tu colocou!

Como sua estratégia é bem "agressiva/focada" no segmento de Tijolo... Observar a vacancia da perspectiva do diagrama acredito que seja interessante, pois embora voce analisou hoje uma taxa de vacancia aceitavel, essa taxa pode mudar amanha

[Renan Porto Sanches]

12 horas atrás, Luis Eugênio Gomes Freitas disse:

Boa noite pessoal, após estudar o módulo sobre FII's e ler todas as perguntas da comunidade que abordassem sobre a análise de FII's cheguei a meu protótipo de perguntas a serem inseridas no Diagrama do Cerrado (não são para análise em si dos FII's, para tal uso os ensinamentos de Raul e sugestões da casa de research a qual utilizo e confio bastante, fazendo após meu próprio estudo, é claro).

Segue as perguntas que pensei em utilizar:

1)É um fii de tijolo ?

2) Faz parte da base da carteira (logística ou shopping)?

3)Esse fundo está acima dos seus pares no setor (qualidade dos fiis, imóveis ou papéis) ?

4)Possui no máximo 15 % de sua renda proveniente de uma única fonte ?

5) Tem dividendos consistentes nos últimos 12 meses, e acima da média do setor ?

6)Seu P/VP é até 1 para de papel e FOF e 1,15 para tijolo ?

7)Seus imóveis ou contratos são melhores que os outros Fiis (contratos atípicos para tijolos e contratos que se beneficiam do contrafluxo para papéis )?

8)A gestão tem buscado ativamente performar melhor que os outros Fiis (esforço para reduzir dívidas ou vacâncias)?

 

Considerações:

- Tenho muito mais experiência com renda variável do que renda fixa (inclusive fui negligente com essa parte no curso, vou ter que estudar melhor), então tenho menos capacidade para analisar fiis de papel.

- Ainda não fiz análise aprofundadas dos fiis de papéis, então após fazer, acredito que poderei melhorar algumas das perguntas pra realidade dos de papéis.

- FII's irão representar cerca de 20 a 30 % do meu patrimônio (sem considerar fiis infra e fiagros). Essas perguntas buscam de ir encontro com a seguinte meta que estabeleci entre os FII'S: 70 % de tijolo, sendo cerca de 3 a 4 de logística (totalizando 35 %); 3 de shoppings (totalizando 20 %);  até 2 corporativos (totalizando 5%); até 3 híbridos/outros (totalizando 10 %);  10 % em FOF's, em até 2 fundos, e 20 % em papéis, distribuídos em até 5 fundos. Essas porcentagens são passíveis de mudança, especialmente se for considerar os fiinfra e fiagros aqui nessa parte, os quais quero que respondam por cerca de 5 % da carteira global.

- Embora não ache tão importante a questão do tempo de FII's de mercado, sei que muitos consideram essa uma questão fundamental, devo acabar incluindo ela também em algum momento.

Justificativa dos critérios:

- 1 e 2, expliquei acima o porquê do peso pra esses setores;

- 3 critério um pouco subjetivo que busca basicamente definir o "líder do setor", apartir da análise da qualidade e localização dos imóveis, contratos ou fiis;

- 4 buscar mitigar os riscos de um eventual calote;

- 5 buscar previsibilidade nas receitas;

- 6 tolerância maior nos de tijolo devido ao tempo que demora pra atualizar valores dos imóveis;

- 7 semelhante ao critério 3, mas vou buscar o deixar mais objetivo, analisando a prevalência de contratos atípicos e o Wault para FII's de tijolo, e o LTV para os de papel;

- 8 busca observar as medidas que a gestora vem adotando pra melhorar a qualidade do FII e superar os desafios.

 

É isso pessoal, desde já agradeço os comentários e estou aberto a discussões para que possa melhorar os critérios.

 

 

 

 

Caraca, eu fiz muito parecido quando estudei os FII's da minha carteira... heheheh

[Luis Eugênio Gomes Freitas]

3 horas atrás, Renan Porto Sanches disse:

Caraca, eu fiz muito parecido quando estudei os FII's da minha carteira... heheheh

Ótimo, como ficaram as suas perguntas pro Diagrama?

[Luis Eugênio Gomes Freitas]

4 horas atrás, Bruno Rangel disse:

Achei bacana as perguntas que tu colocou!

Como sua estratégia é bem "agressiva/focada" no segmento de Tijolo... Observar a vacancia da perspectiva do diagrama acredito que seja interessante, pois embora voce analisou hoje uma taxa de vacancia aceitavel, essa taxa pode mudar amanha

Realmente, pode fazer sentido incluir mesmo, acredito que essa vacância aumentada seria refletida no yeld, mas ter essa questão poderia dar maior segurança mesmo 

[Renan Porto Sanches]

8 minutes ago, Luis Eugênio Gomes Freitas disse:

Ótimo, como ficaram as suas perguntas pro Diagrama?

Não vou por todas, mas para ter uma ideia:

Qual a taxa de Vacância? (acima de 20% PERIGO)
Monoativo?
Monoinquilino?
Está em mais de um Estado e operando?

Essas são especificas para os fundos de tijolo... Ai os de papel meu são perguntas extremamente especificas, que tem que olhar RI detalhado pra saber o que fazer... 

[Bruno Rangel]

1 hour ago, Renan Porto Sanches disse:

Não vou por todas, mas para ter uma ideia:

Qual a taxa de Vacância? (acima de 20% PERIGO)
Monoativo?
Monoinquilino?
Está em mais de um Estado e operando?

Essas são especificas para os fundos de tijolo... Ai os de papel meu são perguntas extremamente especificas, que tem que olhar RI detalhado pra saber o que fazer... 

Na minha visão e filtro se a resposta para as Perguntas de Monoativo e MonoInquilino forem sim, esse FI nem chega na carteira consequentemente no Diagrama (Salvo se voce Aceita FIs assim)
Talvez nessa linha de Raciocinio do Renan, ter pergunta de concentração da Renda/Alugueis ai tu pode estabelecer uma Porcentagem

[Luis Eugênio Gomes Freitas]

3 horas atrás, Renan Porto Sanches disse:

Não vou por todas, mas para ter uma ideia:

Qual a taxa de Vacância? (acima de 20% PERIGO)
Monoativo?
Monoinquilino?
Está em mais de um Estado e operando?

Essas são especificas para os fundos de tijolo... Ai os de papel meu são perguntas extremamente especificas, que tem que olhar RI detalhado pra saber o que fazer... 

Entendi, obrigado.

[Renan Porto Sanches]

7 horas atrás, Bruno Rangel disse:

Na minha visão e filtro se a resposta para as Perguntas de Monoativo e MonoInquilino forem sim, esse FI nem chega na carteira consequentemente no Diagrama (Salvo se voce Aceita FIs assim)
Talvez nessa linha de Raciocinio do Renan, ter pergunta de concentração da Renda/Alugueis ai tu pode estabelecer uma Porcentagem

Exatamente,,.. eu sempre to longe dos Mono"..." 

Quando pesquiso, essas perguntas são base.. mas já aconteceu de um FII, que tinha 3 prédios, e hoje tem 1 só.. virou um Mono, ai parei de aportar e deixei em quarentena...

[Evandro]

Parabéns! Bastante interessante.