Como analisar as taxas Cobradas pelos Fiis? Exemplos: HGRU11, HSML11, VILG11, BRCO11, LVBI11, KNRI11, PVBI11, RBRP11, KNIP11, HGCR11, KNHY11 e KNCR11.

[Gurgel Gonçalves]

Fala Sardinhas!

Antes de entrar na AUVP eu já investia em Fundos Imobiliários, e venho aportando desde de Janeiro de 2022 com maior constância. Após assistir as aulas sobre FIIs ainda não me sinto seguro para avaliar se as taxas cobradas pelos meus fundos são abusivas ou se estão compatíveis  com o que eles veem entregando. Sei que deveria ter me atentado a olhar com mais atenção a este aspecto antes, mas só depois de ter assistido essas aulas de FIIs aqui na "A Unica Verdade Possível" que eu fui abrir meus olhos... Realmente gostaria de me aprofundar mais neste ponto para não pecar mais, então se alguém aí tiver algum passo a passo aí de como realizar essa análise e puder compartilhar, vou ser muito grato! Os fundos que eu invisto hoje são: HGRU11, HSML11, VILG11, BRCO11, LVBI11, KNRI11, PVBI11, RBRP11, KNIP11,  HGCR11, KNHY11 e   KNCR11. Obs: Na aula o exemplo foi inclusive sobre o KNRI11 e Raul só de bater o olho já soube avaliar (Infinitamente mais experiente do que eu...rsrs). 

 

[Adriano Umemura]

Bom dia @Pedro Antônio Gurgel Gonçalves. Mais importante do que avaliar o valor absoluto cobrado nas taxas, seria realizar um comparativo com fiis do mesmo setor. Por exemplo, o que compensaria mais um fii que esta cobrando a taxa de administração de 0,7% e entrega um DY de 0,6%am ou um que cobra 1% e entrega um DY de 1%am? Lembrando que os rendimentos pagos ja são com as taxas descontadas.

[Gurgel Gonçalves]

Boa noite @Adriano Umemura. Só para saber se eu não estou viajando na maionese. Eu montei uma pequena tabela só como guia. Eu estaria fazendo essa comparação exemplo certa? O retorno e a taxa total seriam esses de cada fundo? E no final eu teria que multiplicar taxa x Retorno para saber o melhor?🙈

 

Exemplo FII.xlsx

[Adriano Umemura]

45 minutes ago, Pedro Antônio Gurgel Gonçalves disse:

Boa noite @Adriano Umemura. Só para saber se eu não estou viajando na maionese. Eu montei uma pequena tabela só como guia. Eu estaria fazendo essa comparação exemplo certa? O retorno e a taxa total seriam esses de cada fundo? E no final eu teria que multiplicar taxa x Retorno para saber o melhor?🙈

 

Exemplo FII.xlsx 322 kB · 0 downloads

Então vamos la? 😄

Quando voce diz "retorno" seria a valorização da cota? Caso seja, o primeiro ponto a ser avaliado, é que os 2 fiis citados são fundos de papel, ou seja, seus ativos são dividas. Por serem dividas eles terão a caracteristica das cotas não sofrerem uma variação significante. POr outro lado, os dividendos pagos são mais significativos do que os dos fiis de tijolos. São ativos que possuem um risco de mercado maior ja que sofrem uma influencia mais significativa da taxa de juros e inflação.

Tambem por serem dividas, e as mesmas são atualizadas diariamente, o ideal é não aceitar um P/VP maior do que 1. Voce comprando um fii com P/VP de 1,03 estaria pagando R$103 em algo que vale R$100

Em relação as taxas, veja que o HGCR11 com taxa de adm de 0,80% e taxa de performance, pagou um DY de 11,6%. Enquanto o KNCR11 com taxa de 1,08% e sem taxa de performance pagou 13,1%, ou seja, um resultado a primeira vista melhor, mesmo com taxa de administração maior. Contudo teriamos que verificar se não foi um ano atipico com um resultado não recorrente incorporado no pagamento deste ano.

Alem destes fatores que eu citei, de forma resumida, procuro avaliar tambem:

- se o DY é maior do que a media do mesmo segmento
- se os dividendos mensais se mantiveram ou aumentaram nos ultimos 3 meses
- quais os indexadores dos CRIs e se os mesmos se beneficiam do ciclo de mercado
- qual o LTV medio da carteira

Procuro tambem dar uma olhada nos CRIs e ver se existe algum evento de inadimplencia.

Para os fiis de tijolos alguns criterios podem ser usados da mesma forma, mas a grande maioria sera avaliado de forma diferente

[Gurgel Gonçalves]

Bom dia @Adriano Umemura! Desde já agradeço por sua ajuda. Acho que agora está clareando. Na prática por ser um fundo de papel (Apenas Contratos), eu desprezo esse "retorno" e foco mais no DY e para FIIs de tijolo eu poderia considerar os dois, seria isso (Retorno + DY versus Taxa)? 

Sendo assim,  eu vou fazer o meu dever de casa primeiro, separar meus FIIs por segmentos e compara-los com outros do mesmo segmento, levar o restante dos outros fatores que você cito em consideração e aqueles das aulas. E depois volto aqui com algo mais estruturado.

[Adriano Umemura]

32 minutes ago, Pedro Antônio Gurgel Gonçalves disse:

Na prática por ser um fundo de papel (Apenas Contratos), eu desprezo esse "retorno" e foco mais no DY e para FIIs de tijolo eu poderia considerar os dois, seria isso (Retorno + DY versus Taxa)?

Mesmo nos fiis de tijolo eu não levo em conta a valorização mostrada nos sites de acompanhamento. Eu somente entendo que fiis de tijolo espera-se uma valorização da cota que acompanhe a inflação e com um DY menor do que os fiis de papel, e nos fiis de papel uma valorização menor da cota ja que ele entrega mais no DY. Veja que por isso é necessario ter uma estrategia que leve estes fatores em consideração qual o percentual a ter de fiis de tijolos e papel na sua carteira, levando em conta sua idade, tempo para se aposentar e disposição ao risco.

36 minutes ago, Pedro Antônio Gurgel Gonçalves disse:

Sendo assim,  eu vou fazer o meu dever de casa primeiro, separar meus FIIs por segmentos e compara-los com outros do mesmo segmento, levar o restante dos outros fatores que você cito em consideração e aqueles das aulas. E depois volto aqui com algo mais estruturado.

Excelente