CRI... passei pelo modulo e não sei avaliar!

[Regina Cristina Valladares Camina]

Passei pelo modulo de CRI. Entendi o titulo e riscos, no entanto, não sei avaliar a oferta. Pelo menos, no modulo não encontrei nenhum exemplo pratico (existe?? 🤨). 

Bom,  vamos a pratica: A corretora recomenda a entrada desde  CRI, as series oferecidas são:

Emissor: Itau  (Prazo 10 anos),  Juros semestral 

1) Taxa pós: 102% CDI 

2) Taxa CDI +: 0,20 aa Liquido

3) Taxa NTN-B33+0,0%aa - Liquido 

4) Taxa pré: DI jan/30 + 0,20 aa Liquido 

Como interpretar cada uma delas e qual a melhor opções?

     

[Adriano Umemura]

Boa noite @Regina Cristina Valladares Camina. Quando se analisa um CRI não se começa pela rentabilidade, mas sim pelos recebiveis imobiliarios e pelas garantias.

O Itau é somente a securitizadora, mas o dinheiro investido vai para um empreendimento imobiliario que é o que deve ser avaliado.

Um exemplo de como funciona um CRI:

Digamos que o sr João é dono de um shopping center que tem renda mensal de aluguéis.

Ele quer fazer uma ampliação no shopping que irá custar R$ 5 milhões, mas não quer contratar um empréstimo direto no banco, ou mesmo colocar recursos próprios.

Ele pode “antecipar” os recebimentos dos aluguéis fazendo a securitização deste fluxo futuro.

De início, é feita uma análise de crédito da qualidade da operação deste shopping, e digamos que se chegue a um acordo em que a taxa adequada a ser paga seja, por exemplo, de INFLAÇÃO + 7,50% (ou CDI + 2%), com prazo máximo de 10 anos.

O Sr. João irá então receber os R$ 5 milhões para começar as obras de ampliação. Para os lojistas, nada muda.

Porém, os investidores receberão o fluxo dos contratos destes aluguéis em função da cessão dos direitos durante os próximos 10 anos, através do pagamento dos juros combinados até a quitação completa da dívida.

Some isso ao fato de que o shopping em si (alienação fiduciária) pode também ser dado em garantia, “fisicamente” falando. Além disso, o dono do shopping, o Sr. João, é fiador da operação com “outros patrimônios” relacionados.

Ao se investir nesse CRI é necessario avaliar então o sr João, a estabilidade no pagamento dos alugueis do shopping, as garantias, para então verificar se a rentabilidade faz jus ao risco da operação. E estamos falando do primeiro dos riscos, que seria o risco de credito.

Mas temos outros 2 riscos, o risco de liquidez e o risco de mercado. Em um prazo de 10 anos, qual o risco de voce ter que vender este CRI antecipadamente e perder a rentabilidade ou ate mesmo o capital investido? E nestes 10 anos o que acontecera com a economia que pode fazer com que a taxa recebida seja consumida pela inflação, ou diminua devido a redução de uma taxa selic?

Realizando esta avaliação voce tera as informações para decidir se o investimento vale a pena ou não